Budowa urządzeń przesyłowych na mojej działce, ile mi się należy?

W obecnym stanie prawnym odpowiednie przepisy pozwalają ubiegać się o rekompensatę za użytkowanie gruntu przez właściciela instalacji, a nawet przewidują, że właściciel działki może zażądać usunięcia niechcianej rury, kabla, słupa. Właścicielowi nieruchomości przysługuje między innymi:

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o ile ani właściciel gruntu, ani jego poprzednicy prawni nie zawierali umów o korzystanie z gruntu) – maksymalnie za 10 lat (zgodnie z orzecznictwem wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy, ale z uwagi na to, że u Pana dopiero instalacja będzie prowadzona, ten rodzaj roszczenia nie wchodzi w grę).
• wynagrodzenie za ustanowienie służebności – obejmujące rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości oraz ekwiwalent za wyrażoną zgodę i prawo do korzystania z gruntu w latach eksploatacji urządzenia.

Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 r. (ustawa – Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 116, poz. 731), w celu uregulowania m.in. stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorstwami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują. Służebność przesyłu określa zakres, w jakim zakład energetyczny, zakład wodno-kanalizacyjny, gazownia, wodociągi, zakład ciepłowniczy itp. może korzystać z cudzego, gruntu, na którym znajdują się lub mają się znajdować jego urządzenia przesyłowe. Zdarza się, że przedsiębiorstwa przesyłowe starają się doprowadzić do ustanowienia nieodpłatnej służebności przesyłu. Zawierają więc z właścicielami nieruchomości różnego typu umowy cywilnoprawne, ale należy pamiętać, że co do zasady służebność przesyłu powinna być stwierdzona umową zawartą w formie aktu notarialnego. Umowa ta powinna szczegółowo określać zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym jakie działania przedsiębiorcy w stosunku do nieruchomości jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia.

Należy zaznaczyć, że jeżeli przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, to właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. A zatem dzięki nowej regulacji właściciel gruntu zaopatrzony został w cywilnoprawne roszczenie, skierowane przeciwko przedsiębiorcom, o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu.

W takim przypadku sąd oprócz ustanowienia służebności przesyłu ustali również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. W postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu sąd rozstrzygnie, czy ustanowienie służebności jest zasadne, a jeżeli tak, to jednocześnie zasądzi ekwiwalentne wynagrodzenie na rzecz właściciela gruntu w zamian za obciążenie jego nieruchomości służebnością. Należy zaznaczyć, że brak jest jednoznacznych zasad i reguł wyznaczonych stosownymi przepisami a dotyczącymi ustalania opłaty z tytułu służebności przesyłu. Mogę w tym miejscu jedynie wskazać na ogólne reguły ustalania wynagradzania za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej metodyka wynika z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Ogólną formułę określania wynagrodzenia przedstawia poniższy wzór:

W_SP = P_SP * Cr_o * k

gdzie: W_SP – roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu [zł], P_SP – powierzchnia służebności przesyłu w [ha], Cr_o – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą [zł/ha], k – współczynnik uwzględniający procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.

W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).

Cr_o = Wg * u * (1 – S)

gdzie: Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową [zł/ha]; u – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Cr_n) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg), u = Cr_n/Wg; S – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną. Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności, należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania, wysokość wynagrodzenia wyniesie:

gdzie: W_SPj – jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu [zł], R – stopa kapitalizacji.

Dla określenia wynagrodzenia niezbędne jest także ustalenie powierzchni pasa służebności przesyłu. W myśl bowiem art. 305² § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – powierzchnia służebności przesyłu powinna być „konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń”. Powierzchnia ta zależy od szerokości pasa niezbędnego do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Pas ten nazywany jest przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technologicznym i powinien być ustanowiony przez właściciela sieci (operatora) w Instrukcji Ruchu i Eksploatacji Sieci Przesyłowej lub Dystrybucyjnej bądź w przepisach prawnych. Brak jednoznacznych uregulowań w tym zakresie wprowadza niemały chaos i oczywiście spory dotyczące zasad ustalania powierzchni potrzebnej do określania wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Ponadto trzeba wziąć jeszcze pod uwagę, że szerokość pasa służebności przesyłu jest uzależniona od parametrów linii przesyłowej i przeznaczenia terenu. W opracowaniach planistycznych danego rejonu mogą być ustanowione bowiem inne pasy ochronne wokół infrastruktury, znacznie szersze od pasa eksploatacyjnego sieci. Do takich pasów można zaliczyć tzw. pasy ochrony funkcyjnej (pasy bezpieczeństwa). Pasy te są typowe dla linii tranzytowych, charakteryzujących się wysokimi parametrami technicznymi, które mogą stwarzać zagrożenie dla środowiska. Szerokość pasa ochronnego takiej linii należy ustalić na podstawie projektu technicznego zawierającego ocenę oddziaływania inwestycji na środowisko. Z ograniczeń zawartych w projekcie technicznym może wynikać zakaz zabudowy gruntów w ustalonej odległości od linii infrastruktury technicznej. Wytworzy się wówczas korytarz przestrzenny, w którym wystąpi reglamentacja funkcji w planie miejscowym. Tereny znajdujące się w omawianym pasie ochronnym pozostaną użytkowane w sposób rolniczy lub leśny. W przypadku przejścia infrastruktury tranzytowej przez tereny przeznaczone w planie miejscowym pod jakąkolwiek zabudowę – w pasie ochronnym a niekiedy na większym obszarze (np. na powierzchniach odciętych od wyznaczonej funkcji) zamiaru tego nie będzie można zrealizować. W przypadku niekorzystnego przecięcia działki linią tranzytową cała działka będzie musiała zmienić istniejące przeznaczenie w planie miejscowym na funkcję o mniejszej wartości (rolną lub leśną). Za szkodę związaną ze zmniejszeniem wartości nieruchomości należy się więc odpowiednie odszkodowanie. Po zmianie przeznaczenia terenu istotny dla celów wynagrodzenia pozostanie pas eksploatacyjny (poprzez ustalenie odszkodowania za pas ochrony funkcyjnej, szerokość terenu niezbędnego do obsługi sieci zostanie zredukowana do szerokości pasa eksploatacyjnego), który powinien być traktowany jako pas służebności przesyłu.

