• Data: 2023-04-17 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Chciałbym zakupić sąsiadującą z moją nieruchomością działkę, której właścicielem jest PKP. Złożyłem więc do nich zapytanie, czy istniej możliwość sprzedaży i poinformowałem, że jestem chętny. PKP odpowiedziało, że wymieniona nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i w celu przygotowania jej do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego konieczne jest ustanowienie służebności drogowej dojazdu do tej działki do drogi publicznej. Jedyną możliwością jest ustanowienie na mojej nieruchomości nieodpłatnej służebności przejazdu na rzecz PKP. Czy rzeczywiście nie można sprzedać działki bez dojazdu? Czy jest jakiś inny sposób nabycia tej działki bez ustanawiania służebności drogowej na mojej nieruchomości?
Zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – nieważna jest umowa przeniesienia własności działek gruntu nieposiadających dostępu do drogi publicznej, działek, wchodzących w skład nieruchomości i wymagających odłączenia z księgi wieczystej oraz założenia dla nich nowej księgi (tak: postanowienie SN z 19.03.2015 r., IV CSK 411/14). Nie jest także dopuszczalny podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do takiej drogi.
Gdy decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n. – teza uchwały SN z 4.06.2009 r., III CZP 34/09).
Jak widać, nie można sprzedać działki bez dostępu do drogi publicznej.
Należy sprawdzić, czy jest inna możliwość zapewnienia dojazdu do działki niż służebność przez Pana działkę. Jeśli nie, proszę ustanowić służebność dojazdu do jednej nieruchomości, do tej, którą chce Pan zakupić. Istotne, aby miała odrębną KW, aby mogła być uznana za odrębną nieruchomość. Po zakupie działki od PKP, o ile będzie dotyczyła tylko jednej nieruchomości, nabywanej, służebność można łatwo wykreślić z KW. Jeśli służebność zostanie ustanowiona na rzecz więcej niż jednej działki, po zakupie będzie Pan musiał ją tolerować.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
