• Autor: Kinga Karaś
Na działce, którą nabyłem w przetargu od urzędu gminy przed 9 laty, pobudowano linię wodociągową. Według wójta plany budowy powstały wcześnie – 2 lata przed zakupem. Samą inwestycję przeprowadzono zaś w 2019 (bez mojej zgody i bez żadnej informacji w tym zakresie). Czy mogę od gminy dochodzić roszczeń za użytkowanie mojej nieruchomości bez umowy, a jeśli tak, to jakich?
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.).
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z budową sieci wodociągowej bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości. W tej sprawie decydujące znaczenie ma fakt, czy na rzecz gminy lub przedsiębiorstwa przesyłowego ustanowiono na Pana nieruchomości służebność przesyłu (ujawnioną w księdze wieczystej nieruchomości), czy też nie. Jeżeli taką służebność ustanowiono, to należy zweryfikować jej zakres, być może upoważnia ona do budowy (przebudowy) sieci zgodnie z mapą określającą miejsce jej usytuowania. Jeżeli jednak takiej służebności nie ustanowiono, to mamy do czynienia z tzw. bezumownym korzystaniem z Pana nieruchomości. Z tego tytułu właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia.
W tym miejscu należy rozróżnić obowiązek wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zależności od tego, czy był Pan w dobrej, czy złej wierze. W przypadku posiadania nieruchomości w zlej wierze wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania jest należne za cały okres jej władania. Natomiast w przypadku dobrej wiary obowiązek zapłaty aktualizuje się dopiero w momencie, w którym naruszający prawo własności dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
Posiadaczem w złej wierze jest zarówno ten, kto wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, jak i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnie 23 lipca 2004 r., II CK 212/03).
Stan dobrej wiary powinien istnieć przez cały czas korzystania z nieruchomości, gdyż z brzmienia art. 224 K.c. i art. 225 K.c. wynika możliwość przekształcenia się dobrej wiary w złą wiarę. W dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo, błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje, albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 kwietnia 2018 r. III CSK 322/17).
Zgodnie z art. 225 K.c. – obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same, jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Stosownie do art. 224 § 2 K.c.: Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
W tym miejscu należy wskazać na terminy przedawnienia takich roszczeń o bezumowne korzystanie z nieruchomości. Okres, za jaki można dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez umowy, wynosi aktualnie 6 lat. Zgodnie z art. 118 K.c.: Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Podsumowując, aby ustalić, czy doszło do naruszenia Pana prawa własności i tym samym do tzw. bezumownego korzystania z fragmentu Pana nieruchomości, należałoby w pierwszej kolejności zweryfikować treść umowy sprzedaży oraz księgi wieczystej. Chodzi o odpowiedź na pytanie: czy ustanowiono na tej nieruchomości jakąś służebność. Jeżeli to nie miało miejsca, to za naruszenie prawa własności może Pan dochodzić odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z Pana nieruchomości. Co do zasady tego typu odszkodowań dochodzi się na drodze sądowej. Natomiast przed rozpoczęciem postępowania należałoby wezwać gminę do dobrowolnego spełnienia świadczenia – czasami takie wezwania są skuteczne.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