[Należy zaznaczyć, że w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (mpzp) zazwyczaj ustalano szerokości stref ochronnych dla infrastruktury liniowej. Szerokości zagwarantowane w prawie miejscowym wynikały z potrzeb właścicieli sieci liniowych. W niektórych przypadkach stosowano odległości podstawowe, które były dość szerokie i nie można ich dzisiaj wykorzystać do ustanowienia służebności przesyłu, natomiast szerokości niewiele odbiegające od stref kontrolowanych mogą być z powodzeniem wykorzystane na ten cel.]

Na wysokość wynagrodzenia istotny wpływ wywiera udział właściciela sieci w korzystaniu z terenu niezbędnego do obsługi infrastruktury. Udział ten zależy głównie od dwóch czynników:

• fizycznego zajęcia terenu, oraz
• przeznaczenia obciążonego gruntu.

Zakres zmiany współczynnika powinien oscylować w granicach od 0,3 do 0,7. Nie zaleca się ustalania wartości 0, ponieważ w takim przypadku służebność przesyłu nie wystąpi, co kłóci się z ideą wynikającą z Kodeksu cywilnego. Podobnie sytuacja wygląda przy zastosowaniu współczynnika wynoszącego 1,0. Gdyby grunt był w całości zajęty przez właściciela sieci, to powinien być przez niego wykupiony (np. pod stacją energetyczną). Wyjątek stanowią tereny zajęte pod naziemne elementy infrastruktury (wykorzystanie terenu przez operatora sieci wynosi 100%), które ze względu na niewielką powierzchnię nie są wyodrębniane geodezyjnie. Jako przykład można wskazać powierzchnię pod słupem energetycznym w przypadku linii elektroenergetycznej.

Jak z powyższego wynika, samodzielne wyliczenie wartości służebności przesyłu może być mocno utrudnione zatem wskazane byłoby skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Tym bardziej że właściciel sieci na pewno skorzysta z własnego rzeczoznawcy, który wyliczy wynagrodzenie jak najbardziej korzystne dla sieci.

Trzeba pamiętać, że nie jest możliwe ustanowienie służebności w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, jeśli przedsiębiorca przesyłowy nie wyraża na takie oświadczenie właściciela zgody. Ustanowienie służebności przesyłu na podstawie umowy następuje w sytuacji, gdy obie strony wyrażają dobrą wolę uregulowania stosunków między nimi i są w stanie uzgodnić wspólne stanowisko co do wynagrodzenia oraz dokładnego sposobu korzystania z nieruchomości. Po ustanowieniu służebności przesyłu będzie ona przechodzić każdorazowo na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzenia przesyłowego, bez konieczności zawierania kolejnej umowy.

Należy również podkreślić, że służebność ta wygaśnie najpóźniej w momencie zakończenia likwidacji przedsiębiorcy. Z chwilą wygaśnięcia służebności na przedsiębiorcy będzie ciążył obowiązek usunięcia urządzeń.

Dochodzenie wynagrodzenia za instalacje przesyłowe należy rozpocząć od wystosowania pisma do właściciela urządzeń przesyłowych, w którym należy:

• wskazać działkę, na której znajdują się słupy bądź inne urządzenia przesyłowe,
• zaznaczyć, że służebność dotyczy instalacji elektromagnetycznych,
• zaproponować kwotę wynagrodzenia bądź usługę, w zamian za którą służebność zostanie ustanowiona (np. przesunięcie słupów na granice działki na koszt zakładu energetycznego).

Jeżeli takie pismo pozostanie bez odpowiedzi, należy wysłać pismo ponaglające do odpowiedzi., z ewentualną skargą do zarządu lub rady nadzorczej tego zakładu. Można też wystąpić do sądu z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.

Jeżeli jednak nie uda się osiągnąć porozumienia, należy wystąpić z wnioskiem do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. We wniosku należy wskazać grunt, na którym zostanie ustanowiona służebność oraz instalacje przesyłowe, których będzie ona dotyczyć. Trzeba również podkreślić, że negocjacje z właścicielem urządzeń przesyłowych nie doprowadziły do osiągnięcia porozumienia pomiędzy stronami. Powinno się także zaproponować kwotę wynagrodzenia (rzeczoznawca). Sąd po przeanalizowaniu sprawy wyda postanowienie, w którym ustanowi na rzecz przedsiębiorstwa służebność przesyłu i przyzna należne Panu wynagrodzenie zarówno w przypadku sieci elektromagnetycznych jak i kabla.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.