• Data: 2024-07-01 • Autor: Artykuł Partnera
Służebność ustanowiona na nieruchomości gruntowej daje możliwość innym osobom lub instytucjom korzystania z naszego gruntu w określony sposób. Jeśli kupimy działkę obciążona służebnością, to musimy spełniać określone w niej warunki i umożliwić dostęp do naszej własności. W pewnych przypadkach może to stwarzać problemy.
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe odnoszące się do prawa własności nieruchomości. Po ustanowieniu służebności własność nieruchomości zostaje w pewnym stopniu ograniczona, aby zwiększyć użyteczność innej nieruchomości lub w celu zaspokojenia określonych potrzeb innych osób, lub podmiotów. Dzięki służebności będą mogły one w określony sposób użytkować nieruchomość, której nie są właścicielami. Sprawy związane ze służebnością reguluje kodeks cywilny.
Jednym z najpopularniejszych rodzajów służebności jest służebność gruntowa, która obciąża jedną nieruchomość na rzecz drugiej. Najczęściej jest ona ustanawiana na podstawie art. 285 Kodeksu cywilnego, aby umożliwić właścicielowi innej nieruchomości gruntowej oraz osobom, które ją użytkują, korzystanie w określony sposób z obciążonej nieruchomości.
Służebność gruntowa może np. dotyczyć prawa przejazdu i przechodu, które umożliwia przedostanie się z drogi publicznej, przez działkę sąsiada (na której jest ustanowiona służebność) na inną działkę. Służebność taka nie wygasa wraz ze sprzedażą działki i obowiązuje również przyszłych właścicieli. Należy o tym pamiętać, kupując działkę ze służebnością.
Specyficznym rodzajem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej wytyczonej przez teren innej nieruchomości. Szczegóły reguluje art. 145 Kodeksu cywilnego. Służebność może w tym przypadku dokładnie określać przebieg i szerokość drogi.
Artykuł 296 Kodeksu cywilnego przewiduje za to możliwość ustanowienia służebności osobistej. Może pokrywać się z treścią służebności gruntowej i w tym przypadku będzie dotyczyć wyłącznie osoby, na rzecz której została ustanowiona. Służebność taka wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Służebność osobista jest niezbywalna i nie można ją przenieść na inną osobę.
Służebność osobista częściej ma jednak zastosowanie w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność, ma dzięki niej możliwość korzystania z mieszkania lub domu należącego do innej osoby.
W przypadku nieruchomości gruntowych można się również spotkać ze służebnością przesyłu. Zgodnie z art. 305 kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który posiada lub zamierza wybudować urządzenia na nieruchomości osoby trzeciej. Zgodnie z ustanowioną służebnością przedsiębiorca będzie mógł korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Służebność przesyłu dotyczy zazwyczaj infrastruktury energetycznej, gazowej lub telekomunikacyjnej. Dzięki służebności firmy mogą korzystać z własnych urządzeń zainstalowanych na nieruchomości, która do nich nie należy.
Służebność może powstać na drodze umowy, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej lub zasiedzenia. Służebność powinna wynikać z umowy zawartej między stronami i może być ona ustanowiona odpłatnie lub nie. Zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Informacja o służebności może, ale nie musi być podana w ogłoszeniu sprzedaży nieruchomości. Na portalu Nieruchomosci-online.pl wśród około kilkudziesięciu tysięcy ogłoszeń o sprzedaży działek informacja o służebności pojawia się w zaledwie tysiącu z nich.
Teoretycznie służebność nie musi być wpisana do księgi wieczystej, ale w przypadku braku wpisu nie jest ona chroniona w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że zawsze, przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości powinniśmy sprawdzić, czy w dziale III księgi wieczystej nie ma informacji o służebnościach.
Dostęp do ksiąg wieczystych jest bezpłatny. Aktualne zapisy możemy sprawdzić przez internet, znając numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości.
Służebność przesyłu nie jest czymś wyjątkowym i zazwyczaj nie jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości. Wystarczy, że raz na jakiś czas udostępnimy nasz teren w celu dojazdu i np. przeprowadzenia niezbędnych prac serwisowych urządzeń znajdujących się na naszym terenie.
Wszystko zależy jednak od podmiotu uprawnionego do korzystania z naszego gruntu oraz od rodzaju urządzeń zainstalowanych na działce. Instalacje podziemne mogą utrudnić lub uniemożliwić budowę domu. Podobnie jest w przypadku słupów energetycznych naziemnych sieci przesyłowych. Chociaż w umowie służebności może być ustanowione wynagrodzenie na rzecz właściciela działki, to środki te mogą nie rekompensować wszelkich niedogodności.
Jeszcze bardziej uciążliwa może być służebność gruntowa ustanowiona na rzecz naszych sąsiadów. Zgodnie z nią musimy umożliwić przejście, przejazd, czy parkowanie pojazdów na naszej nieruchomości. Nie możemy grodzić działki i zamykać przejazdu bez porozumienia i w sposób utrudniający korzystanie z niej osobom, którym przysługuje prawo korzystania z naszego gruntu.
Służebność może też ograniczać możliwości zagospodarowania działki i aranżacji przestrzeni zgodnie z naszymi preferencjami.
Zapytaj prawnika
