• Autor: Janusz Polanowski
Otrzymałam jako darowiznę od mojej mamy działkę X, która nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W przeszłości mama (gdy jeszcze była właścicielką tej działki X) uzyskała postanowienie sądu, w którym została ustanowiona służebność przejazdu po innej działce Y na rzecz przedmiotowej działki X będącej wówczas własnością mojej mamy. Ww. postanowienie sądu pochodzi z 1966 r. Niestety prawo służebności nigdy nie zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzanej zarówno dla działki X, jak i dla działki Y. Obecnie ja jestem właścicielką działki X i staram się o uzyskanie pozwolenia na budowę na działce X. W starostwie poinformowano mnie, że jedyną możliwością wykazania posiadania mojego prawa przejazdu po działce Y jest wpis w księdze wieczystej. Czy to prawda? Czy nie jest możliwe wykazanie prawa przejazdu na podstawie innego dokumentu?
Jeżeli dana służebność nie została zniesiona ani nie doszło do jej wygaśnięcia, to nie powinno być problemów z zawnioskowaniem do sądowego wydziału ksiąg wieczystych o ujawnienie (wpisanie) służebności we właściwych księgach wieczystych – w tym w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Odpis postanowienia sądu (ze stwierdzeniem, że ostanowienie jest prawomocne) należałoby załączyć do wniosku składanego w sądowym wydziale ksiąg wieczystych. Jeżeli Pani uprawnienia właścicielskie do nieruchomości władnącej zostały ujawnione w danej księdze wieczystej, to bez problemu powinien zostać rozpatrzony Pani wniosek o wpisanie służebności do ksiąg wieczystych.
Warto zwrócić uwagę na (wielokrotnie nowelizowaną) ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Artykuł 5 ustęp 1 punkt 9 Prawa budowlanego stawia następujący warunek obiektom budowlanym: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Takie sformułowanie (o treści dość ogólnej) pozwala na różnice w wykładni – w konsekwencji w stosowaniu prawa (np. przez organa administracji budowlanej). Wprawdzie widać tendencję do liberalizowania wymogów budowlanych (np. art. 28 i następne Prawa budowlanego), ale organu administracji budowlanej (być może po przeprowadzeniu określonych szkoleń dla urzędników) są w stanie wprowadzać obostrzenia na własną rękę.
Da się zauważyć od jakiegoś czasu zaostrzanie wymogu dostępu nieruchomości (na której mają być prowadzone prace budowlane) do drogi publicznej. To dotyczy różnego rodzaju sytuacji – w tym (na tak zwany pierwszy rzut oka) niemalże absurdalnych. Wielu osób dotyczy problem korzystania z dróg na terenach, które na mapach oficjalnie są traktowane jako kolejowe; ten problem dotyczy masy nieruchomości. Miałem możność oglądać kopię umowy, którą potencjalny inwestor zawarł z zarządcą danych terenów kolejowych – w celu pokazania „podkładki” w organie administracji budowlanej; istniejąca około 120 lat droga była od zawsze powszechnie dostępna, ale nie została zaliczona do dróg publicznych (potencjalny inwestor zobowiązał się faktycznie płacić haracz za korzystanie z powszechnie dostępnej drogi, w celu spełnienia żądań urzędników z administracji budowlanej. Co więcej, spotkałem się nawet z żądaniem urzędników, by przez rozpoczęciem remontu dawnej gajówki uzyskać zgodę Lasów Państwowych na korzystanie z drogi przez las (także powszechnie dostępnej), która prowadzi do drogi publicznej.
Jak widać, sytuacja, z którą Pani przyszło się mierzyć, jest przejawem dość szerokiej tendencji – występującej w różnych rejonach Polski. Proszę rozważyć zwrócenie uwagi na ten problem różnym podmiotom oficjalnym – np. posłom i senatorom, Ministrowi Sprawiedliwości, Ministrowi Infrastruktury i Budownictwa (np. korzystając z numeru telefonu 22 522 51 60 w ministerialnym Departamencie Gospodarowania Nieruchomościami), Rzecznika Praw Obywatelskich. Dość często można spotkać się z przejawami tego, że zgłoszenia (zwłaszcza pochodzące od wielu osób) są przynajmniej zauważane.
