Brak zgody na remont domu bez drogi dojazdowej

Przedstawiona przez Pana sytuacja jest kolejnym ze spotykanych przeze mnie problemów, wskazujących na skalę lekceważenia od wielu lat przez władze państwowe wielu zagadnień z zakresu nieruchomości (w tym bardzo ważnych dla wielu osób). Obserwacja (nawet pobieżna) informacji ukazuje, co jest przedmiotem zainteresowania zarówno polityków, jak i mediów. Jednocześnie bez odpowiednich regulacji prawnych pozostają liczne ważne zagadnienia – w tym dotyczącej nieruchomości. Także nowe projekty ustaw bywają wprost skandalicznie fatalne. Niemalże systemowo od lat pozostawia się – bez odpowiadających realiom i potrzebom – między innymi problematykę służebności – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.).

Władze centralne zdają się nie dostrzegać nawet tak oczywistych absurdów, jak „udawanie Greka” w odniesieniu do dróg, które od bardzo dawna (np. od ponad stu lat były powszechnie używane w komunikacji publicznej. Ten problem dotyczy różnych terenów oraz różnych dróg. Z jaką reakcją można się spotkać? Np. z radą, by zderzający się z podobnym problemem obywatel skorzystał z… bezpłatnych porad prawnych (udzielanych w ramach działania danego miasta na prawach powiatu); relacjonuję informację o tym, co miał usłyszeć jeden pan od urzędnika z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. Urzędnicy (np. z zakresu ewidencji gruntów i budynków) potrafią radzić (na piśmie!) „zmianę aktu notarialnego” w związku ze złym prowadzeniem ksiąg wieczystych – reakcja kierownictwa sądu wyższego stopnia potrafi być bardziej rozwinięta, ale i tak ma miejsce „chowanie się za procedurą”. Borykamy się ze skandalicznym stanem wielu ksiąg wieczystych, rozbieżnościami między ewidencją gruntów i budynków a odnośnymi księgami wieczystymi, brakiem urzędowych (odgórnych) stawek za korzystanie z nieruchomości (np. w celu dojazdu lub na potrzeby przeprowadzenia instalacji). Urzędnicy i sędziowie „umywają ręce”; czasami jeszcze radzą „bronienie swych prawa przed sądem”, zaś parlamentarzyści często błędnie wypełniają swe oświadczenia majątkowe.

Co się dzieje w warunkach takiego prawie chaosu prawno-organizacyjnego? Dość często mają miejsce sytuacje zbliżone do „wolnoamerykanki”. Nie chodzi „tylko” o – występujące także dawniej – zamykanie podwórza, przez które ma prawo przejeżdżać sąsiad. Przedsiębiorstwa (zwłaszcza o skali korporacji) – np. energetyczne lub telekomunikacyjne – całymi latami korzystają z cudzych gruntów. Robione są trudności w korzystaniu z dróg, które zawsze były ogólnodostępne (nie tylko na terenach leśnych). Dochodzi nawet do tego, że gminy część swych dróg (z reguły „ślepych”) przekwalifikowują z dróg publicznych na drogi wewnętrzne – a następnie żądają opłat za korzystanie z nich (np. na podstawie służebności), zwłaszcza za korzystanie przez przedsiębiorstwa.

Doświadczenie (w tym za sprawą niedawnych przekazów medialnych) pokazuje, że działania zbiorowe (zwłaszcza nagłośnione) bywają dostrzegane przez decydentów. Proszę się zastanowić, ile jeszcze osób (zwłaszcza w okolicy) ma podobne. Być może udałoby się znaleźć zajmujące się takimi problemami stowarzyszenie (choć wydaje się, że wiele szefów stowarzyszeń ma na celu coś innego) lub byłaby szansa na powołanie własnego stowarzyszenia – nawet stowarzyszenia zwykłego (a więc o prostej strukturze i bez szczególnie dużych wymogów prawnych). Wskazuję na „organizacje społeczne” (np. na stowarzyszenia), bo da się zauważyć dość silną tendencję u wielu osób urzędowych do poważniejszego traktowania „organizacji” (nawet faktycznie kanapowych) od „zwykłych ludzi”. Inaczej rzecz ujmując: „razem raźniej”.

Do kogo zwracać się i przedstawiać problemy? Do różnych osób urzędowych – w zakresie braku uregulowań prawnych: do władz centralnych. Dzwonienie, pisanie, czasami korzystanie z godzin przyjęć interesantów; takie sposoby mogą okazać się owocne – mogą, choć nie ma pewności, że tak się stanie. Część interesantów korzysta z reguły: „wyganiają drzwiami, więc trzeba wchodzić oknem”. Co instytucja, to inna praktyka. Mają miejsce zmiany, więc trudno jest precyzyjnie wskazywać nawet instytucje centralne. Chociażby dlatego, że prowadzenie ksiąg wieczystych podlega Ministrowi Sprawiedliwości, a zagadnienia budowlane i geodezyjne Ministrowi Infrastruktury i Budownictwa – w tym resorcie wypadałoby kontaktować się zwłaszcza z Departamentem Gospodarowania Nieruchomościami (może dostrzegą skalę i powagę problemów). W takiej sytuacji pojedynczy prawnik może działać tylko interwencyjnie (np. jako pełnomocnik prawny).

