Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez zakład energetyczny

Uregulowanie kwestii słupów energetycznych na prywatnym gruncie

Sprawa jest złożona i dość trudna (zwłaszcza z uwagi na małe zainteresowanie problematyką ze strony władz publicznych), więc przyda się opracowanie strategii Pani działań. Przygotowanie strategii trochę potrwa (co spowolni załatwianie sprawy w szerszym kontekście), ale mamy ostatnie dni 2016 roku – dlatego proponuję złożyć (lub wysłać listem poleconym) przed końcem bieżącego roku na adres sądu rejonowego (właściwego dla danego Przedsiębiorstwa energetycznego) zawezwanie do próby ugodowej. Wezwanie takie (kierowanego do innego podmiotu, ale na adres sądu rejonowego) należy do grupy rodzajów czynności, które skutkują przerwaniem biegu przedawnienia – art. 123 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Zawezwanie do próby ugodowej jest obciążone niewysoką opłatą sądową (o wiele niższą od odpłaty sądowej związanej z wytoczeniem powództwa, zwłaszcza w sprawie o zapłatę), więc gdyby nawet w przypadku ewentualnego skorygowania lub uzupełnienia Pani propozycji ugodowej trzeba było uiścić dodatkową opłatę sądową (od wezwania do próby ugodowej), to i tak nadal byłaby to kwota niska – a być może udałoby się osiągnąć satysfakcjonujące Panią porozumienie z przedsiębiorstwem energetycznym.

Niestety, ustawodawca problematykę służebności uregulował służebności zbyt ogólnie – zwłaszcza biorąc pod uwagę współczesne realia (w tym dotyczące podatków). To dobrze, że stosunkowo niedawno wprowadzono 4 artykuły (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.) o służebności przesyłu, ale nadal – pomimo co jakiś czas pojawiających się zapowiedzi – brakuje przepisów dotyczących rozliczeń między właścicielem nieruchomości obciążonej a podmiotem uprawnionym z tytułu służebności do korzystania z cudzej nieruchomości (art. 46 K.c.). W konsekwencji bardzo dużo w praktyce zależy od konsekwencji, świadomości oraz wiedzy i umiejętności poszczególnych osób. W przypadku służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) także w praktyce dość często występuje równość podmiotów (właścicieli: nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążonej). Natomiast w przypadku przebiegu przez nieruchomość należących do przedsiębiorstwa instalacji (art. 49 K.c.) – np. instalacji telekomunikacyjnych lub służących do dostarczania energii) – na ogół występuje dysproporcja możliwości; zwłaszcza dlatego, że przedsiębiorstwa (a zwłaszcza koncerny) są dużymi strukturami organizacyjnymi, zaś nieruchomości przez przedsiębiorstwa używane na ogół należą do osób prywatnych (z reguły nawet nie będących przedsiębiorcami). Oczywiście, formalnie ma miejsce równość podmiotów (zwłaszcza wobec prawa), ale proszę brać pod uwagę faktyczną dysproporcję możliwości (ekonomicznych, organizacyjnych…). Dlatego tym bardziej trzeba zachować spokój i dokonywać świadomych wyborów.

Wykorzystywanie cudzej nieruchomości przez zakład energetyczny

Od dość dawna daje się zauważyć silną tendencję do „cięcia kosztów”. Różnie się to przejawia. W interesującym Panią szczególnie zakresie tematycznym na ogół chodzi o dwa aspekty. Pierwszym jest unikanie płacenia za korzystanie z cudzych nieruchomości; skoro instalacja przebiega przez cudzy grunt – a więc ma miejsce przynajmniej posiadanie służebności (art. 352 K.c.) – to dość wiele osób w przedsiębiorstwach (do których należą takowe instalacje) nie podejmuje żadnej aktywności w celu uregulowania takiej sytuacji. Czasami związane jest to z kierunkowymi działaniami w tym celu władz przedsiębiorstwa, ale często chodzi o racjonalne (we własnym zakresie) zachowania pracowników. Skoro nikt im nie płaci za zajmowanie się trudnymi i niekiedy złożonymi zadaniami, to się nimi nie zajmują – bo wolny człowiek ma prawo do zapłaty za swą pracę. W takiej sytuacji spora liczba właścicieli nieruchomości styka się z oporem lub odsyłaniem „od biura do biura”; część ludzi się zniechęca, zaś część szuka pomocy zewnętrznej. Pomocne może okazać się pozyskanie wiedzy – np. po to, by łatwiej było opracować odpowiednią strategię działania.

Proponuję unikać podpisywania czegokolwiek bez wcześniejszej analizy i akceptacji całej treści, której dotyczy podpis – np. w relacjach z przedsiębiorstwem energetycznym lub z podmiotami reklamującymi się jako „specjaliści od odszkodowań za służebności”.

Dość często spotkać można się z określeniem „odszkodowanie” w kontekście służebności, w tym służebności przesyłu. Warto przeanalizować zagadnienia ekonomiczne – by łatwiej było (i to „punkt po punkcie”) wskazać różne ich aspekty.

