Czy decyzja sądu pozwala na sprzedaż mieszkania bez służebności?

Właściciel – na co wskazano w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – jest uprawniony zbywać należące do niego składniki majątkowe; przykładowo mieszkanie. Dotyczy to, między innymi, nieruchomości i mieszkań obciążonych służebnościami osobistymi (art. 296 i następne K.c.). Określenie „normalna cena” może być różnie rozumiane. Najczęściej (zwłaszcza w związku ze zobowiązaniami podatkowymi) chodzi o cenę przeciętną („średnią”) w danych warunkach (np.: czas, lokalizacja, wyposażenie). Można zauważyć występujące w praktyce obawy w związku z nieruchomościami i lokalami, których dotyczy obciążenie służebnością – w tym służebnością gruntową (art. 285 i następne K.c.) lub służebnością przesyłu (art. 305¹ i następne K.c.); niekiedy takowe obawy są zasadne, ale często wiążą się z brakiem wiedzy – na ogół trzeba dokładnie zapoznać się z dokumentami i sytuacją faktyczną, bo samo hasło „służebność” może w praktyce wiązać się z różnymi okolicznościami.

Czasami potencjalny nabywca przesadnie podchodzi do obciążającej nieruchomość lub lokal służebności – w celu nabycia tanio tytułu prawnego (odpowiednio: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Pan prawdopodobnie taki kontekst miał na uwadze, ponieważ brak prawnych przeciwwskazań w zbyciu darowanego Panu mieszkania; odrębne zagadnienie (choć warte uwagi) mogą (niekiedy) stanowić przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn (np. jej art. 16).

Do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.) – w tym do służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) – odpowiednie zastosowanie mają przepisy o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.). Pan zainteresowany jest doprowadzeniem do zniesienia służebności. Proszę liczyć się z tym, że sąd – a droga sądowa najprawdopodobniej okaże się nieodzowna – może nie podzielić Pańskiego stanowiska, jakoby przysługująca Pańskiej babci służebność straciła dla niej jakiekolwiek znaczenie i w związku z tym zaistniały przesłanki nieodpłatnego zniesienia służebności (odpowiednie stosowanie art. 295 K.c.). Proszę zatem liczyć się z możliwością odpowiedniego stosowania artykułu 294 K.c., który brzmi: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”. Odpłatne zniesienie służebności może wpływać na ekonomiczny aspekt sytuacji (z uwzględnieniem sprzedaży mieszkania i możliwego rzeczywistego opodatkowania transakcji także podatkiem dochodowym). Samo prawdopodobieństwo faktycznej nieprzydatności odnośnego mieszkania dla Pańskiej babci może nie wystarczyć do osiągnięcia zamierzonego przez Pana skutku (zwłaszcza w aspekcie ekonomicznym) – proponuję (na wszelki wypadek) rozważyć także warianty alternatywne (np. wynajęcie tegoż mieszkania, np. na podstawie umowy najmu okazjonalnego).

Pan skoncentrował się na aspektach zdrowotnych i medycznych. W zakresie samego prawa cywilnego (np. co do ewentualnego zniesienia służebności) bardzo ważne jest, by Pańska babcia była odpowiednio reprezentowana – np. przy czynnościach notarialnych lub w postępowaniu sądowym. Opis sytuacji nie zawiera informacji o tym, czy Pańska babcia została ubezwłasnowolniona – można wnioskować, że doszło do ubezwłasnowolnienia, ale to jest jedynie hipoteza (oparta na przedstawionych informacjach).

Jeżeli dotychczas nie doszło do ubezwłasnowolnienia Pańskiej babci – a możliwe są dwa rodzaje ubezwłasnowolnienia: całkowite (art. 13 K.c.) oraz częściowe (art. 16 K.c.) – to należy zawnioskować (do sądu okręgowego) o ubezwłasnowolnienie starszej damy; przepisy proceduralne z zakresu takich postępowań skoncentrowano w art. 544 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). W przypadku dużej pilności załatwiania spraw w imieniu Pańskiej babci należałoby zawnioskować o ustanowienie dla Pańskiej babci doradcy tymczasowego (art. 548 K.p.c.) na czas trwania sprawy cywilnej z wniosku o jej ubezwłasnowolnienie. Po orzeczeniu ubezwłasnowolnienia ustanowienie opiekuna prawnego albo kuratora (zależnie od rodzaju ubezwłasnowolnienia) należy do właściwości „sądu opiekuńczego”, który powinien nadzorować sprawowanie opieki lub kurateli.

Jeśli już sąd ubezwłasnowolnił Pańską babcię, to niezbędne będzie podjęcie określonych czynności przed „sądem opiekuńczym”. Trudno wskazać jeden wariant – także dlatego, że Pan (jako obdarowany tytułem prawnym do odnośnego mieszkania) mógłby wystąpić do sądu cywilnego o zniesienie służebności. W takim postępowaniu Pańska babcia powinna być odpowiednio reprezentowana; podobnie jak w przypadku czynności notarialnej – a do zrzeczenia się służebności (podobnie, jak dla jej ustanowienia) także niezbędna jest forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c. oraz w związku z art. 77 K.c.).

Niezależnie od tego, jaką „drogą” miałoby dojść do zniesienia służebności, przedstawiciel Pańskiej babci (odpowiednio jej: opiekun, kurator albo doradca tymczasowy) powinien uzyskać zgodę „sądu opiekuńczego” na zrzeczenie się w imieniu podopiecznej przysługującej jej służebności w formie aktu notarialnego lub na zajęcie analogicznego stanowiska w postępowaniu sądowym (zapewne przez Pana zainicjowanym). Jeżeli przedstawicielem prawnym starszej damy ustanowiono Pana lub kogoś z bliskiego kręgu rodzinnego, to proszę liczyć się z potrzebą ustanowienia przez „sąd opiekuńczy” kuratora dla dokonania czynności w związku z żądaniem przez Pana zniesienia służebności (przez sąd cywilny) lub podejmowaniem starań o zrzeczenie się służebności w imieniu Pańskiej babci. Chodzi o uniknięcie konfliktu interesów. Stanowisko „sądu opiekuńczego” może być związane z wywiązaniem się przez Pana z określonych obowiązków – np. z obowiązku wsparcia dla Pańskiej babci jako darczyńcy (art. 897 K.c.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.