Lasy Państwowe (jak wiele instytucji) „szukają zarobku”. Dlatego spotkał się Pan z żądaniami – zapewne w związku z jakimś Pańskim zapytaniem (które mogło zostać zainspirowane przez jakiegoś urzędnika właściwego w „sprawach budowlanych”). Zastanówmy się, czy rzeczywiście chodzi o bardzo poważny (a zwłaszcza pilny) problem; jest on ważny, bo sformalizowanie dostępu do drogi publicznej ma duże znaczenie. Dostrzegam wagę problemu; także dosłownie – jakiś czas temu widziałem kopię decyzji administracyjnej, z której wynikało, że osoba zainteresowana przebudową (lub rozbudową) własnego domu okazała (by uzyskać decyzję administracyjną) osobliwą umowę z instytucją, która (według map) jest „dysponentem” mającej ponad sto lat (powszechnie używanej) drogi – drogi, od której „odwrócił się” (w różnych aspektach) urząd miasta (wymagający przedstawienia dokumentu, z którego wynika możliwość dostępu do drogi publicznej).

Prawdopodobnie ktoś z administracji Lasów Państwowych doszedł do wniosku, że można zarobić na „odkryciu”, iż Pan nie ma sformalizowanego dostępu do drogi publicznej. W takich sytuacjach właściwym sposobem bywa ustanowienie służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości obciążonej (art. 285 K.c.) – często jest to związane z odpłatnością (często regulowaną umownie); dla ustanowienia służebności niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Praktyka pokazuje, że przydaje się zawnioskowanie o ujawnienie służebności w księgach wieczystych – prowadzonych zarówno dla nieruchomości władnącej (np. Pańskiej nieruchomości), jak i dla nieruchomości obciążonej (przynajmniej jednej nieruchomości Lasów Państwowych); lepiej wniosek o wpisanie służebności do ksiąg wieczystych zawrzeć w akcie notarialnym z ustanowieniem służebności, niż potem wnioskować samodzielnie (często ludzie lekceważą znaczenie ujawnienia ograniczonych praw rzeczowych w księgach wieczystych). Pan, zwłaszcza z uwagi na stałe i długotrwałe korzystanie z cudzej nieruchomości w sposób właściwy wykonywaniu służebności, stał się posiadaczem służebności (art. 352 K.c.); zwracam na to uwagę, bo także taki rodzaj posiadania (art. 336 i następne K.c.) podlega ochronie prawnej (art. 342 i następne K.c.) przed bezprawnym pozbawieniem posiadania – nawet na wszelki wypadek proponuję zapoznać się zwłaszcza z artykułami: od 342 do 344 K.c. Lasy Państwowe zaakcentowały to, że Pan nie ma tytułu prawnego i zapewne z tego tytułu (art. 224 i następne K.c.) oczekują zapłaty. Dopóki nie doszło do przerwania biegu przedawnienia (art. 123 K.c.), np. przez wytoczenie przeciwko Panu powództwa lub przez zawezwanie Pana do próby ugodowej (przed sądem), dopóty upływ czasu może być korzystny dla Pana. Przyjmuje się, że takie roszczenia przedawniają się po 10 latach, więc należy zgłaszać zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.).

Jak widać, są małe szanse na uzyskanie przez Lasy Państwowe zapłaty za ponad 10 lat (licząc od okoliczności skutkującej przerwaniem biegu przedawnienia), jeżeli Pan zgłosi (postawi) zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.). Wprawdzie Pan jest właścicielem danej nieruchomości (art. 46 K.c.) od kilkunastu lat, ale przejął Pan ją w posiadanie samoistne po zbywcy – wraz z używaniem odnośnej drogi. Przepisy prawne nie wskazują wprost, czy w takich sytuacjach (gdy właścicielem gruntu z używaną drogą) jest zbywca nieruchomości (np. jakaś agenda państwowa); da się przeprowadzić argumentację (przez odwołanie do artykułu 176 K.c.) na rzecz zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 K.c.) – jednak nie można wykluczyć kontrargumentacji (jakoby błędem było zaliczanie posiadania wobec drogi z okresu sprzed sprzedania Panu nieruchomości, bo rzeczywiście trudno, by jeden podmiot był jednocześnie posiadaczem samoistnym i posiadaczem zależnym, a posiadanie zależne jest właściwe wykonywaniu służebności). Mamy kwestię otwartą (o dużym znaczeniu praktycznym) – jednak ustawodawca wciąż „ma ważniejsze sprawy”.