Racjonalnie rzecz ujmując (czyli w ramach rozsądnej wykładni prawa), dopuszczalna jest zarówno wykładnia przez Panią preferowana, jak i wykładnia bardziej restrykcyjna (zwłaszcza dla potencjalnych inwestorów). To w aspekcie ogólnym. Trzeba jednak brać pod uwagę szerszy kontekst, który organ pierwszej instancji mógłby wskazać w odpowiedzi na Pani ewentualne odwołanie od decyzji administracyjnej. Chodzi o aspekty cywilistyczne, zwłaszcza wyrażone w przepisach Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.).
Opis sytuacji wskazuje, że ustanowiona służebność ma cechy służebności drogi koniecznej, w rozumieniu art. 145 K.c., który stanowi:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Służebność drogi koniecznej ma cechy służebności gruntowej (art. 285 K.c.). Gdyby ustawodawca ustanowił prawny obowiązek wpisywania służebności w księgach wieczystych, to sytuacja byłoby jasna (szczególnie w kontekście wymogów, stawianych przez urzędników administracji budowlanej); wystarczyłoby uzyskać odpis księgi wieczystej (z ujawnioną służebnością), a może nawet przedstawić wydruk z systemu elektronicznej księgi wieczystej (adres internetowy poniżej). Ustawodawca przez dziesięciolecia ma wciąż „ważniejsze sprawy”, niestety.
Do ustanowienia odnośnej służebności doszło przed ponad połową stulecia. Przez tak długi czas mogło nawet dwukrotnie dojść do zmiany właściciela nieruchomości wskutek zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.) – biorąc pod uwagę wcześniejsze oraz aktualne (obowiązujące od końca września 1990 roku) brzmienie artykułu 172 K.c.. Mogło także dojść do wygaśnięcia służebności. Artykuł 293 § 1 K.c. brzmi: „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”. Wspominam o ewentualności wygaśnięcia służebności), bo Pani nic nie napisała o tym, czy służebność była wykonywana. Jeżeli nie doszło do oficjalnego stwierdzenia wygaśnięcia służebności, to można przyjąć, że służebność nadal obciąża nieruchomość obciążoną oraz służy zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej (której Pani jest właścicielką) – stosownie do art. 285 K.c.
Proponuję odnaleźć (zapewne w archiwum sądu) akta postępowania, w którym orzeczono o ustanowieniu służebności – to powinno pomóc w sprawnym uzyskaniu odpisu postanowienia (z czym wiąże się uiszczenia opłaty sądowej, o której wysokość proponuję zapytać w sekretariacie właściwego wydziału sądowego). Po uzyskaniu odpisu postanowienia (ze stwierdzeniem, że chodzi o orzeczenie prawomocne) przyjdzie czas na zawnioskowanie o ujawnienie służebności we właściwych księgach wieczystych. Ustanowiona kilka dziesięcioleci temu służebność może budzić wątpliwości, zaś wypis (w miarę aktualny) z księgi wieczystej powinien rozwiać (ewentualne wątpliwości) urzędników administracji budowlanej.
Poza tym trzeba brać pod uwagę (chyba jeszcze liberalnie traktowane przez administrację budowlaną) przepisy ustawy o drogach publicznych. Aktualnie organa administracji budowlanej zwracają uwagę na to, czy określone nieruchomości „stykają się” z pasem drogi publicznej. Jednakże w ustawie o drogach publicznych wymaga się, by zjazd z drogi publicznej na nieruchomość został urządzony oficjalnie – na podstawie decyzji administracyjnej zarządcy danej drogi publicznej; samowolne wybudowanie zjazdu może skutkować nałożeniem wysokiej opłaty (faktycznie pełniącej rolę kary administracyjnej). Gdyby organy administracji budowlanej z całą powagą podchodziły do przepisów ustawy o drogach publicznych, to nie tylko mogłoby dojść do faktycznego ograniczenia uprawnień potencjalnych inwestorów (planujących prowadzenie prac budowlanych), ale także mogłyby ujawnić się poważne sprzeczności – np. wymóg wykazania się zgody zarządcy terenu na korzystanie z drogi wewnętrznej, która to droga (np. wiodąca przez tereny kolejowe lub tereny leśne) może nie mieć połączenia z drogą publiczną (w przypadku trzymania się wymogów ustawy o drogach publicznych).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
