• Data: 2024-09-14 • Autor: Janusz Polanowski
Sąsiadka wezwała geodetę i według tych pomiarów okazało się, że moja działka rolna nie ma drogi dojazdowej, chociaż przez kilkadziesiąt lat moja rodzina i sąsiedzi korzystali z zostawionego wolnego pasa ziemi jako drogi dojazdowej, polnej do swoich działek rolnych. Ja i sąsiedzi otrzymaliśmy od tego geodety „zawiadomienie o czynnościach wyznaczenia punktów granicznych (wznowienia znaków granicznych) ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych”, które dotyczy działki X w zakresie przedmiotu zasiedzenia (do wglądu). Pomiar odbył się przed dwoma tygodniami, żaden z sąsiadów się nie stawił, ja również, bo przebywam za granicą. Według słów mojego zmarłego ojca droga była wykorzystywana, by dojechać do pół uprawnych przez około 50 lat. Droga była wykorzystywana przez ojca, który później odpisał mi te ziemię i pozostałych sąsiadów. Tymczasem według pomiarów zleconych przez sąsiadkę ta „droga” jest częścią jej działki. I teraz ona żąda ode mnie darowania jej takiego samego metrażu jak ma droga polna z mojej działki rolnej plus połowy opłat w ustanowieniu służebności owej drogi dla mnie. Czy to jest prawnie w porządku? Taką propozycję złożyła mi w wiadomości na Messengerze. Sąsiadka ma trudny charakter i jest skłócona ze wszystkimi dookoła. Ja mogłabym się zgodzić na zamianę, czyli daję jej te 140 m2 (ile wynosi powierzchnia drogi) z mojej działki rolnej, ona daje mi drogę polną, abym mogła mieć dostęp do swojej i to ja jej wyznaczam służebność drogi. Czy to ma sens? Jakie jest najlepsze rozwiązanie? Nie chce być zdana na jej łaskę i niełaskę.
Zacznijmy od zagadnień ogólnych – w sporach cywilnych chodzi o wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania faktów (wydarzeń), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.), art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Dowody są ważne oraz istotne jest ich przedstawianie – najlepiej w odpowiednim momencie (np. bez czekania, „aż sąd zauważy”); podobnie jest z prezentowaniem własnego stanowiska oraz polemizowaniem ze stanowiskiem przeciwnym.
Pierwszym powodem do zaniepokojenia jest to, że użyto sposobu, który jest nadużywany przez wielu nieuczciwych ludzi, w tym geodetów. Chodzi o często się zdarzające i wciąż lekceważone przez władze publiczne nadużycia w korzystaniu ze wznowienia znaków granicznych, które uregulowano w art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego – niestety, w rozdziale o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 29 i następne Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Taki wariant prowadzenia prac geodezyjnych powinien wiązać się wyłącznie ze zgodną współpracą wszystkich właścicieli każdej nieruchomości, której dotyczą „wątpliwości co do przebiegu granicy między nieruchomościami”. Byłoby dobrze, gdyby geodetę angażowali i opłacali wspólnie właściciele (współwłaściciele) takowych nieruchomości. Niestety, część geodetów przejawia „mentalność kelnerską” („klient, nasz pan”) – jeśli ktoś mu zapłaci, to „wyrysuje mapę” z przebiegiem granic nieruchomości według oczekiwań zamawiającego (i zarazem płacącego za takie bezprawie).
Jako prawdziwy skandal można by przedstawić (najlepiej w pismach kierowanych do różnych instytucji) to, że należąca wyłącznie do Pani nieruchomość stała się przedmiotem prac geodezyjnych na zamówienie innej osoby w rozumieniu art. 140 K.c., który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.
Sąsiadka, „ugadany” przez nią geodeta oraz Starostwo Powiatowe (jako organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków) powinny szanować Pani uprawnienia właścicielskie. Jakim prawem wydano owemu geodecie materiały geodezyjne bez Pani zgody? Jakim prawem jakieś osoby urzędowe przymykają oczy ma „majstrowanie” przy nieruchomościach bez zgody ich właścicieli, np. na zamówienie kogoś z właścicielem nieruchomości skonfliktowanym?
