• Data: 2024-10-18 • Autor: Katarzyna Bereda
Kupiłam działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Mimo tego wystąpiłam do gminy o warunki zabudowy i je otrzymałam (są prawomocne) – gmina zaznaczyła, że do mojej nieruchomości można dotrzeć przez działkę sąsiednią. Z obu stron mam sąsiadów, którzy normalnie się wybudowali, ale z czterdzieści lat temu. Projektant poinformował mnie, że w tej sytuacji starostwo nie wyda pozwolenia bez służebności. Z tego, co wiem, właścicielka jednej części drogi zmarła, a właścicieli drugiej części jest trzech. Co mogę zrobić w tej sytuacji?
Niestety projektant ma rację i działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli Pani działka takiego dostępu nie ma, jedyną możliwością jest złożenie do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Niniejsze wynika chociażby z art. 5 ust. 1 pkt 1a ustawy Prawo budowlane oraz z paragrafu 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wobec tego, jeżeli nie ma możliwości wyodrębnienia drogi publicznej, to jedyną możliwością jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez działkę sąsiednią albo sądownie, jeżeli nie ma możliwości porozumienia, albo notarialnie, jeżeli jest Pani w stanie porozumieć się z właścicielami nieruchomości sąsiedniej.
Zgodnie bowiem z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Przepis art. 145 K.c. kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99; W. Kocon, Droga konieczna, s. 52–53; W. Katner, Ustanowienie służebności, s. 130; inaczej S. Breyer, Droga konieczna, s. 738; E. Gniewek, w: System Prawa Prywatnego, t. 3, 2013, s. 423; S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, ks. II, 2011, s. 88). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22; A. Wąsiewicz, w: System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 691), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., sygn. akt III CR 599/55). Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54).
Z uwagi na powyższe, jeżeli nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, to Pani roszczenie będzie zasadne – sąd bowiem każdorazowo bada stan faktyczny danej sprawy i w przypadku braku dostępu do drogi publicznej wyznaczana jest służebności przejazdu i przechodu.
Służebność drogi koniecznej polega na prawie korzystania z nieruchomości sąsiedniej poprzez wykonywanie na niej przejazdu, przechodu lub – w warunkach wiejskich – także przegonu. Jak jednak słusznie uznał SN w post. z 20.11.1981 r. (sygn. akt III CRN 232/81): „ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga – w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów)”.
Z uwagi na powyższe w przypadku braku porozumienia i dobrowolnego ustanowienia służebności Pani roszczenie na drodze sądowej będzie jak najbardziej zasadne. Proszę jeszcze raz porozmawiać z sąsiadem i wskazać, iż w przypadku braku dobrowolnego porozumienia skieruje Pani sprawę na drogę sądową. Jeżeli właściciele zmarli, konieczne jest wcześniejsze przeprowadzenie sprawy spadkowej i ujawnienie nowych właścicieli nieruchomości.
Rozbudowa domku letniskowego: Pani Anna kupiła działkę letniskową, na której planuje wybudować mały domek. Okazało się, że jej działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Nie udało się jej dojść do porozumienia z sąsiadami w sprawie ustanowienia służebności przejazdu przez ich działkę, więc musiała złożyć wniosek do sądu rejonowego o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd uwzględnił potrzebę pani Anny i postanowił, że droga przejazdowa będzie przebiegać przez jedną z sąsiednich działek.
Nowa inwestycja przemysłowa: Firma budująca nowy magazyn na działce przemysłowej zauważyła, że nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co utrudniałoby transport towarów. Przedsiębiorstwo próbowało osiągnąć porozumienie z właścicielem sąsiedniej działki, na której mogłaby znajdować się droga dojazdowa. Po nieudanych negocjacjach firma złożyła wniosek do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd przyznał firmie prawo do korzystania z części sąsiedniej działki, co umożliwiło sprawną realizację inwestycji.
Zakup działki na wsi: Pan Michał kupił działkę rolną, która była otoczona przez inne grunty i nie miała dostępu do drogi publicznej. Pan Michał nie mógł porozumieć się z sąsiadami, dlatego musiał skierować sprawę do sądu w celu ustanowienia służebności przejazdu i przechodu. Sąd uwzględnił potrzeby pana Michała i zdecydował, że przejazd będzie przebiegał przez najmniej obciążoną część sąsiednich działek.
Jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, można ubiegać się o ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez działkę sąsiednią. Jeśli negocjacje z właścicielami sąsiednich działek zawiodą, konieczne będzie złożenie wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd ustali służebność, biorąc pod uwagę brak dostępu do drogi publicznej oraz minimalne obciążenie sąsiednich działek.
Zastanawiasz się, jak rozwiązać problem braku dostępu do drogi publicznej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Nasi prawnicy nie tylko objaśnią Ci obowiązujące przepisy, ale również przygotują dla Ciebie odpowiednie dokumenty. Nie czekaj – już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
