Budowa na cudzym gruncie - jakie są najważniejsze podstawy prawne?

Budowa na cudzym gruncie a polskie prawo

Kwestie budowy na cudzym gruncie określa Kodeks cywilny w artykule 48 oraz 191. Ustawa ta zaczerpnęła zasadę panującą już w starożytnym Rzymie — “superificies solo cedit”. Oznacza to, że w sytuacji postawienia budynku bądź innych elementów na innym gruncie należą one do właściciela posesji. Nie jest to jednak jedyne rozwiązanie w tej sytuacji — artykuł 226 KC stanowi, że samoistny posiadacz, który w dobrej wierze wzniósł budynek na cudzym gruncie, może dążyć do zwrotu pieniędzy od właściciela działki. Kwota ta powinna być adekwatna do nakładów poniesionych w trakcie budowy.

Czym jest “dobra wiara” właściciela budynku? Jest to sytuacja, w której był on przekonany o posiadaniu prawa własności do gruntu. To błędne przeświadczenie musi być usprawiedliwione — przykładem mogą być sytuacje, w których doszło do pomyłki przy sporządzaniu map geodezyjnych czy oszacowaniu czasu zasiedzenia działki. Na rozwiązanie to nie mogą liczyć jednak inwestorzy, którzy dzięki dochowaniu należytej staranności odkryli problem wcześniej. Chcesz wiedzieć więcej na ten temat? Koniecznie udaj się na tę stronę: https://smadwokaci.pl/budowa-na-cudzym-gruncie/. 

Co może zrobić właściciel działki, na której postawiono cudzy budynek? 

Kodeks cywilny przewiduje również rozwiązania dla osób, których działki zostały naruszone. Artykuł 231 wskazuje, że posiadacz budynku może domagać się odsprzedania mu ziemi — jednak tylko w przypadku, jeśli wartość inwestycji jest większa od wartości gruntu. Aby było to możliwe, musi zlecić profesjonalną wycenę nieruchomości, która będzie służyć jako dowód umożliwiający sprzedaż. Oczywiście tutaj też musi być zastosowana zasada dobrej wiary. 

Jeśli wartość nieruchomości okaże się większa, właściciel gruntu również może starać się o zakupienie budynku postawionego na jego działce. Koszt ustalany jest na podstawie aktualnej ceny rynkowej. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu i jest traktowane priorytetowo ponad roszczeniami właściciela inwestycji do odkupu ziemi. Trzeba mieć jednak na uwadze, że ugodowa realizacja tych rozwiązań jest rzadkością — zazwyczaj konieczne będzie wejście na drogę sądową. Jeśli wcześniej doszło do sprzedaży nieruchomości, pozwu nie kieruje się do pierwotnego, lecz do aktualnego właściciela. 

Budowa na cudzym gruncie a przekroczenie granicy działki

Bardzo często zdarza się, że budynek został tylko częściowo postawiony na obcym gruncie. Co należy zrobić w przypadku przekroczenia granicy? Jak stanowi art. 151 KC, “jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda [...]”. 

W zamian za to poszkodowany może dążyć do uzyskania odpowiedniego wynagrodzenia poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Innym rozwiązaniem może być też wykupienie zajętej części działki oraz tego obszaru gruntu, który stracił dla niego znaczenie gospodarcze. Rozwiązania te mogą być zastosowane, jeśli przekroczenie granicy było nieumyślne — jeśli obie strony zgodzą się na sprzedaż lub ustanowienie służebności, wystarczy podpisanie umowy w formie aktu notarialnego.