Podstawowe znaczenie z uwagi na czas ma dosłownie zablokowanie w Starostwie Powiatowym dalszych czynności związanych z już dokonanym bezprawiem. Napisanie listu (do Starosty) i zażądanie od niego blokady dalszych czynności, dotyczących wyłącznie Pani nieruchomości i dokonywanych na zamówienie innej osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.) – to absolutne minimum. Sama treść pisma od geodety może pomóc w walce z odnośnym bezprawiem oraz zapobieżeniu jego skutkom. Nazwa wznowienie znaków granicznych została użyta w nawiasie. Ponadto jest wzmianka o zasiedzeniu. Rzeczownik „zasiedzenie” występuje w Prawie geodezyjnym i kartograficznym jeden raz (w art. 23) – bez żadnego związku z rozgraniczeniem w postępowaniu administracyjnym, a więc tym bardziej bez żadnego związku ze wznowieniem znaków granicznych. O jakie zasiedzenie chodzi? Czyżby ktoś próbował „przechwycić” należącą do Pani nieruchomość, ułatwiając sobie działanie zamówieniem skandalicznej usługi geodezyjnej? Sama charakterystyka dokonywanych czynności geodezyjnych je dyskwalifikuje (zwłaszcza jako wznowienie znaków granicznych) – a bardzo ważne jest to, że geodeta nie jest właścicielem cudzych nieruchomości.
Skoro już został przedstawiony „sygnał” o jakimś zasiedzeniu, to być może ktoś już zawnioskował (do sądu) o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Której nieruchomości? Do kogo należącej? W jakim zakresie, w całości czy częściowo? Proponuję wystąpić do miejscowo właściwego Sądu Rejonowego oraz do jego Prezesa (a więc niejako dwukierunkowo) – zarówno z ostrzeżeniem o tym, że jakiś geodeta może naruszać właściwość sądu; stwierdzanie zasiedzenia (art. 609 K.p.c., art. 610 K.p.c.) należy do wyłącznej właściwości sądów powszechnych; geodeci mogą dokonywać czynności fachowych w granicach zlecenia z rozpatrującego sprawę sądu. Przyda się także zażądanie zawieszenia postępowania (jeżeli już zostało wszczęte).
Warto zwrócić uwagę na właściwość Prokuratury. Chodzić może nie tylko o ściganie przestępstw – np. przeciwko wiarygodności dokumentów lub nadużycia uprawnień / niedopełnienia obowiązków (być może przez urzędników). Proszę rozważyć zawnioskowanie o oficjalne włączenie się Prokuratury w postępowanie administracyjne w Starostwie Powiatowym (związane z odnośnymi pracami geodezyjnymi) oraz do postępowania cywilnego z wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (o ile skierowano do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia).
Główny Geodeta Kraju (stojący na czele Głównego Urzędu Geodezji) mógłby przeprowadzić kontrolę w związku z zaistniałą sytuacją; być może Pani zażąda również przeprowadzenia postępowania dyscyplinarnego wobec geodety. Postępowanie dyscyplinarne mogłoby dotyczyć również urzędników Starostwa, którzy faktycznie umożliwili mu podjęcie ryzykownych dla Pani czynności geodezyjnych.
Nie znam całej sytuacji; w tym nie wiem, kto oraz przez jaki czas korzystał z cudzych gruntów. Jeżeli takie sytuacje mają miejsce, to mogło dojść do zasiedzenia służebności – art. 292 K.c. w związku z przepisami o zasiedzeniu (art. 172 i następnymi K.c.). Jest podstawowa różnica między zasiedzeniem a zasiedzeniem służebności. Skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest zmiana właściciela nieruchomości wskutek odpowiednio wieloletniego posiadania samoistnego (odbiegającego od własności jako tytułu prawnego). Skutkiem zasiedzenia służebności jest nabycie służebności, np. służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.), być może o funkcji służebności drogi koniecznej (określonej ustawowo w art. 145 K.c.); zasiedzenie służebności „nie zmienia właściciela nieruchomości” (potocznie rzecz ujmując). Zasiedzeniem może skutkować wyłącznie posiadanie samoistne, zaś zasiedzenie służebności jest skutkiem posiadania zależnego o cechach posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.) – wykluczone jest, by posiadanie zależne skutkowało zasiedzeniem („zmianą właściciela”); oba rodzaje posiadania ustawowo określono w art. 336 K.c. [„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”].
Podejmowanie decyzji należy do Pani oraz do innych właściwych osób (np. właścicieli określonych nieruchomości w pobliżu). Niestety opisana sytuacja nie jest jasna i wiele jej aspektów wymagałoby wyjaśnienia, szczególnie w oparciu o dokumenty. Opracowywaniu Pani (a może szerszego grona osób) strategii działania może się przydać również kolejna doza informacji z zakresu prawa.
