• Autor: Maciej Podgórski
Zaraz po wojnie jeden z moich przodków zakupił działkę rolną otoczoną ziemią sprzedającego. W akcie notarialnym zapisano prawo dojazdu do wspomnianej działki przez resztę własności sprzedającego. Prawo to nie zostało jednak ujawnione w księgach wieczystych. Droga ta funkcjonowała do 2004 r., kiedy to mój ojciec (ówczesny właściciel wspomnianej działki, po odkupieniu jej od krewnego) podpisał ze spadkobiercą sprzedającego (sąsiad) oświadczenie, w którym zgodził się na zaoranie drogi dojazdowej w zamian za użytkowanie innej działki gruntu. Oświadczenie to (umowa) nie zostało potwierdzone notarialnie, ale stanowiło podstawę uzyskiwania dopłat obszarowych z Agencji Rolnej. Od tego czasu ziemia ojca, jak i sąsiadujących spadkobierców sprzedającego, była wydzierżawiona jednemu dzierżawcy, który, użytkując jeden obszar ziemi (składający się z kilku działek), zlikwidował drogę dojazdową. W tym roku umowa dzierżawy na działkę ojca została wypowiedziana. Problem pojawił się w momencie próby przywrócenia drogi dojazdu do działki ojca (jedyna droga dojazdu). Wstępnie właściciel otaczających działek zgodził się na wytyczenie nowej drogi, nająłem geodetę, który wznowił granice działek i wyznaczył nową drogę. Na mapie sporządzonej przez geodetę podpisał się obecny właściciel, wyrażając zgodę na przebieg nowej drogi. Jednakże przy próbie zapisania tego faktu w formie aktu notarialnego (umowa służebności) sąsiad odmówił i kontakt z nim się urwał. Tym samym ojciec został z ziemią bez drogi dojazdu. Co teraz możemy z tym zrobić? Czy mamy prawo dochodzić przywrócenia starej drogi? Czy mogę dochodzić zwrotu kosztów poniesionych na wyznaczenie nowej drogi, której realizacja nie doszła do skutku?
W mojej ocenie służebność drogowa w Pana sprawie nigdy nie powstała, gdyż nie zostały spełnione przesłanki i wymogi z Kodeksu cywilnego (K.c.). Niewykonywanie przejazdów od 2004 r. wpływa jedynie na brak możliwości nabycia w krótkim czasie służebności drogowej przez zasiedzenie (wskutek upływu czasu tj.20/30 lat korzystania w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza). Według mnie, powinien Pan zainteresować się kwestią ustanowienia drogi koniecznej.
Z definicji zawartej w art. 285 § 1 K.c. wynika, że mogą być dwa rodzaje służebności gruntowych: czynne i bierne. W praktyce z reguły występują służebności czynne. Mogą one dotyczyć przejazdu i przechodu (tzw. służebność drogowa). Istota służebności gruntowej polega na tym, że ustanawia się ją nie na rzecz określonej osoby, lecz na rzecz właściciela oznaczonej nieruchomości. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości i stanowi jej część składową (art. 50 K.c.).
Może ona powstać na podstawie orzeczenia sądu (np. w przypadkach określonych w art. 145 § 1 K.c.), zasiedzenia (art. 292 K.c.), decyzji administracyjnej (np. w drodze wywłaszczenia) i w drodze umowy. Do umownego powstania służebności gruntowej mają zastosowanie przepisy ogólne o ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych. Według art. 245 § 1 K.c. do ustanowienia służebności gruntowej mają – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie – odpowiednie zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności, tj. art. 155-171 K.c. Art. 245 § 2 K.c. przewiduje wyjątki od tej zasady, które w odniesieniu do służebności gruntowej polegają na tym, że może być ona ustanowiona z zastrzeżeniem warunku lub terminu, a forma aktu notarialnego wymagana jest tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości, która ma być obciążona, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być nawet dorozumiane. W praktyce jednak obydwie strony składają oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Według wyroku Sądu Najwyższego z 12 maja 2000 r. (V CKN 30/00, OSNC 2001, nr 9, poz. 125) w formie aktu notarialnego powinno być złożone nie tylko oświadczenie o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ale także oświadczenie o zobowiązaniu się do ustanowienia takiego prawa (art. 245 § 2 zd. 2 K.c.).
