• Autor: Tomasz Krupiński
Od roku 1978 jestem właścicielem lokalu w budynku wielorodzinnym, a więc członkiem wspólnoty mieszkaniwej. Jednym z jej członków jest również spadkobierca byłych właścicieli nieruchomości oraz gruntu wokół budynku. Obie działki – pod budynkiem oraz wokół – mają odrębne księgi wieczyste. Spadkobierca byłych właścicieli jest obecnie członkiem wspólnoty właścicieli wykupionych lokali (wszystkie z wyjątkiem jego lokalu) oraz użytkownikiem działki wokół budynku. Od czasu wybudowania budynku w 1938 r. dostęp do drogi publicznej (ulicy) stanowi ok. 12 m ścieżka wyłożona płytami chodnikowymi. Działka nie jest ogrodzona, droga jest ogólnodostępna, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obsługa komunikacyjna dla tej nieruchomości przewidziana jest od ulicy, z którą łączy się ścieżka. Właściciel działki (wokół budynku), przez którą przebiega ścieżka, proponuje wspólnocie zawarcie umowy służebności dojścia do budynku. Proponuje również służebność tarasu (ok. 14 m2) wychodzącego na jego działkę, ale będącego częścią konstrukcyjną budynku, gdyż posadowionego na nieużytkowej piwnicy zawierającej wlew rynny z czyszczakiem do kanalizacji. Czy wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest w ogóle jakaś służebność, skoro taras to część budynku, a więc własność wspólnoty, zaś droga dojścia jest jedyną możliwą, a więc konieczną drogą komunikacji budynku z drogą publiczną, użytkowaną przez lokatorów od momentu wybudowania budynku?
Oczywiście w grę może wchodzić ustanowienie służebności przechodu czy też służebności widoku (taras), jednakże w mojej ocenie w sprawie możemy mówić o zasiedzeniu służebności.
Przepis art. 292 Kodeksu cywilnego stanowi, iż zasiedzieć można tylko tę służebność gruntową, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy kodeksu cywilnego nie wyjaśniają, co należy rozumieć pod pojęciem trwałego i widocznego urządzenia. Przez pojęcie urządzenia niewątpliwie przyjmuje się mechanizmu lub zespół elementów służących do wykonywania określonych czynności czy też ułatwiających korzystanie z niego. Na gruncie instytucji służebności będzie to wynik działań człowieka uzewnętrzniony w postaci trwałej, który ma możliwość lub ułatwiać korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści oznaczonej służebności.
Korzystanie z cudzego gruntu polegające na działaniach pozostawiających, co prawda, widoczne ślady, w postaci np. kolein czy ścieżek nie będzie prowadzić do zasiedzenia służebności, bowiem nie odbywa się ono poprzez korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. Zwykła polna droga zaznaczona koleinami nie spełnia tego wymogu, natomiast jej okopanie rowami, ogrodzenie, urządzenie mostków itd. może zmienić tę ocenę na korzyść kwalifikacji takiej drogi jako widocznego i trwałego urządzenia.
Problemem na gruncie niniejszej sprawy okazała się kwestia wytwórcy urządzenia. Rozbieżności w orzecznictwie i doktrynie budzi zagadnienie, czy dopuszczalność nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie jest uwarunkowana wykonaniem trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności, a w każdym razie przez podmiot inny niż właściciel nieruchomości, która ma być obciążona wskutek nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie (por. wyrok Sądu Rejonowego w Nidzicy, sygn. akt I Ns 87/16)
W myśl pierwszego stanowiska fakt, że trwałe i widoczne urządzenie, z którego korzysta posiadacz służebności gruntowej, zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, nie wyłącza możliwości nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.
Co do zasady dominuje linia orzecznicza, w myśl której służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 94/74). Nie spełnia takiego wymogu jedynie poprawienie przez użytkownika drogi utwardzenia wykonanego przez właściciela nieruchomości, na której się ona znajduje (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1999 r., sygn. akt II CKN 366/98).
Podkreślenia wymaga, że wymóg ten nie wynika jednak z treści przepisów i jest motywowany względami celowościowymi – chodzi o swego rodzaju ostrzeżenie właściciela nieruchomości, że istnieje na niej stan, który może doprowadzić do zasiedzenia obciążającej ją służebności (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11).
Teza powołanej wyżej uchwały Sadu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów odnosi się expressis verbis do służebności drogi dojazdowej. Wydaje się jednak wysoce prawdopodobne, że może ona wyznaczać sposób wykładni art. 292 Kodeksu cywilnego w odniesieniu do wszystkich służebności gruntowych.
Przesłanką nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie nie jest posiadanie rzeczy, lecz posiadanie służebności wyróżnione w art. 352 § 1. Przy ocenie posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności gruntowej chodzi o faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Chodzi tu więc o korzystanie z nieruchomości będące przejawem władztwa nad nią w zakresie, w jakim uprawnia do niego służebność gruntowa.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 7 marca 2002 r. (sygn. akt II CKN 160/00):
„Uzależnienie zasiedzenia przez art. 292 KC od posiadania służebności (art. 352 kc) polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia ma na celu (zob. w tym względzie, oprócz wypowiedzi piśmiennictwa, w szczególności orz. SN z 17.2.1960 r., 2 CR 951/59, OSN 1960, Nr 1, poz. 20 oraz wyr. SN z 24.5.1974 r., III CRN 94/74, OSNC 1975, Nr 6, poz. 94), przede wszystkim, niedopuszczenie do przekształcania się przypadków grzecznościowego korzystania z cudzej nieruchomości w stosunki prawnorzeczowe. Korzystanie z cudzej nieruchomości związane z trwałym i widocznym urządzeniem jest na ogół oparte na nieformalnej umowie. Jeżeli zaś wyjątkowo jest inaczej, to wspomniane urządzenie tak mocno ingeruje w prawa właściciela, że stanowi dla niego wyraźne ostrzeżenie przed działaniami osoby nieuprawnionej. Długotrwałe tolerowanie przez właściciela tych działań usprawiedliwia usankcjonowanie powstałego stanu faktycznego przez obciążenie jego nieruchomości służebnością”.
Stąd też roszczeniu właściciela nieruchomości możecie Państwo przeciwstawić roszczenie o zasiedzenie służebności.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
