• Data: 2024-09-11 • Autor: Grzegorz Stefanowski
Moje pytanie dotyczy tematu umowy dożywocia. Sytuacja wygląda następująco. Rodzice mojego męża podarowali nam działkę (umowa jak do tej pory ustna). Wraz z mężem (oraz w porozumieniu z moimi teściami) rozpoczęliśmy budowę domu na działce należącej do teściów (samej działki nie można było na początku nam przekazać formalnie, ponieważ pojawiłby się problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę). Na chwilę obecną na jednej działce znajdują się dwa domy (jeden teściów, drugi docelowo mój i męża, który finansowany jest ze środków pochodzących z kredytu, a kredytobiorcami jesteśmy we 4: ja z mężem oraz teście). Razem z teściami ustaliliśmy, iż po zakończeniu budowy i załatwieniu wszystkich formalności przekażą nam dom z częścią działki.
Nabywając dom, chcemy z mężem oboje być współwłaścicielami i mieć do niego takie same prawa, ponadto chcemy uniknąć późniejszych kłopotów związanych z zachowkiem (mój mąż ma rodzeństwo), dlatego wstępnie ustaliliśmy, iż dom zostanie nam przekazany w formie umowy dożywocia w zamian za dożywotnią opiekę nad teściami.
Czy umowa dożywocia byłaby w tym przypadku odpowiednią umową?
Czy w przypadku zawarcia umowy dożywocia jest odgórny obowiązek przyjęcia teściów pod swój dach, czy opieka nad teściami może być świadczona w ich domu? Domy położone są obok siebie w odległości 15 m. Można te warunki ustalić, czy umowa dożywocia bezwzględnie wiąże się z wspólnym zamieszkaniem?
Umowa dożywocia regulowana jest, w swojej istocie, przez art. 908 Kodeksu cywilnego:
„Art. 908 [Pojęcie]
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.
Już z § 1 ww. przepisu wynika, iż tylko w braku odmiennej umowy, należy przyjąć dożywotnika do siebie jako domownika.
A zatem w umowie dożywocia strony mogą odmiennie ukształtować prawa dożywotnika i tak się często dzieje, co pokazuje także treść dalszego § 2, gdzie dopuszcza się niemieszkanie razem, ale obciążenie nieruchomości użytkowaniem na rzecz dożywotnika. Można także określić, również zamiast wspólnego mieszkania, rodzaj renty pieniężnej wypłacanej dożywotnikowi systematycznie i to także reguluje ww. § 2. Wszystko to można wcześniej omówić z dożywotnikiem i notariuszem, który będzie sporządzał tę umowę.
Z kolei użytkowanie – czyli prawo na rzecz dożywotnika, opisuje art. 252: „rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie)”.
Uprawnienia składające się na treść prawa użytkowania. Przepis art. 252 stanowi, że na treść prawa użytkowania składa się uprawnienie do używania rzeczy i pobierania jej pożytków. Trzeba uznać, że do treści tego prawa należy także posiadanie rzeczy, albowiem bez faktycznego władztwa nad rzeczą uprawniony nie mógłby jej używać i pobierać jej pożytków. Użytkownik jest posiadaczem zależnym rzeczy; posiadaczem rzeczy w zakresie odpowiadającym treści przysługującego jemu prawa użytkowania rzeczy. O nabyciu własności pożytków będzie decydować jednak stan prawny, tj. istnienie odpowiedniego uprawnienia, a nie faktyczne posiadanie rzeczy macierzystej w chwili odłączenia, chyba że rzecz ta znajduje się w posiadaniu innej niż uprawniony osoby w dobrej wierze.
Uprawnienie do używania rzeczy i pobierania jej pożytków jest bowiem samoistnym przedmiotem obrotu prawnego i możliwe jest istnienie całego szereg osób, które są związane odpowiednimi stosunkami wynikającymi z umowy, z których to ta ostatnia będzie uprawniona do pobierania pożytków naturalnych (por. wyrok SN z 27.5.2015 r., sygn. akt II CSK 502/14).
W praktyce użytkowanie, jeżeli nie wybierze się np. renty pieniężnej, może się objawiać prawem do przebywania zarówno w domu, jak i np. na ogrodzie i hodowanie sobie tam jakichś roślin lub zwierząt i korzystanie z plonów tego. Nie będzie to jednak stałe mieszkanie. Oczywiście, inne świadczenia, jak lekarstwa, pomoc, opał i inne wymienione w ww. art. 908, mogą być wymienione.
Umowa dożywocia, zgodnie z wykładnią prawa, uznawana jest jako odpłatna i jako taka, nie wchodzi w zakres zachowku, gdyż w instytucji zachowku, upraszczając, do spadku dolicza się wartość darowizn, czyli przysporzeń własnościowych nieodpłatnych. Oparte jest to o treść art. 1000 § 1:
„Art. 1000 [Odpowiedzialność obdarowanych]
§ 1. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku. Jednakże obdarowany jest obowiązany do zapłaty powyższej sumy tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny”.
Dlatego też, często w umowach dożywocia podaje się ich wartość, gdy wymienia się uprawnienia dożywotnika, chyba, że od razu podajemy wartość, wyżej wspomnianej, renty pieniężnej.
Nadto, umowa dożywocia jest umową wzajemną, gdzie każda strona ma swoje obowiązki, a darowizna, już nie. Tam obdarowany nie ma żadnych obowiązków odpowiadających na oświadczenie woli darczyńcy.
Reasumując, umową dożywocia, możecie Państwo uniknąć zachowku, a samą treść tej umowy można tak skonstruować, aby nie było obowiązku przyjęcia dożywotnika pod swój dach.
Małżonkowie, którzy odziedziczyli nieruchomość po rodzicach jednego z nich, postanowili podpisać umowę dożywocia. W zamian za przekazanie domu, zobowiązali się do zapewnienia opieki i wsparcia dla rodziców. Z racji tego, że w tym samym gospodarstwie znajdował się drugi dom, małżonkowie mogli zagwarantować, że rodzice pozostaną w swoim domu, a pomoc będzie świadczona w formie codziennej opieki, ale bez konieczności wspólnego zamieszkania.
Pan Jan zrezygnował z umowy darowizny na rzecz dożywocia, przekazując swoją ziemię córce i jej mężowi w zamian za opiekę na starość. Warunki umowy zostały ustalone tak, że Jan mógł nadal korzystać z połowy ziemi, na której hodował zwierzęta i uprawiał warzywa, a córka zobowiązała się do dostarczania mu opału i pomocy w przypadku choroby. Jan wolał tę formę niż wspólne zamieszkanie, ponieważ cenił sobie swoją niezależność.
Pani Maria zdecydowała się na podpisanie umowy dożywocia ze swoim siostrzeńcem. W zamian za przeniesienie własności mieszkania, siostrzeniec zobowiązał się do wypłacania jej miesięcznej renty, a także pokrywania kosztów leczenia i utrzymania. Mieszkanie miało służyć siostrzeńcowi, ale Maria mogła w nim pozostać do końca życia.
Umowa dożywocia może być odpowiednim rozwiązaniem dla osób chcących uniknąć problemów związanych z zachowkiem oraz zapewnić sobie opiekę na starość. Jej warunki można elastycznie dostosować do potrzeb stron, w tym dożywotnika, który niekoniecznie musi zamieszkać z nowym właścicielem nieruchomości. Warto omówić szczegóły z notariuszem, aby zapewnić obu stronom odpowiednie zabezpieczenie.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb, szybko i wygodnie, bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie prawne na najwyższym poziomie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 2015 r., sygn. akt II CSK 502/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
