• Autor: Tomasz Krupiński
Przez moją działkę budowlaną przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia położony przed 33 laty bez zgody ówczesnych właścicieli. Dwukrotnie występowałam do PGNiG z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pasa gruntu w strefie kontrolowanej. Pierwszym razem (w 2001 r.) odmówiono, uzasadniając, że „właściciel ma prawo do zaspokojenia swoich słusznych roszczeń z tytułu realizacji inwestycji w ciągu 3 lat od powstania szkody, lecz nie później niż w ciągu 10 lat”. Drugim razem, w 2011 r. – poinformowano mnie, że wielokrotnie zmieniał się właściciel gazociągu, który ostatecznie na wniosek nie zareagował. Czy mam szansę na uzyskanie zapłaty za bezumowne i bezprawne korzystanie z mojego gruntu? Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę wyceniając roszczenie za udzielenie zgody na służebność przesyłu dla tego gazociągu? Działka jest położona przy drodze, wzdłuż której przebiega gazociąg. Za rok planowana jest wymiana gazociągu w pasie montażowym 20-metrowym. W trakcie tych robót moja działka zostanie całkowicie odcięta od drogi. Czy jest możliwe uzyskanie zapłaty za całą działkę, która stanie się bezużyteczna? Ten gazociąg od lat uniemożliwia jej sprzedaż.
Orzecznictwo w zakresie odszkodowań za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega ciągłym zmianom. Obecnie zauważyłem, iż odszkodowania są zasądzane w mniejszych wysokościach i rzadziej, a nader często sądy są skłonne do wydawania postanowień w zakresie zasiedzenia służebności przesyłu. Analizując stan faktyczny, wskazuję, iż sam fakt wydania decyzji o usadowieniu linii gazowej nie stanowi przesłanki dla uznania, iż doszło do zasiedzenia służebności przesyłu.
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 20.11.2015 r. sygn. akt III CZP 76/15 – wybudowanie na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych przez korzystające z nich przedsiębiorstwo po uzyskaniu decyzji wydawanych w procesie budowlanym nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania posiadania nieruchomości, na której te urządzenia zostały posadowione, jako wykonywanego w dobrej wierze. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 maja 2016r. IV CSK 522/15.
Sąd Najwyższy stwierdził również, że nie może być tytułem posiadania służebności o treści służebności przesyłu decyzja administracyjna, która nie kreuje tego prawa podmiotowego, lecz prowadzi do ograniczenia właściciela w jego uprawnieniach na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, choćby nawet dotyczyła szerokiego władztwa nad cudzą nieruchomością, pozwalając na wkraczanie na nią, wznoszenie na niej urządzeń, konserwację ich (por. uchwała 7 Sędziów SN z dnia 8 kwietnia 2014r., III CZP 87/13). Pogląd ten ma niewątpliwie zastosowanie również do innych podmiotów niż Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego.
Zobacz też: Gazociąg na działce
Służebność przesyłu powinna zostać ustanowiona, biorąc pod uwagę parametry istniejącego na przedmiotowej nieruchomości gazociągu, jako pas o szerokości po 2 m bieżące od osi gazociągu w obie strony, zatem łącznie jako pasy 4-metrowe na obu działkach.
Ograniczenia, jakie wiążą się z ustanowieniem strefy kontrolowanej, zostały, jak już wyżej wskazano, określone w § 10 rozporządzenia z dnia 26 kwietnia 2013 r., z którego wynika, że w strefach kontrolowanych nie należy wznosić obiektów budowlanych, urządzać stałych składów i magazynów oraz podejmować działań mogących spowodować uszkodzenia gazociągu podczas jego użytkowania. Nie mogą w nich rosnąć drzewa w odległości mniejszej niż 2,0 m i 3,0 m od gazociągów, a wszelkie prace w strefach kontrolowanych mogą być prowadzone tylko po wcześniejszym uzgodnieniu sposobu ich wykonania z właściwym operatorem sieci gazowej (ust. 3 i 4 § 10). Obowiązki właściciela gazociągu wynikające z istnienia strefy kontrolowanej wynikają z § 10 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 kwietnia 2013 r. i sprowadzają się do konieczności kontrolowania wszelkich działań, które mogłyby spowodować uszkodzenie gazociągu lub mieć negatywny wpływ na jego użytkowanie i funkcjonowanie.
Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości, będącym konsekwencją ustanowienia służebności przesyłu, jest znoszenie tego, że na jego nieruchomości położone są urządzenia przesyłowe, a przedsiębiorca będzie korzystał z nieruchomości w celu ich naprawy, konserwacji, wymiany. Obowiązki właściciela nieruchomości w strefie kontrolowanej gazociągu wynikające z przepisów administracyjnych polegają nie tyle na znoszeniu samego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę będącego właścicielem urządzeń przesyłowych, co również na powstrzymywaniu się od korzystania z niej w określony sposób, tj. zaniechanie zabudowy i nasadzeń w określonych miejscach. Te zachowania, co do zasady, odpowiadałyby konstrukcji służebności biernej.
Sąd Najwyższy zauważył, że z negatywnej odpowiedzi na pytanie o konieczność włączenia strefy kontrolowanej do zakresu przestrzennego obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu nie musi wynikać, że jej istnienie nie ma znaczenia dla wysokości wynagrodzenia przyznawanego właścicielowi za ustanawianie obciążenia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się bowiem, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ma rekompensować wszelki uszczerbek wywołany ustanowieniem służebności, w tym także będący konsekwencją obniżenia wartości nieruchomości (tak według uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2011 r., III CZP 43/11, OSNC 2012, nr 2, poz. 18). W wyroku z 14 listopada 2014 r., II CSK 69/13 (OSNC 2014, nr 9, poz. 91) Sąd Najwyższy przyjął, że ustalenie obszaru strefy kontrolowanej następuje wprawdzie na drodze administracyjnej i z przepisów tej dziedziny prawa wynika też będący jej konsekwencją zakres ograniczeń w prawach właściciela, niemniej aktualizują się one w odniesieniu do konkretnej nieruchomości w chwili wybudowania urządzenia przesyłowego i właściciel gruntu powinien uzyskać rekompensatę za ich istnienie.
Z istoty służebności przesyłu nie wynikają innego rodzaju ograniczenia właściciela nieruchomości obciążonej w jego uprawnieniach związanych ze sposobem wykonywania władztwa nad nią, a w szczególności takie, które odpowiadałyby przewidzianemu w art. 285 § 1 K.c. pozbawieniu możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Uprawnienia przedsiębiorcy w odniesieniu do obszaru objętego zasięgiem strefy kontrolowanej będące konsekwencją jej ustanowienia wykraczają zatem poza ten zakres uprawnień, jaki daje się wyprowadzić z art. 305 1 K.c. To samo trzeba powiedzieć o będących ich korelatem ograniczeniach właściciela nieruchomości w sposobie korzystania z niej (por. uchwała SN z dnia 11 grudnia 2015 r. sygn. akt III CZP 88/15, LEX nr 1938005).
Z powyższego wynika jednoznacznie, że wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości należne jest niewątpliwie nie tylko jako wynagrodzenie za strefę służebności przesyłu, lecz również za strefę kontrolowaną.
Płatne jednorazowo wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r. sygn. akt IV CSK 317/12).
Wysokość zasądzonego wynagrodzenia w zasadzie opiera się na opinii biegłego. Przekrój opinii jest niezwykle różny. Nie przypominam sobie jednak sprawy, aby biegły ustalił odszkodowanie za całą działkę. Także orzecznictwo SN wskazuje, iż nie ma możliwości ustalenia odszkodowania jako korelat wartości całej działki.
Najlepiej byłoby teraz wystąpić o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu. Przeciwnik powinien wtedy stanąć na stanowisku, że trzeba ustanowić służebność przesyłu. Sąd rozpozna wówczas obie sprawy. Ustanowienie służebności przesyłu nie pozbawia Pani prawa do dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