Niszczenie upraw na skutek działań konserwacyjnych zakładu energetycznego

Odszkodowanie należy się za szkodę; jest to refundacja szkody – inaczej rzecz ujmując, odszkodowanie ma służyć pokryciu straty, a nie zarobkowaniu. Można mówić o różnych rodzajach strat, ale na ogół wystarcza wyróżnienie: damnum emergens (straty rzeczywistej, „widocznej”) oraz lucrum cessans (utrata zasadnie oczekiwanych korzyści). Jak to się ma do korzystania z cudzego pola? Trudno byłoby mówić o stracie w przypadku jeżdżenia lub chodzenia po ściernisku lub po zamarzniętej glebie (bez roślin, a nawet zasiewów). Czasami zniszczenie małych roślin skutkuje niższą stratą „widoczną” od wartości zasadnie oczekiwanych korzyści (zysku z typowych plonów danego rodzaju w danym miejscu). Strata może także być skutkiem wyłączenia określonego areału z produkcji rolnej – w tym przypadku najczęściej chodzi o utratę pożytków, jakie zostałyby prawdopodobnie uzyskane w przypadku prowadzenia określonego rodzaju produkcji rolnej. Jak widać, to, co można nazwać „odszkodowaniem”, można scharakteryzować szczegółowo – np. przez wskazanie wyłączonej z produkcji rolnej powierzchni oraz przez określenie reguł „wchodzenia na grunt” (np. w celu przeprowadzenia prac konserwacyjnych lub remontów). Także w takich sprawach dobrze jest uważać na proponowane treści; spotkałem się z wprost niesamowitymi propozycjami na jakichś druczkach lub formularzach, które właścicielom nieruchomości są przedkładane do podpisu – wystarczy określenie złożonego trybu ustalania wysokości odszkodowania, by uzyskanie pieniędzy (np. w związku z rozjeżdżeniem upraw) okazało się mało satysfakcjonujące. Proponuję rozważyć zawarcie w porozumieniu (umowie) z Przedsiębiorstwem energetycznym postanowienia o tym, że sukcesywnie (np. raz w roku) będą dokonywane uzgodnienia terminów przeglądu urządzeń – np. z uwzględnieniem rodzaju i terminu uprawy określonych roślin na określonych fragmentach nieruchomości.

Właściciel nieruchomości jest uprawniony otrzymywać pożytki z tego, co do niego należy (art. 140 K.c.). W przypadku wykorzystywania nieruchomości przez z inne podmioty w sposób właściwy do służebności chodzi o odpowiednik czynszu (np. dzierżawnego). Ustawodawca nie określił odgórnych reguł ustalania takich wynagrodzeń (podobnie jak i odszkodowań), więc: albo dochodzi do porozumienia (np. w oparciu o prywatnie zamówioną ekspertyzę) – albo trzeba liczyć się ze sporem prawnym (a opinia biegłego sądowego może okazać się kosztowna). Rzeczoznawcy majątkowi są zainteresowani otrzymywaniem zleceń, więc często dostosowują wycenę do sytuacji – inaczej na rzecz przedsiębiorcy, a inaczej na rzecz właściciela nieruchomości; może się przydać zażądanie opinii obiektywnej.

Wezwanie do wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntów

Sposób wypłacania wynagrodzenia również nie został ustalony przez ustawodawcę. Wiele osób wybiera wynagrodzenie płatne jednorazowo, ale taki sposób może przyczynić się do sporów w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości obciążonej (zwłaszcza w przypadku sprzedaży). Ponadto stale trzeba płacić podatki (np. rolny lub od nieruchomości), więc przyjęcie jednorazowego świadczenia w perspektywie długookresowej obniża ekonomiczną satysfakcję.

Samo wysłanie pisemnego wezwania (listem poleconym i „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) do przedsiębiorstwa branży energetycznej nie przerwie biegu przedawnienia (art. 123 K.c.). Dlatego wcześniej zaproponowałem skierowanie wezwania do próby ugodowej. Nawet bardzo krótkiego – przykładowo: „Wzywam do zapłacenia za korzystanie w okresie … z moich nieruchomości (bliższe ich określenie: …) kwoty …”. Z uwagi na bieg przedawnienia szczególnie ważny jest okres dawniejszy; przyjmuje się, że roszczenia za bezumowne korzystanie z rzeczy cudzej (art. 124 i następne K.c.) przedawniają się po 10 latach (art. 118 K.c.). Być może uda się osiągnąć taką ugodę (art. 917 i art. 918 K.c.), że w zamian za Pani ustępstwa Przedsiębiorstwo dokona satysfakcjonujących Panią zmian technicznych.

Trudno dziwić się przedsiębiorstwu, że chce uzyskać służebność przesyłu, która miałaby zostać wpisana do ksiąg wieczystych. Wpis do księgi wieczystej jest jedną z cech służebności. Proszę dokładnie sprawdzić, ile ksiąg wieczystych jest prowadzonych dla odnośnych nieruchomości. W stosunkach wiejskich (rolniczych) nadal wiele ksiąg wieczystych prowadzonych jest dla dwóch albo więcej nieruchomości. W takich sytuacjach nietrudno o brak precyzji lub pomyłki – np. o obciążenie służebnością (według księgi wieczystej) wszystkich nieruchomości (w tym tych, przez które nie przebiega cudza instalacja).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.