• Data: 2023-09-22 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Posiadamy 18-arową działkę, która jest w drugiej linii zabudowy. Tuż przed nią jest dom sąsiada, obok – dom drugiego sąsiada, którego gospodarstwo ciągnie się też do drugiej linii zabudowy. Z kolei po prawej stronie są nieużytki, które mają kilku właścicieli. Te nieużytki ciągną się do naszej działki i dalej. Za naszą działką jest kolejna działka – obecnie zarośnięta samosiejkami. Człowiek, który ją przed laty kupił, liczył, że uzyska pozwolenie na budowę, ale tak się nie stało, bo działki w trzeciej linii objęto parkiem krajobrazowym. Ponadto działka nie ma połączenia z drogą publiczną. Z kolei nasza działka jest działką budowlaną, którą już ogrodziliśmy, mamy też gotowy projekt domu. Zanim rozpoczniemy inwestycję, chcielibyśmy się zorientować co do możliwości narzucenia nam przez wymienionego sąsiada służebności drogowej w bliższej czy dalszej przyszłości. Zatem gdyby sąsiad postawił na tej działce jakiś budynek (np. altanę, domek bez zgłoszenia), czy mógłby żądać od nas służebność celem dojazdu do swojej działki? Jak to wygląda od strony prawnej? Czy musielibyśmy wtedy udostępnić mu jakąś część naszej działki, czy też byłby możliwy wjazd od innej strony do jego działki? Dołączamy mapkę z objaśnieniami.
Po przeanalizowaniu opisanego stanu faktycznego i przesłanych dokumentów wyjaśniam jak poniżej.
Na wstępie wskazuję, że opisana działka, za Państwa działką, nie ma dostępu do drogi publicznej. Tu zaznaczam, że zastosowanie będzie miał przepis art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczący drogi koniecznej. Stanowi on, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. A ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Mimo że sąsiad na wymienionej działce nic nie wybudował, nie oznacza to, że nie może on się starać o ustanowienie drogi koniecznej. Jeżeli polubownie nie dogada się z którymś z właścicieli działek, wówczas pozostanie mu droga sądowa. Bowiem sam fakt, że działka nie posiada dojazdu do drogi publicznej, jest wystarczający, aby przyznać prawo drogi koniecznej. Nie musi być to działka zabudowana ani planowana do zabudowy.
Patrząc na mapę, dojazd do sąsiada działki możliwy byłby z różnych stron przez różne działki. Jeżeli zdarzyłoby się tak, że przez Państwa działkę nie byłoby technicznej możliwości przejazdu, wówczas sąd wyznaczy inny przebieg drogi koniecznej. Z drugiej zaś strony, jeżeli przez Państwa działkę byłaby możliwość przejazdu i ona byłaby gospodarczo najbardziej uzasadniona, wtedy istniałoby prawdopodobieństwo wytyczenia przez nią drogi koniecznej.
Co do zasady, sąd wytyczając drogę konieczną, kieruje się nie tylko tym, która trasa jest najkrótsza, ale również tym, jakie uciążliwości niesie wytyczenie drogi koniecznej po konkretnym przebiegu.
Podsumowując: działka, która nie ma dostępu do drogi publicznej, ma prawo być połączona z drogą publiczną za pośrednictwem drogi koniecznej przebiegającej przez cudzą działkę. W takim wypadku sąd zawsze przyznaje prawo drogi koniecznej. Jeżeli jednak jest kilka wariantów przebiegu tej drogi, wówczas wybiera taką, która jest najmniej uciążliwa dla wszystkich stron tego stosunku prawnego. Często w toku procesu sąd powołuje biegłego, to zaś wpływa na zwiększenie kosztów postępowania.
Pan Jan kupił działkę, która była położona w trzeciej linii zabudowy, z nadzieją na uzyskanie pozwolenia na budowę. Niestety, po kilku latach okazało się, że działka została objęta parkiem krajobrazowym, co uniemożliwiło jakąkolwiek zabudowę. Dodatkowo działka nie miała dostępu do drogi publicznej. Pan Jan rozważał możliwość wystąpienia do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę sąsiada, aby móc swobodnie dojeżdżać na swoją działkę, nawet jeśli nie mógł jej zabudować.
Pani Anna odziedziczyła działkę rolną położoną między zabudowanymi posesjami. Choć działka nie nadawała się do zabudowy, potrzebowała do niej dojazdu, aby móc prowadzić prace polowe. Pani Anna próbowała dogadać się z sąsiadem, którego grunt stanowił jedyną drogę dojazdową, jednak nie doszli do porozumienia. W rezultacie, wystąpiła do sądu o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę sąsiada, co zostało jej przyznane, mimo że jej działka nie miała możliwości zabudowy.
Pan Marek posiadał działkę budowlaną, którą ogrodził i przygotowywał do budowy domu. Za jego działką znajdowała się niezabudowana działka sąsiada, która nie miała dostępu do drogi publicznej. Sąsiad, planując postawienie altany, zwrócił się do Pana Marka o ustanowienie służebności drogowej przez jego działkę. Obawiając się przyszłych komplikacji, Pan Marek odmówił, a sąsiad postanowił wystąpić do sądu, powołując się na brak dostępu do drogi publicznej. Sąd przyznał sąsiadowi prawo dojazdu, mimo że działka nie miała możliwości zabudowy.
Podsumowując, nawet działka bez możliwości zabudowy, która nie ma dostępu do drogi publicznej, może uzyskać prawo do drogi koniecznej przez sąsiednie grunty. Sąd, uwzględniając interes społeczno-gospodarczy oraz minimalizując uciążliwości dla właścicieli sąsiednich działek, może ustanowić służebność drogową, niezależnie od tego, czy na działce planowana jest jakakolwiek zabudowa.
Skorzystaj z naszej profesjonalnej pomocy prawnej online, aby uzyskać szybkie i rzetelne porady oraz sporządzenie pism dotyczących służebności drogowej i innych spraw związanych z nieruchomościami. Zadbaj o swoje prawa bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