Proponuję sprawdzić, czy planowany (lub rozważany) przez Pana zakres prac budowlanych rzeczywiście wymaga pozwolenia budowlanego, a nawet zgłoszenia prac budowlanych. W zakresie aktualnego stanu prawnego zakres prac do wykonania należałoby zestawić z artykułem 28 i następnymi Prawa budowlanego; wiele aktów prawnych udostępniono w sejmowej bazie danych. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa chce doprowadzić do uchwalenia „Kodeksu budowlanego” – być może w nim znajdą się przepisy bardziej Panu odpowiadające (gdy wejdzie w życie, jeśli dotyczące go prace legislacyjne będą kontynuowane).

Sprawy ważne należy załatwiać na piśmie – to dotyczy (między innymi) spraw z zakresu administracji budowlanej, o ile w ogóle jest obowiązek zwrócenia się do organu administracji. Niekiedy można przez wiele miesięcy chodzić do urzędnika, który zwodzi ustnie lub „udaje Greka”, niekiedy nawet nie rozumiejąc istoty zagadnienia, bo ustne przedstawianie sprawy może wiązać się z nieporozumieniami. Proszę się zorientować, co jest traktowane jako problem (o ile w ogóle pozwolenie lub brak sprzeciwu organu administracji publicznej są prawnie wymagane w danej sytuacji). Brak dojazdu (który przecież istnieje), czy też brak tytułu prawnego do gruntu, z którego Pan korzysta w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej? Jeśli jest to wątpliwość co do rzeczywistego braku dojazdu, to można by zawnioskować o przeprowadzenie przez urzędnika dowodu z oględzin – art. 85 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeśli brak tak zwanej podkładki, to niech wskażą podstawę prawną kontrolowania przez organ administracji Pańskiego tytułu prawnego do korzystania z innych nieruchomości (podstawowe znaczenie ma możność dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której mają być prowadzone prace budowlane (zwłaszcza wznoszenie budowli). Nie wykluczam, że doszło do swoistego odsyłania Pana (zwłaszcza przez urzędnika, któremu mogło się wydawać jakoby chodzi o wzniesienie dużego budynku) – gdy Pan przedstawił problem w biurze Lasów Państwowych, to mogli uznać sytuację za okazję do zarobienia. Tak często w praktyce przejawiają się skutki braku zainteresowania władz centralnych ważnymi sprawami.

Być może rzeczywiście przyjdzie z czasem sformalizować Pańskie uprawnienia do korzystania z drogi przez teren Lasów Państwowych (np. przez ustanowienie służebności i związaną z nią umową, w tym dotyczącą warunków finansowych). Bez wiedzy o zakresie planowanych przez Pana prac trudno ocenić, czy w ogóle zasadne jest stawianie jakichkolwiek wymogów w zakresie przedstawienia dokumentu związanego z dojeżdżaniem do Pańskiej nieruchomości przez cudzy grunt. Przyjęło się, że prawo domagania się ustanowienia służebności gruntowej – w tym o cechach służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) – przysługuje właścicielowi (potencjalnej) nieruchomości władnącej, a nie właścicielowi nieruchomości obciążonej. Za to właściciel nieruchomości, z której ktoś inny korzysta w sposób właściwy wykonywaniu służebności (czyli jako posiadacz służebności) jest uprawniony domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu bez tytułu prawnego. Czasami administracja budowlana przyjmuje (w związku z zauważalnym aktualnie „śrubowaniem wymagań”) jakieś dziwne umowy, np. takie, na podstawie której potencjalny inwestor godzi się płacić haracz dysponentowi gruntu z drogą używaną przez potencjalnie nieograniczoną liczbę osób. Być może wystarczyłoby przedstawienie również jakiejś dziwnej umowy – daleki jestem od pochwalania takich praktyk, ale zdaję sobie sprawę z tego, że niekiedy realia (np. potrzeby mieszkaniowe) skłaniają ludzi do poddania się w sytuacjach, w których sam zdrowy rozsądek przemawia na ich rzecz. Niestety zniewolenie umysłów pozytywizmem prawniczym (nawet bez świadomości takiego zniewolenia) sprzyja absurdom; ludzie (w tym na stanowiskach) niekiedy nawet nie są świadomi tego, jak idiotycznie się zachowują. Niestety, tak potrafią przejawiać się schematy myślowe, które miewają złe, a nawet tragiczne skutki. Panu przychodzi mierzyć się z tego rodzaju sytuacją.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.