• Data: 2024-04-26 • Autor: Katarzyna Siwiec
Egzekucja komornicza mieszkania obciążonego dożywotnią służebnością może wydawać się skomplikowana, jednak jest możliwa i odbywa się na podobnych zasadach co egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej kwestii. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Ludwika.
Pan Ludwik zadał nam następujące pytanie: „Czy kiedy notarialnie jako użytkownik mieszkania, w którym mieszkam, będzie wymieniona osoba z imienia i nazwiska jako osoba użytkująca mieszkanie dożywotnio, jako osoba ze służebnością osobistą mieszkania, to czy istnieje ryzyko, że bank taką nieruchomość zajmie w przypadku egzekucji? Dodam, że dług przewyższa wartość mieszkania”.
Odpowiadając na pytanie pana Ludwika, wyjaśniam, że jak najbardziej nieruchomość, w której jest wpisana dożywotnia osobista służebność mieszkania, może podlegać egzekucji. Na analogicznych zasadach jak na przykład nieruchomość obciążona hipoteką.
Służebność jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy cudzej, jego istnienie nie przeszkadza w sprzedaży nieruchomości, obciążeniu jej hipoteką itd.
W praktyce takie nieruchomości często są przedmiotem egzekucji. Zwłaszcza że wierzyciele są specyficzni, bo są to banki, one zawsze dochodzą swoich roszczeń, osoba fizyczna czasem zaniecha generowania sobie dalszych kosztów np. egzekucji, a banki zwykle prowadzą egzekucję do końca, niezależnie od tego, czy na nieruchomości jest kilka hipotek. Należy założyć, że któryś z banków będzie zainteresowany wszczęciem egzekucji z tej nieruchomości. Niestety, ale tak to wygląda w praktyce.
Czym innym jest późniejszy podział uzyskanej z egzekucji sumy, bo oczywiste jest, że kwoty nie starczy dla wszystkich, aczkolwiek wierzyciele zawsze wychodzą z założenia, iż lepiej otrzymać część spłaty niż nic. Tego trzeba mieć świadomość.
Już tak na marginesie zaznaczę, że jeżeli pan Ludwik ustanowi służebność osobistą mieszkania, to może ona być podważana w ramach skargi pauliańskiej jak każda inna, która spowoduje powstanie nowych zobowiązań. Zgodnie z treścią art. 527 § 1–3 Kodeksu cywilnego „gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć”. Taką czynnością może być ustanowienie służebności.
Jeżeli zaś ta służebność miałaby być ustanowiona na rzecz jakiejś osoby bliskiej (członka rodziny, konkubenta, nawet przyjaciela), domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Oczywiście tak się nie musi stać, ale jest taka możliwość, dlatego o tym wspominam.
Przypadek pani Anny
Pani Anna mieszkała w domu z dożywotnią służebnością mieszkania ustanowioną na rzecz jej starszej siostry. Kiedy jednak pani Anna znalazła się w trudnej sytuacji finansowej i nie była w stanie spłacać długów, jej wierzyciele zdecydowali się na egzekucję z nieruchomości. Pomimo istniejącej służebności proces egzekucyjny został wszczęty, a siostra pani Anny mogła nadal korzystać z domu do końca życia, zgodnie z wcześniej ustalonymi warunkami.
Historia pana Michała
Pan Michał, właściciel mieszkania z ustanowioną służebnością na rzecz jego byłej żony, postanowił wziąć kredyt hipoteczny pod zastaw tej nieruchomości. Bank, mimo istnienia służebności, zgodził się na udzielenie kredytu. Niestety, w wyniku nieprzewidzianych trudności finansowych pan Michał przestał spłacać raty, co doprowadziło do egzekucji mieszkania. Pomimo tego była żona pana Michała zachowała prawo do przebywania w lokalu na mocy służebności.
Sytuacja pana Jana
Pan Jan, inwestor nieruchomości, zakupił dom obciążony dożywotnią służebnością na rzecz poprzedniego właściciela. Wkrótce po zakupie, z powodu niespłaconych zobowiązań finansowych, panu Janowi groziła egzekucja komornicza. Mimo tego były właściciel wciąż mógł korzystać z domu. Ostatecznie pan Jan, ze względu na istniejącą służebność, musiał zmienić swoje plany inwestycyjne.
Podsumowując, egzekucja nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania jest procesem, który może budzić wątpliwości. Warto pamiętać, że służebność nie uniemożliwia przeprowadzenia egzekucji, choć może wpłynąć na proces sprzedaży nieruchomości i podział uzyskanych z niej środków. Przykłady pokazują, jak różnorodne mogą być sytuacje związane z tą kwestią, podkreślając przy tym znaczenie świadomego zarządzania własnymi zobowiązaniami finansowymi.
Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego lub masz pytania dotyczące egzekucji nieruchomości obciążonej służebnością, skontaktuj się z nami. Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, aby skutecznie chronić Twoje prawa i interesy. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz znajdujący się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
