• Data: 2024-05-12 • Autor: Eliza Rumowska
Gdy dojazd do działki jest utrudniony, czasem niezbędne staje się ustanowienie drogi koniecznej. To specyficzna forma służebności, która pozwala właścicielom nieruchomości uzyskać prawnie gwarantowany dostęp do drogi publicznej przez tereny należące do innych osób. W niniejszym artykule omówimy przepisy Kodeksu cywilnego, które dotyczą tej kwestii. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Mileny.
Pani Milena posiada wąską działkę, na której stoi jej dom oraz garaż, dalej jest ogród i drugi garaż. Mama pani Mileny przepisała połowę tej działki (ogród i drugi garaż) siostrze pani Mileny. W ten sposób pani Milena straciła dojazd do swojego garażu. Pani Milena podkreśliła, że problem jest tym poważniejszy, że jej siostra zamierza tę działkę sprzedać. W związku z tym pani Milena zapytała nas, do kogo ma wystąpić o drogę dojazdową.
Zawsze w takiej sytuacji należy się zwrócić do właściciela działki (nieruchomości), przez którą przejazd konieczny ma następować. Nie ma tu znaczenia pokrewieństwo, ale poniższe przesłanki ustawowe z Kodeksu cywilnego (K.c.). Zacznę od definicji i regulacji drogi koniecznej:
„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
„Art. 146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej”.
A teraz przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące służebności gruntowej:
„Art. 287. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych”.
„Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
„Art. 289. § 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna”.
Pani Milena powinna więc na podstawie tych przepisów jak najszybciej pisemnie wystąpić do siostry o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu.
Przypadek pana Jana i działki bez dostępu do drogi
Pan Jan kupił działkę budowlaną, na której chciał zbudować dom. Niestety, okazało się, że jego działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W tej sytuacji pan Jan musiał uzyskać prawo przejazdu przez sąsiednią działkę, co początkowo wydawało się niemożliwe z powodu niechęci sąsiada. Po negocjacjach i skierowaniu sprawy do sądu ustanowiono służebność drogową, co umożliwiło panu Janowi realizację marzenia o budowie własnego domu.
Spór między rodzeństwem o drogę dojazdową do gospodarstwa
Rodzinne gospodarstwo podzielono na dwie działki i przekazano je rodzeństwu. Jedna z nich nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Rozwiązaniem okazało się ustanowienie służebności przejazdu przez działkę, która pozostała w rękach brata. Niestety rodzeństwo nie mogło dojść do porozumienia, więc sprawa trafiła do sądu, który na podstawie Kodeksu cywilnego przyznał siostrze służebność drogową, zapewniając jej prawny dostęp do własnej nieruchomości.
Inwestor i konieczność ustanowienia drogi do nowego osiedla
Jedna z kilku działek, które przeznaczono pod budowę osiedla mieszkaniowego, nie miała dostępu do drogi publicznej. Okoliczne grunty należały do kilku różnych osób, z którymi trudno było się porozumieć. Aby rozwiązać ten problem, inwestor zdecydował się na formalne wystąpienie o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd przeanalizował potrzeby społeczno-gospodarcze i rozpatrzył pozytywnie jego wniosek.
Droga konieczna stanowi kluczowe narzędzie prawne, które umożliwia właścicielom nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej uzyskanie niezbędnego przejścia przez grunty sąsiednie. Kodeks cywilny precyzuje zasady i warunki ustanowienia takiej służebności, podkreślając znaczenie negocjacji między stronami oraz rolę sądu w przypadku braku porozumienia. Przytoczone przykłady pokazują działanie omówionych przepisów w praktyce.
Masz problem z dostępem do swojej nieruchomości? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i pomocy w przygotowaniu pism dotyczących drogi koniecznej. Zespół doświadczonych prawników pomoże Ci przejść przez cały proces krok po kroku, gwarantując profesjonalne wsparcie na każdym etapie. Nie wahaj się – już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu znajdującym się pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