Zachowanie wymaganej formy przesądza nie tylko o powstaniu służebności gruntowej na podstawie umowy, ale również ma istotne znaczenie przy nabyciu tego prawa w drodze zasiedzenia. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 lutego 1988 r. (IV CR 45/88, OSNCP 1990, nr 2, poz. 33) – korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia złożonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem tej służebności w złej wierze.
Zgodnie z K.c. (art. 292) – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Istota zagadnienia polega na tym, aby to korzystający wykonał urządzenie; korzystanie musi być w granicach danej służebności; trudno uznać za widoczne urządzenie coś związanego z zakopaniem, wykopaniem itp. Na przykład wybudowanie mostka, przepustu, wyasfaltowanie, utwardzenie – musi być na zewnętrz widoczne, poszerzenie drogi – koleiny, ślady na trawie – nie spełnią raczej tego warunku.
Ja stwierdził SN w orzeczeniu o sygn. akt III CRN 94/74 – służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.
W praktyce największe znaczenie ma ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej określonej w art. 145 K.c. Jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w tym przepisie, powstaje z mocy prawa roszczenie właściciela nieruchomości o to, aby właściciel lub właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność przejazdu lub przechodu. Realizacja tego roszczenia w razie sporu następuje w postępowaniu sądowym.
Może jednak również nastąpić na podstawie umowy, z zachowaniem oczywiście wymaganej formy aktu notarialnego w zakresie podanym w art. 245 § 2 K.c. W każdym przypadku ustanowienie omawianej służebności może nastąpić za wynagrodzeniem, które przybiera postać albo zapłaty jednorazowej, albo świadczenia okresowego.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić jedynie wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (art. 145 § 1 K.c.). Służebność drogi koniecznej może powstać na skutek umowy właścicieli, orzeczenia sądu, wskutek zasiedzenia (art. 292 K.c.) oraz na mocy decyzji administracyjnej (art. 120 u.g.n.). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 K.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych.
Wspomniane wyżej wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej (art. 145 § 1 K.c.) może być zmienione w razie zmiany stosunków (art. 907 § 2 K.c., por. uchwałę SN z 8 września 1988 r., III CZP 76/88, OSNCP 1989, nr 11, poz. 182).
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (V CKN 43/00, OSNC 2000, nr 11, poz. 206): „Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeżeli jednak szkodę poniósł, jest obowiązany wykazać jej wysokość (art. 6 K.c.)”.
Według uchwały Sądu Najwyższego z 22 maja 1996 r. (III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 141) okoliczność, że w księdze wieczystej ujawnieni są następcy prawni właściciela, który ustanowił służebność gruntową, nie stanowi przeszkody do wpisania tej służebności.
„Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej" (wyrok SN z 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10, Biul. SN 2010, nr 10, poz. 14).
Odnosząc się do ostatniego pytania: Tak, ma Pan prawo dochodzić od sąsiada odszkodowania za koszty poniesione z przygotowaniem geodezyjnym i niezrealizowaniem przyrzeczonej umowy przez sąsiada. Widzę podstawę do dochodzenia takiego odszkodowania na drodze cywilnoprawnej – chodzi o ogólny przepis art. 415 Kodeksu cywilnego. Wymaga to zebrania danych o szkodzie, wykazanie związku przyczynowego miedzy działaniem sąsiada a skutkiem w postaci szkody oraz wykazaniem winy po stronie sąsiada.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Maciej Podgórski
Zapytaj prawnika
