• Data: 2023-06-05 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zakupiłem działkę budowlaną ze służebnością dojazdu poprzez wydzielony fragment działki sąsiedniej. Jednak ze względu na ukształtowanie terenu wykonanie tam utwardzonej drogi byłoby skomplikowane i kosztowne. Na moją prośbę właściciel wytyczył drugą drogę do mojej działki (obcinając kawałek innej swojej działki). Na tą drogę również mam służebność, ale dodatkowo musiałem za nią zapłacić jednorazowo. Właściciel drogi wystosował prośbę, abym wykreślił notarialnie służebność z tej pierwszej drogi. Czy właściciel gruntu powinien mi zapłacić za wykreślenie służebności i oddanie tej drogi?
Zgodnie z art. 297 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste. Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293-295 K.c.
„Podstawy do zniesienia służebności bez wynagrodzenia określone są w art. 295 K.c. Przepis ten wprowadza, jako przesłankę zniesienia służebności, utratę wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej. Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że »utrata wszelkiego znaczenia« tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 K.c., gdy ma charakter obiektywny i trwały. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Innymi słowy – gdy powstanie sytuacja, w której przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć. W uzasadnieniu wyroku z 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98, Sąd Najwyższy uznał, że skoro przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, to przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej.”
Wskazując na art. 294 K.c. w zw. z art. 297 K.c., przesłankami roszczenia o zniesienie służebności za wynagrodzeniem są: 1) zmiana stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa; 2) służebność nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Przesłanki te muszą wystąpić łącznie.
Zgodnie z 295 K.c. jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Zakupił Pan nieruchomość ze służebnością. Właściciel nie musi – zgodnie z przepisami – wykonywać drogi, aby uprawniony mógł ze służebności korzystać. Napisał Pan, że wykonanie drogi byłoby nieopłacalne, więc ustanowiliście służebność w innym miejscu. Poniekąd właściciel poszedł Panu na rękę. Gdyż nieopłacalność wykonania drogi nie jest przesłanką do zmiany służebności i ustanowienia jej w innym miejscu, gdyby poszedł Pan ze sprawą do sądu, taki byłby zapewne werdykt.
Reasumując – kwestia umownego zniesienia służebności może się odbyć według ustaleń między stronami. Jeśli uzgodnią Państwo cenę za zniesienie służebności, to tak będzie, prawo nie stawia w tym zakresie żadnych ograniczeń.
Jeśli natomiast właściciel działki wniesie do sądu pozew o zniesienie służebności, obawiam się, że sąd przychyli się do tego, aby znieść ją bezpłatnie. Albowiem straciła dla Pana nieruchomości – władnącej, wszelkie znaczenie, po 10 latach niekorzystania ze służebności, sama wygaśnie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
