• Autor: Anna Sufin
Po śmierci męża przeprowadziłam się z dwójką małoletnich dzieci do niedużego mieszkania rodziców. Z racji zadłużenia i upadłości konsumenckiej moi rodzice darowali mieszkanie nie mnie, ale moim dzieciom – córce i synowi. Ponieważ syn nie utrzymuje z nami kontaktu, obawiam się, że z racji jego postawy mogę kiedyś pozostać bez możliwości zamieszkiwania w tymże mieszkaniu. Jak mogę się zabezpieczyć, a konkretniej: 1. czy córka samodzielnie jako współwłaściciel mieszkania może ustanowić na moją rzecz służebność mieszkania? 2. Czy rodzice mogą odwołać darowiznę poczynioną na rzecz swojego wnuka? Udziały moich dzieci w tym mieszkaniu są równie – po 1/2.
Zgodnie z art. 285 w zw. z art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.) służebność osobista (służebność mieszkania), o którą Pani zapytuje, może obciążać tylko całą nieruchomość, nie może zatem obciążać udziału w nieruchomości (por. postanowienie SN z 25 maja 2015 r. V CSK 416/14. Córka zatem nie może ustanowić służebności jako właściciel na swoim udziale w nieruchomości.
Córka nie może także ustanowić służebności na „całości” mieszkania, bowiem taka czynność, jako czynność rozporządzająca, bez zgody współwłaściciela byłaby nieważna. Zgodnie z art. 199 K.c. „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”. W niniejszej sprawie trudno byłoby także uzasadnić przed sądem wniosek o rozstrzygnięcie o obciążeniu, mimo braku zgody syna, bowiem z pewnością czynność taka nie pozostaje w zgodzie z interesem wszystkich współwłaścicieli.
Podsumowując, niestety pomysł o ustanowieniu służebności okazuje się być pomysłem nie do realizacji. Jedyną drogą byłby podział fizyczny mieszkania na lokale, gdyby udało się w nim wyodrębnić samodzielne lokale mieszkalne – córka jako współwłaściciel mogłaby wnieść wniosek do sądu o zniesienie współwłasności w ten sposób, a następnie już na swoim lokalu ustanowić służebność. Domyślam się jednak, że z uwagi na układ i metraż mieszkania podział taki mógłby być niemożliwy.
Kolejnym Pani pomysłem jest cofnięcie darowizny.
Zgodnie z art. 898 K.c.:
„Art. 898 § 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.”
Jest to jedyny przepis, na który można się powołać, chcąc odwołać darowiznę (poza np. nieważnością umowy, zawarciem umowy pod wpływem błędu, które jednak, jak wynika z opisu sprawy, nie miały tutaj miejsca). Co do zasady, umów należy dotrzymywać, stąd przesłanki odwołania darowizny są dość rygorystyczne.
Kluczowe będzie zatem pojęcie „rażącej niewdzięczności”, której trzeba się dopuścić, by darowizna mogła być odwołana.
Tu jednak trzeba zaznaczyć, że nie można powoływać się na rażącą niewdzięczność, jeśli darczyńca obdarowanemu przebaczył (art. 899 § 1 K.c.). Jeśli jednak po przebaczeniu nadal istnieje naganne zachowanie, obdarowany może się na nie znowu powołać dla odwołania darowizny (por. np. SN z 16.03.1948 r., C III 2318/47).
Darowizna natomiast nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (art. 899 § 3 K.c.). Jeśli jednak zachowanie nacechowane rażącą niewdzięcznością trwa, termin roczny liczy się dopiero od jego ustania. Jeśli występuje wiele wypadków nagannego zachowania obdarowanego, każdy z osobna podlega rocznemu terminowi (por. wyrok SA w Łodzi z 30.08.2012 r., I ACa 519/12).
Przejawem „rażącej niewdzięczności” w rozumieniu przepisu (za: Safjan, Komentarz do art. 898 k. c., red. Pietrzykowski, Legalis) jest takie zachowanie obdarowanego, które było skierowane przeciwko darczyńcy świadomie i w nieprzyjaznym zamiarze (wyrok SA w Lublinie z 29.01.2013 r., I ACa 697/12, Legalis). Krzywdy wyrządzone w sposób niezamierzony popełnione w uniesieniu, rozdrażnieniu spowodowanym zachowaniem się darczyńcy nie są rażącą niewdzięcznością (postanowienie SN z 29.09.1969, III CZP 63/69, Legalis, wyrok SA w Krakowie z 20.12.2012 r., I ACa 1234/12).
W rozstrzyganiu, czy doszło do rażącej niewdzięczności, trzeba zbadać motywy działania obdarowanego (czy nie było ono prowokowane przez darczyńcę, np. wyrok SN z 30.0.1997 r., I CKN 170/97) oraz źródło konfliktu stron (SN z 9.10.2014 r. I CSK 556/13).
Działania będące w ramach zwykłych konfliktów rodzinnych w określonym środowisku nie są rażącą niewdzięcznością (np. wyrok SA w Szczecinie z 17.10.2012 r.). Incydentalne sprzeczki, tym bardziej sprowokowane, nie mogą być podstawą odwołania darowizny (wyrok SA w Warszawie z 22.11.2005 r., VI Ca 527/05).
Rażącą niewdzięcznością będzie natomiast pozostawienie darczyńcy bez koniecznej pomocy (wyrok SA w Poznaniu z 15.02.1994, I ACR 684/93), obmawianie godzące w jego dobre imię (wyrok SN z 12.05.1998 r., II CKN 729/97).
W niniejszej sprawie musiałaby Pani ocenić, czy zachodzi po stronie syna rażąca niewdzięczność w rozumieniu przedstawionym powyżej.
Na mocy art. 900 K.c. odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Rodzice musieliby wysłać Pani synowi oświadczenie o odwołaniu darowizny z uzasadnieniem jego rażącej niewdzięczności. Jednocześnie powinni syna wezwać do stawienia się u notariusza na podpisanie umowy zwrotnego przeniesienia własności. Jeśli syn się nie stawi, wtedy powinni zwrócić się do sądu o zwrot przedmiotu darowizny (a konkretniej: o wydanie przez sąd orzeczenia zastępującego oświadczenie woli syna w tym względzie). W takim postępowaniu sąd oceni, czy doszło do rażącej niewdzięczności, syn może odwołanie darowizny podważać. Nie mogę zatem jednoznacznie odpowiedzieć, czy konieczna jest sprawa w sądzie przy odwołaniu darowizny – jeśli bowiem syn nie będzie tego odwołania podważał i stawi się u notariusza, sprawa w sądzie nie będzie konieczna.
Oczywiście rozwiązaniem byłoby także darowanie Pani jakiegoś bardzo niewielkiego udziału w nieruchomości przez córkę, a nawet podpisanie w tym zakresie umowy dożywocia (można zawrzeć taką umowę co do udziału w nieruchomości) – tu jednak zawsze zachodzi niebezpieczeństwo zajęcia udziału przez wierzycieli i problemy w postępowaniu upadłościowym.
Istnieje także możliwość, by córka w testamencie rozporządziła udziałem na Pani rzecz – wtedy jednak po jej śmierci nadal może nie być Pani oddłużona i powstanie problem omawiany wcześniej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sufin
Zapytaj prawnika
