• Data: 2024-05-11 • Autor: Kinga Karaś
W tym artykule skupimy się na kluczowych aspektach prawnych dotyczących ustanowienia służebności przesyłu, zarówno na drodze umownej, jak i sądowej. Omówimy obowiązki i prawa wynikające z posiadania kabli czy rur w obrębie własnego ogrodu. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Doroty.
Pani Dorota poinformowała nas, że w 1994 r. zostały przeprowadzone 2 rury doprowadzające wodę do elektrowni wodnej prowadzonej przez prywatną spółkę. Rury przechodzą z przodu domu, 2 m od ściany. Pani Dorota podkreśliła, że próby załatwienia i unormowania prawnego na drodze ugodowej nie powiodły się, gdyż właściciele nie chcieli z nią rozmawiać. W tej chwili uległ awarii kabel energetyczny w kilku miejscach na posesji pani Doroty; kabel przebiega po tych rurach. Jeden ze współwłaścicieli poinformował panią Dorotę, że jeśli się nie zgodzi, oni i tak wejdą, żeby usunąć awarię. Awarię ma usunąć Tauron, który twierdzi, że kabel jest ich. W miejscu, gdzie jest awaria, znajduje się obecnie ogród ozdobny. W związku z tym pani Dorota zadała nam kilka pytań: „Czy bez mojej zgody pracownicy firmy mogą wejść na posesję, aby usunąć awarię? Jeśli tak, to mogę żądać odszkodowania i aby prace wykonali przez ręczne kopanie, bo użycie koparki spowoduje zbyt duże straty w ogrodzie? I jak najlepiej będzie rozwiązać problem z rurami? Żadnej umowy nie ma”.
Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez panią Dorotę stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej. Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: K.c.).
W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z przesyłem mediów przez nieruchomość pani Doroty. Co do zasady przesył mediów przez prywatną nieruchomość reguluje podpisana pomiędzy stronami umowa ustanawiająca służebność i jej zakres. Natomiast jeżeli takiej umowy nie zawarto, to istnieje możliwość ustanowienia służebności za pośrednictwem sądu. Tak więc w pierwszej kolejności należałoby zweryfikować stan prawny tej nieruchomości oraz ewentualne jej obciążenia ujawnione w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 3051 K.c. „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Art. 49 § 1 K.c. precyzuje, iż „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. Stosownie do art. 3052 K.c.:
„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.
Zobacz też: Odszkodowanie za przekopanie działki
Jednocześnie na gruncie art. 3054 K.c. „do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”.
Zgodnie z art. 288 K.c. „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Stosownie do art. 289 K.c.:
„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna”.
Natomiast jeżeli w wyniku naprawy lub remontu urządzeń przesyłowych właściciel nieruchomości doznałby szkody, to istnieje obowiązek jej naprawy. Może tak być przy awarii kabla wkopanego w ogrodzie. Stosownie do art. 363 K.c.:
„§ 1. Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.
§ 2. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili”.
Przeczytaj też: Odszkodowania za media na działce
Podsumowując, właściciel instalacji prędzej czy później (na mocy porozumienia stron lub wyroku sądowego) będzie uprawniony do ich naprawy. Natomiast najlepiej byłoby podpisać stosowne porozumienie, na mocy którego pani Dorota udostępni dostęp do tej nieruchomości w zamian za obowiązek przywrócenia ogrodu do stanu pierwotnego i zobowiązanie do nieużywania koparki.
Przypadek pana Kowalskiego
Pan Kowalski planował budowę nowego ogrodzenia wokół swojej nieruchomości. Podczas prac ziemnych natrafił na nieoznakowane kable elektryczne, prowadzące do sąsiedniej działki. Okazało się, że należą one do lokalnego dostawcy energii, który nie miał formalnej umowy służebności przesyłu z poprzednim właścicielem gruntu pana Kowalskiego. Konieczność prawidłowego uregulowania statusu tych kabli sprawiła, że pan Kowalski i dostawca energii musieli podjąć negocjacje. W ich trakcie podjęto decyzję o ustanowieniu służebności przesyłu na korzyść przedsiębiorstwa.
Sytuacja pani Nowak
Pani Nowak, właścicielka niewielkiego domku letniskowego, zauważyła, że jej sąsiad, właściciel pola uprawnego, bez jej wiedzy i zgody przeprowadził przez jej działkę rury irygacyjne. Brak wcześniejszych ustaleń i formalnej umowy służebności spowodował, że pani Nowak zdecydowała się dochodzić swoich praw w sądzie – domagała się usunięcia rur lub uzyskania stosownego wynagrodzenia. Sprawa zakończyła się mediacją, podczas której obie strony zgodziły się na formalne ustanowienie służebności przesyłu, dzięki czemu sąsiad mógł legalnie używać rur, a pani Nowak otrzymała stosowne wynagrodzenie.
Dylematy firmy deweloperskiej
Pewna firma deweloperska realizująca projekt osiedla mieszkaniowego musiała przeprowadzić linię wodociągową przez działkę, która należała do osoby prywatnej. Właściciel nie był zainteresowany sprzedażą gruntu ani nie chciał zgodzić się na taką instalację. Po długich negocjacjach i bezskutecznych próbach porozumienia firma zdecydowała się na wniesienie sprawy do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. W wyniku procesu sądowego firma uzyskała prawo do przeprowadzenia niezbędnych prac, co było kluczowe dla powodzenia całego projektu.
Artykuł ten rzetelnie przedstawia kwestię przesyłu mediów przez prywatną nieruchomość, podkreślając znaczenie ustanowienia służebności przesyłu na drodze umownej bądź sądowej. Przytoczone przykłady przedstawiają potencjalne konflikty, jakie mogą wystąpić pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorcami lub sąsiadami. Podkreślają one wagę porozumienia i prawidłowej komunikacji między stronami.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie służebności przesyłu? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism. Nasi eksperci są do Twojej dyspozycji, aby pomóc Ci zabezpieczyć Twoje prawa i znaleźć najlepsze rozwiązanie w każdej sytuacji. Nie trać ani chwili, już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
