Co zrobić, gdy sprzedający nieruchomość wzywa do ustanowienia bezpłatnej służebności?

Nieustanowienie służebności przed kupnem działki

Niestety jesteście Państwo w patowej sytuacji. To, co zostało zapisane w piśmie pełnomocnika sprzedającego, jest prawdą. Decyzja podziałowa wyraźnie wskazuje, że została ona oparta na podstawie art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ten przepis wskazuje, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Ten zapis wprost nie musi funkcjonować w samej decyzji, ale jej wydanie na tej podstawie stawia właśnie taki warunek przy sprzedaży. W Państwa decyzji wprost wskazano, że: „W myśl art. 99 powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami należy zapewnić dostęp do drogi publicznej dla wydzielonych działek gruntu” oraz że: „Dostęp do drogi publicznej dla wydzielanych działek według oświadczenia Wnioskodawcy jest zapewniony od ulicy X przez dz. Y, dz. Z do dz. A i przez dz. A do dz. B” – zatem także przez Państwa działkę.

Brak realizacji tego warunku przy sprzedaży nieruchomości, przez którą przebiegać powinna służebność, powoduje istotnie nieważność tej sprzedaży. To rzeczywiście utrwalone stanowisko i wiele innych wyroków poza tymi, na które powołuje się pełnomocnik sprzedającego, wskazuje na taki skutek braku realizacji warunku.

Jak uniknąć unieważnienia umowy sprzedaży?

Jest jeden wyrok, który potwierdza także możliwość naprawy sytuacji poprzez ustanowienie służebności. W postanowieniu z 16.11.2011 r. (sygn. akt V CSK 478/10) SN stwierdził m.in., że: „Warunkiem zatwierdzenia projektu podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 GospNierU), m.in., poprzez ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej. Z unormowaniem tym jest zsynchronizowana regulacja prawna, tj. art. 99 GospNierU, która przewiduje, że w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione. W przypadku zaś, gdy czynność prawna podziału zaniecha tego obowiązku, nabywca nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ma możliwość wystąpienia z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej”.

Państwo są w patowej sytuacji o tyle, że istotnie, jeśli nie zgodzicie się na ustanowienie służebności wedle wcześniejszego wyznaczenia, ale na warunkach sprzedającego, to wystąpi on o ustalenie istnienia skutku prawnego w postaci nieważności umowy. I zapewne sąd ustali ten fakt.

Zwrot poczynionych nakładów na rzecz nieruchomości

W tych okolicznościach istotnie pojawiają się dalsze pytania. Co z poczynionymi przez Państwa nakładami? W mojej ocenie macie Państwo prawo żądać zwrotu ich wartości w ramach rozliczenia nakładów. Oczywiście przy założeniu, że zechcecie Państwo zwrócić nieruchomość. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieważną umową, jest ona nieważna od początku. Wówczas pozostaje nie własność, a jedynie posiadanie nieruchomości (nie prawo, a stan faktyczny). Kwestie wydania nieruchomości właścicielowi w sytuacji, gdy znajduje się ona w posiadaniu innej osoby reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego: „Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”. W kwestii nakładów wypowiada się art. 226: „Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych”. Państwo po wydaniu nieruchomości macie prawo zadać zwrotu wartości wszystkiego, co zwiększyło wartość nieruchomości.

Oczywiście kwestia tego, czy służebność powinna być ustanowiona odpłatnie, czy nie to kwestia umowy. Tu jednak sprzedający ma w rękach ten argument, że przy próbie ustalenia służebności odpłatnie on skorzysta z prawa unieważnienia umowy. Niemniej jednak uważam, że przy pozostawieniu umowy można by wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny nieruchomości. Nieruchomość obciążona służebnością musi mieć niższą wartość niż nieruchomość, którą właściciel włada bez ograniczeń. W tej sytuacji po ustaleniu służebności nieodpłatnie Państwo mogliby wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny nieruchomości z tytułu rękojmi. Konieczność obciążenia nieruchomości służebnością to jej wada prawna. Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, przy czym w przypadku wady prawnej termin liczony jest od dnia w którym nabywca dowiedział się o wadzie.

Uzyskanie zwrotu kosztów budowy drogi

Pisze Pan: „Kilka dni temu otrzymaliśmy pismo, w którym sprzedający wzywa nas do udzielenia mu służebności, w dodatku bezpłatnie i bez chęci pokrycia kosztów urządzenia drogi, które ponieśliśmy” – czyli rozumiem, że droga dojazdowa do sąsiedniej działki została przez Państwa wybudowana? Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego „W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej”. Nieruchomość władnąca to ta, która ze służebności korzysta. Moim zdaniem powinniście Państwo zasugerować co najmniej partycypację w budowie drogi. Przy czym oczywiście tutaj znowu do głosu dochodzi prawo sprzedającego do stwierdzenia nieważności umowy.

Przy uznaniu nieważności umowy sprzedaży zasugerowałbym także odpowiedzialność odszkodowawczą notariusza, który zobligowany jest do tego, by czynić nadzór nad prawidłowością sprzedaży i nie powinien zapominać o ustanowieniu służebności, zwłaszcza że z aktu notarialnego wynika, iż notariusz miała wgląd w mapę podziału, z której planowana służebność wynika.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.