• Data: 2024-09-30 • Autor: Wioletta Dyl
Mam działkę budowlaną. Jest drobny problem z prawnym dojazdem do niej, który utrudnia mi uzyskanie pozwolenia na budowę. Mianowicie dojeżdżam do niej przez inną działkę (służebność). Jednakże jest to taka nieformalna droga, bez pozwolenia na budowę. Dodam, że w planie miejscowym wyznaczono drogę gminną, przez którą powinien odbywać się zjazd, ale część tej drogi posiada osoba, która nie chce na razie robić tam drogi. Mam na tej przyszłej drodze gminnej służebność przejazdu. Jednakże brakuje faktycznego przejazdu, co też wytknął urząd i zablokował wydanie pozwolenia na budowę. Czy w tej sytuacji, gdybym wystąpił ze zgłoszeniem budowy na warunkach z 2022 r. na dom o zabudowie do 70 m2, mógłbym wybudować dom bez problemu?
Pojęcie „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustala on, że należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dodatkowo jeszcze pojęcie „dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w definicji działki budowlanej (art. 2 pkt 12 ustawy). Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Niestety, trzeba też pamiętać o brzmieniu § 14 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym „do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych”. A bezpośredni dostęp do drogi publicznej oznacza:
a. posiadanie dostępu bezpośredniego albo
b. posiadanie dostępu poprzez drogę wewnętrzną, albo
c. posiadanie dostępu poprzez ustanowienie służebności drogowej.
To dla Pana oznacza, niestety, że budowa, niezależnie od tego, czy jest prowadzona w trybie „zgłoszeniowym”, czy też „pozwoleniowym”, musi mieć miejsce na działce z dostępem do drogi publicznej, zapewnionej w jeden z ww. sposobów. W przypadku zatem prowadzenia budowy w trybie „zgłoszeniowym” może Pan spodziewać się sprzeciwu ze strony starostwa.
Budowa domu w miejscowości wiejskiej
Pan Jan, mieszkaniec niewielkiej wsi, odziedziczył działkę budowlaną po swoich rodzicach. Chciałby na niej wybudować dom dla swojej rodziny. Niestety, jego działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Jedyny dojazd do niej prowadzi przez sąsiednią działkę, z której właścicielem Jan ustalił nieformalną zgodę na korzystanie z drogi. Niestety, w urzędzie powiedziano mu, że taka zgoda nie wystarczy do uzyskania pozwolenia na budowę. Mimo że w planie miejscowym przewidziano drogę gminną, która mogłaby zapewnić dostęp do jego działki, obecny właściciel terenu nie chce rozpocząć jej budowy. Pan Jan zastanawia się nad zgłoszeniem budowy domu o powierzchni do 70 m², ale urząd podkreśla, że bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nie uzyska zgody na realizację inwestycji.
Problem z dojazdem do działki rekreacyjnej
Pani Maria posiada działkę rekreacyjną położoną na obrzeżach miasta, gdzie planuje postawić niewielki domek letniskowy. Droga do jej działki wiedzie przez wąską, prywatną ścieżkę, która formalnie należy do sąsiada. Mimo że sąsiad nie ma nic przeciwko korzystaniu przez Marię z tej ścieżki, to urząd miejski odrzucił jej wniosek o pozwolenie na budowę, argumentując, że ścieżka nie spełnia wymagań technicznych stawianych drogą publiczną. W dodatku, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zaplanowano drogę, która miałaby zapewnić odpowiedni dostęp do działki Marii, ale projekt ten na razie pozostaje tylko na papierze. Pani Maria musi teraz szukać alternatywnego rozwiązania, by legalnie postawić domek.
Budowa domu jednorodzinnego na działce bez dostępu
Pan Adam kupił działkę budowlaną na terenach podmiejskich z myślą o wybudowaniu tam domu jednorodzinnego. Niestety, działka ta nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Istnieje co prawda służebność przejazdu przez inną działkę, ale jest to tylko nieformalna droga gruntowa. Urząd miasta odmówił wydania pozwolenia na budowę, ponieważ brak jest utwardzonej drogi prowadzącej do działki, co jest wymagane zarówno dla zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak i ze względów bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Pan Adam rozważa teraz, czy w ramach nowych przepisów dotyczących budowy domów do 70 m² może złożyć zgłoszenie budowy bez uzyskania pełnego pozwolenia, ale obawia się, że nadal nie spełnia wymogu dostępu do drogi publicznej.
Budowa domu na działce bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może napotkać istotne przeszkody prawne i administracyjne. Nawet w przypadku budowy w trybie uproszczonym, jak dla domów do 70 m², brak formalnego dojazdu zgodnego z przepisami może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Kluczowe jest zapewnienie prawidłowego dostępu do drogi publicznej, aby uniknąć problemów z realizacją inwestycji.
Potrzebujesz pomocy prawnej w uzyskaniu pozwolenia na budowę lub przygotowania niezbędnych pism? Skontaktuj się z nami online, a nasi prawnicy zapewnią Ci kompleksowe wsparcie w sprawach związanych z dostępem do drogi i innymi kwestiami prawnymi dotyczącymi budowy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
