• Data: 2023-12-15 • Autor: Katarzyna Bereda
Przez moje 3 działki, położone jedna obok drugiej, została ustanowiona służebność przejazdu i przechodu dla 3 innych działek, które znajdują się za moimi w tej samej linii. Ta służebność drogowa miała funkcjonować tylko do czasu wykupienia i wykonania przez miasto drogi, która jest zaplanowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na sąsiednim gruncie przylegającym do moich działek. Zgodziłam się na tą służebność 17 lat temu, naiwnie myśląc, że miasto szybko wykupi grunty pod drogę i ją wybuduje, a służebność przestanie być potrzeba i się skończy. Niestety miasto nie wykupiło drogi do tej pory, a ja obawiam się, że po 20 latach sąsiedzi wystąpią o zasiedzenie służebności. Czy mogę coś zrobić, żeby temu zapobiec? Pozwoliłam na utwardzenie drogi żwirem, ponieważ bez tego droga byłaby nieprzejezdna, sąsiedzie naprawiają sobie tę drogę, ale ja płacę podatek.
Myślę, że nie powinna Pani obawiać się w chwili obecnej zasiedzenia – w szczególności mając na uwadze okres 20-letni, albowiem do ewentualnego zasiedzenia należy zastosować okres 30 lat, a więc bycia przez sąsiadów w złej wierze.
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie z § 2 powyższej regulacji: „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Ważny jest zatem okres posiadania nieruchomości, a w opisanej sprawie należy mówić o 30 latach posiadania nieruchomości w złej wierze, albowiem sąsiedzi mają świadomość, iż służebność nie należy do nich, że nieruchomość obciążona służebnością ma właściciela w Pani osobie. Pod takim kątem więc sąd będzie oceniał złą, a nie dobrą, wiarę posiadaczy.
Polskie prawo cywilne przyjmuje pojęcie dobrej wiary w ujęciu subiektywnym, czyli że dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (J. Gajda, Dobra, s. 42; podobnie post. SN: z 18.5.2000 r., III CKN 802/98). Zła wiara jest to stan psychiczny polegający na pozytywnej wiedzy lub niedbalstwie w tym zakresie, czyli w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (post. SN z 11.3.2009 r., I CSK 360/08, Legalis).
Z uwagi na powyższe, w opisanym przez Panią przypadku – skoro sąsiedzi mają świadomość, iż nieruchomość posiada innego właściciela – ciężko będzie wykazać posiadanie w dobrej wierze.
Oprócz tego, zgodnie z art. 292 K.c.: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”.
Czym jest trwałe i widoczne urządzenie? Wskazał na nie SN w interesującej uchwale z 12.02.1980 r. (III CZP 83/79, OSNCP 1980, Nr 9, poz. 158): „(..) trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu powyższym jest okno otwierane na zewnątrz tak, że sięga ono w przestrzeń nad gruntem sąsiada, podobnie jak np. rynna odprowadzająca wodę. Korzystanie więc z takiego okna mogło – zarówno pod rządem KC Nap. [Napoleona], jak i art. 184 § 1 PrRecz i art. 292 KC – prowadzić do nabycia służebności gruntowej, polegającej na prawie posiadania takiego okna i otwierania go (…). Niemniej jednak należy zauważyć, że do zasiedzenia tego rodzaju służebności może dojść tylko wówczas, gdy istnienie okna wychodzącego na grunt sąsiedni jest zgodne z porządkiem prawnym, a w szczególności z przepisami prawa budowlanego. Nie może bowiem dojść do sytuacji, że przez faktyczne nadużycie przepisów budowlanych powstaje służebność okna, którą następnie decyzją administracyjną trzeba by było skasować.”.
Wobec powyższego, w chwili obecnej nie musi się Pani obawiać roszczeń.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