Służebność – np. służebność gruntowa (w tym o cechach służebności drogi koniecznej) – może zostać ustanowiona przez właściciela nieruchomości obciążonej (a wtedy właściwiej: obciążanej) lub na drodze sądowej. Jeżeli służebność ustanawia właściciel nieruchomości (która ma zostać obciążona), to należy zachować formę aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności. Wolno wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności. Jeżeli doszło do zasiedzenia służebności, to zasadne może okazać się zawnioskowanie do sądu o stwierdzenie zasiedzenia służebności (we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności należy między innymi wskazać, kiedy doszło do zasiedzenia służebności. Terminy zasiedzenia oraz zasiedzenia służebności są identyczne (art. 172 K.c.). Teraz (od końca września 1990 roku) chodzi o okres lat 30 – przy zasiedzeniu (służebności) w złej wierze – albo 20 lat (w przypadku dobrej wiary). Na ogół dochodzi do zasiedzenia lub zasiedzenia służebności w złej wierze, więc ten wariant trzeba brać pod uwagę szczególnie mocno. Wskazane przez Panią okresy korzystania z nieruchomości przemawiają za postawieniem hipotezy o ewentualności zasiedzenia służebności przed ww. zmianą art. 172 K.c. – być może do zasiedzenia służebności gruntowej (np. o cechach służebności drogi koniecznej) doszło po 20 latach posiadania służebności w złej wierze (o ile doszło do tego przed 29 września 1990 roku).
Ugodowo można zdziałać bardzo wiele. Ustawowe określenie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Do ugody mogłoby dojść np. po zawezwaniu do próby ugodowej przed sądem rejonowym (od art. 184 K.p.c. do art. 186 K.p.c.). W przypadkach związanych z granicami nieruchomości ugoda może zostać zawarta przed sądem (np. w sprawie z wniosku o rozgraniczenie, art. 153 K.c.) lub przed wójtem (jeśli ma miejsce rozgraniczenie w trybie administracyjnym). Proponuję zastanowić się nad tym, czy będzie potrzebny (być może nie tylko Pani) pełnomocnik.
Pani Maria, właścicielka działki rolnej, dowiedziała się, że sąsiadka zleciła pomiary geodezyjne, które wykazały, że droga dojazdowa do jej pola należy do sąsiadki. Przez ponad 40 lat Pani Maria i jej rodzina korzystali z tej drogi, która była szerokim pasem ziemi prowadzącym do ich pól uprawnych. Droga była używana przez wiele osób z okolicy, jako jedyny dojazd do kilku działek rolnych. Teraz sąsiadka domaga się, aby Pani Maria oddała jej równoważny kawałek swojej działki w zamian za możliwość dalszego korzystania z drogi. Pani Maria czuje się zdezorientowana i zastanawia się, jakie kroki prawne może podjąć, aby zabezpieczyć swoje prawo do korzystania z drogi.
Pan Jan, właściciel gospodarstwa rolnego, otrzymał niespodziewaną wiadomość od geodety, że droga, którą od lat dojeżdża do swoich pól, została uznana za część działki sąsiadki po nowych pomiarach. Nigdy nie miał problemu z korzystaniem z tej drogi, która była powszechnie używana przez mieszkańców okolicy. Jednak po pomiarach geodezyjnych sąsiadka żąda od Pana Jana opłaty za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz oddania części swojej działki na wymianę. Pan Jan jest zaskoczony tą sytuacją i rozważa, jakie kroki prawne podjąć, aby móc nadal swobodnie korzystać z drogi, która była użytkowana od pokoleń.
Pani Katarzyna, która odziedziczyła pole po ojcu, nie mogła uwierzyć, gdy dowiedziała się, że sąsiadka zleciła geodecie pomiar granic, w wyniku którego polna droga, którą jej rodzina zawsze używała do dojazdu do swojego pola, została uznana za część działki sąsiadki. Według nowych pomiarów, Pani Katarzyna nie ma teraz oficjalnego dostępu do swojej działki. Sąsiadka proponuje jej zamianę – część pola w zamian za dostęp do drogi – oraz połowę kosztów związanych z formalnym ustanowieniem służebności. Pani Katarzyna jest zaniepokojona i rozważa, czy zaakceptować ofertę, czy też poszukać pomocy prawnej, aby zabezpieczyć swoje interesy.
W przypadku sporów dotyczących dostępu do dróg polnych po nowych pomiarach geodezyjnych, ważne jest, aby właściciele działek znali swoje prawa i możliwości prawne. Warto rozważyć kroki takie jak zawezwanie do próby ugodowej, konsultację z prawnikiem, a także zgłoszenie sprawy do odpowiednich urzędów, aby skutecznie bronić swoich interesów i uniknąć dalszych konfliktów.
Potrzebujesz pomocy w sporach granicznych lub sporządzeniu pism urzędowych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i zyskaj wsparcie doświadczonych specjalistów! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
