• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Moi rodzice posiadali hektar pola, który przekształcili na działki budowlane. Jedną w środku tata po rozwodzie sprzedał ze służebnością dojazdu przez moja działkę tuż pod samym domem. W planach zagospodarowania przestrzennego są dwie drogi, których obecnie jeszcze nie ma, ponieważ moi sąsiedzi nie wyrazili zgody na drogę. Gdyby powstała choć jedna z tych dróg, nie musieliby już jeździć pod moim domem. Niestety mój wjazd, a dokładniej kostka brukowa, są już popękane przez samochody ciężarowe, które dojeżdżały na budowy. Ja nie mam jeszcze ogrodzenia, ale chcę zrobić, ponieważ giną mi rzeczy za domem. W dodatku obcy ludzie sobie chodzą. Wiem, że muszę udostępnić im dojazd. Czy mogę jednak zrobić ogrodzenie z dwoma bramami na tej drodze służebnej? Czy muszę zgodzić się na utwardzenie pozostałej części drogi?
Kodeks cywilny w art. 145 wskazuje, że ilekroć nieruchomość nie ma dostępu odpowiedniego do publicznej rogi lub do należących do niej budynków gospodarskich to jej właściciel może żądać od właściciela gruntu sąsiedniego ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej. Taka służebność może być ustanowiona mocą umowy pomiędzy właścicielami albo na drodze sądowej. Oczywiście nie ma przeszkód, aby umówić się na służebność nieodpłatną, to już zależy od woli i zgody stron.
Co do zasady nie ma żadnych przeszkód prawych, aby właściciel nieruchomości obciążonej postawił na swojej działce ogrodzenie, które obejmować będzie także szlak wynikający z ustanowionej służebności zapewniając właścicielowi nieruchomości władnącej korzystanie z tegoż szlaku zgodnie z treścią służebności. Najzasadniej więc byłoby udostępnić kluczowe właścicielom nieruchomości władnących do bramy (o ile byłaby zamykana na klucz/kłódkę) lub pilot, gdyby była zdalnie sterowana, tak by zapewnić im niczym nieskrępowaną i nieograniczoną możliwość korzystania z służebności. Problemem może być sytuacja, gdy droga służebna prowadzi do budynków gospodarskich, do których dojeżdża spore grono niesprecyzowanych osób (np. pracownicy, robotnicy), lub gdy droga służebna prowadzi do budynku wielorodzinnego (w jednym domu mieszka kilka rodzin), gdyż wówczas brama na klucz, kłódkę czy pilota może ograniczyć im nieskrępowany dostęp.
W mojej ocenie z opisu, jaki Pani przedstawiła, nie wynika, aby postawienie bramy i ogrodzenia ograniczało korzystanie sąsiadom uprawnionym ze służebności (tj. doprowadziło do zmiany sposobu wykonywania służebności), o ile udostępni im Pani klucze/pilot lub gdy brama będzie stale możliwa do otwarcia. Nie ma więc zastosowania art. 291 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Może Pani zatem w takiej sytuacji bramę i ogrodzenie postawić, nie wykazując uprzednio ważnej potrzeby gospodarczej, której powodem jest zamiar ogrodzenia nieruchomości obciążonej z jednoczesnym udostępnieniem jej na dotychczasowych warunkach właścicielom nieruchomości władnącej.
Podkreślam, że zgodnie z art. 285 § 2 oraz 288 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części i powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Wybudowanie ogrodzenia na nieruchomości należącej do Pani, które w żaden sposób nie zakłóci wykonywania służebności przechodu i przejazdu właścicielom nieruchomości władnącej, będzie zwyczajnie przejawem wykonywania czynności właścicielskich Pani jako właściciela nieruchomości obciążonej i nie musi być uwarunkowane niczyją zgodą. Niemniej, z uwagi na tzw. stosunki sąsiedzkie, jako właściciel nieruchomości obciążonej może, a nawet moim zdaniem powinna Pani zawiadomić o swoim zamiarze właścicieli nieruchomości władnącej (najlepiej w celach dowodowych na piśmie za pokwitowaniem odbioru), a następnie przekazać im klucze czy też piloty do bramy protokołem również koniecznie protokołem zdawczo-odbiorczym.
Co do drugiej kwestii, to jest związanej z tym, czy musi Pani utwardzić drogę przejazdową, to reguluje ją wprost art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego, który to stanowi, iż „w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej”.
Szczegóły tego obowiązku doprecyzowały sądy w swych orzeczeniach, i tak np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 roku, sygn. akt II CSK 30/10, sąd uznał, iż „Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej [szczególnego rodzaju służebności drogowej] w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi (…)”.
Biorąc pod uwagę powyższe, nie musi Pani utwardzić drogę będącą treścią służebności. Co więcej, właściciele nieruchomości władnących nie mogą od Pani tego żądać, tak samo jak nie mogą zrobić tego sami, a zadąć od Pani zwrotu kosztów, chyba że w umowie o ustanowienie służebności strony tak się umówiły. Wynika to z zasady wywodzącej się jeszcze z prawa rzymskiego tzw. servitus in faciendo consistere non potest, zgodnie z którą służebność nie może polegać na obowiązku czynnym.
A zatem Pani obowiązkiem jest znosić (biernie) to, że inna osoba korzysta z Pani nieruchomości (jej części), nie zaś ponosić w związku z tym jakieś dodatkowe nakłady czy wydatki. A zatem to sąsiad/sąsiedzi uprawniony/uprawieni do korzystania ze służebności może/mogą poprawić stan drogi, bowiem tego typu działania są zaliczane do tzw. prac mających na celu „utrzymanie urządzenia potrzebnego do wykonywania służebności” (drogi), które jednocześnie jak najmniej utrudniają korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Podsumowując, kwestia braku odpowiedniej drogi niezbędnej do wykonywania służebności drogowej lub jej nieodpowiedni stan to problem wyłącznie właściciela nieruchomości władnącej, który ma obowiązek sam podjąć czynności niezbędne do tego, by korzystać ze służebności, przy czym takie prace musi wykonywać w taki sposób, by szanować Pani prawo własności nieruchomości obciążonej. Nie może Pani odmówić zgody na prace mające na celu zniwelowanie nierówności drogi, zasypanie kałuż, dziur, utwardzenie drogi, wysypanie żwiru. Natomiast już wylanie asfaltu jest dyskusyjne. Tutaj bowiem poziom ingerencji w Pani nieruchomość obciążoną jest zbyt daleko idący o ile bez wylania asfaltu jest możliwe doprowadzenie drogi do stanu użytku i wykonywania służebności, tyle wylania asfaltu może Pani odmówić (np. gdy służebność nie prowadzi do przedsiębiorstwa, firmy tylko do domów/gospodarstw).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
