• Autor: Marek Gola
Otrzymałem od dziadków w 2005 r. darowiznę polegającą na służebności mieszkalnej, bezpłatnym i dożywotnim korzystaniu przez nich ze wszystkich pomieszczeń w budynku mieszkalnym oraz dożywotnim użytkowaniu całej działki gruntu oraz pomieszczeń gospodarczych. Moje pytanie dotyczy korzystania i wpływania na wygląd i remont mieszkania. Od 2 lat mieszkam z żoną (i z babcią od 2005, dziadek zmarł w 2010). Kłopoty zaczęły się, gdy zaczęliśmy remontować mieszkanie z żoną. Chcemy w tym roku powiększyć powierzchnię mieszkalną o poddasze i tam zamieszkać. Jak wygląda w takiej sytuacji podstawa prawna i czy brak zgody służebnika (babci) na remont jest dla nas wiążący? Czy może nam czegoś zabronić lub wyrzucić lub zażądać zmiany w wyglądzie mieszkania na jej korzyść? Dodam jeszcze, że babcia mieszka w dwóch pokojach i ma nieograniczony dostęp do łazienki i kuchni i całej działki tak jak w umowie darowizny. Chcemy się upewnić przed wzięciem kredytu na remont – czy to ma sens.
W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż właścicielem nieruchomości jest Pan, a nie babcia, co z kolei powoduje, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności osobistej w zakresie przez Pana opisanym, powoduje, że babcia ma prawo korzystać z niej tylko w taki sposób, jak zostało to opisane w treści aktu notarialnego, na mocy którego służebność została ustanowiona.
Jak wskazuje się w doktrynie: „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
Skoro zatem umowa darowizny w sposób szczegółowy opisuje, z czego babcia ma prawo korzystać i na jakich warunkach, nie może być mowy o ustalaniu tego prawa w sposób rozszerzający.
Z tego też powodu to Pan decyduje, kiedy i co wymaga remontu, a także w jaki sposób będzie nieruchomość remontowana. Prawo to jest podstawowym prawem właścicielskim i wynika z treści art. 140 Kodeksu cywilnego.
Niezadowolenie babci w zasadzie nie ma dla Pana żadnego znaczenia. Wyraźnie podkreślić należy, iż babcia co najwyżej mogłaby próbować, choć w mojej ocenie nieskutecznie, odwołać darowiznę (bynajmniej część, która jej uprzednio przypadała) z powodu rażącej niewdzięczności. Osobiście jednak nie widzę do tego podstaw, a wspominam o tym jedynie z tzw. daleko posuniętej ostrożności.
Istotne jest bowiem, iż niewdzięczność musi mieć charakter rażący. Każda sprawa winna być rozpatrywana w sposób indywidualny, bowiem przymiot rażącej niewdzięczności winien być badany osobno dla każdego przypadku. „Rażący” jest bowiem zwrotem niedookreślonym, niezdefiniowanym i winien być oceniany dla każdej z osobna relacji darczyńcy z obdarowanym. Osobiście jednak uważam, iż żaden sąd, o ile babcia ma prawo swobodnie korzystać z nieruchomości, remontu nieruchomości nie potraktuje jako rażącej niewdzięczności.
Reasumując, nie widzę żadnych przeszkód prawnych w podjęciu remontu nieruchomości. Podstawę prawną takiego uprawnienia stanowi art. 140 Kodeksu cywilnego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
