• Data: 2023-07-28 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Jestem współwłaścicielką gospodarstwa wraz z domem w udziale 1/4. Nie mam drogi dojazdowej. Sąsiedzi mają ustanowioną dla siebie drogę służebną przez 4 działki. Czy jako współwłaściciel, który obecnie mieszka w tym domu i na dodatek ma niepełnosprawne dziecko, mogę wystąpić o dojazd do posesji, czyli o drogę konieczną czy też służebną?
Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; dalej „K.c.”): Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).”.
Droga konieczna jest instytucją użyteczną przede wszystkim w stosunkach sąsiedzkich. Dzięki niej możliwy staje się dostęp właściciela gruntu władnącego do drogi publicznej poprzez skorzystanie z prawa przejścia lub przejazdu przez grunt służebny położony bezpośrednio przy drodze publicznej.
Droga konieczna może służyć do przejścia lub przejazdu. Zgodnie z treścią przepisu art. 145 § 1 K.c. legitymację czynną posiada właściciel, którego nieruchomość gruntowa (analogicznie i zabudowania) nie ma dostępu do drogi publicznej lub jest on utrudniony. Z roszczeniem takim nie może wystąpić osoba wywodząca swoje prawo do nieruchomości z umowy przedwstępnej, która nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 września 1957 r. w sprawie o sygn. akt. II CR 526/57. Nadto roszczenia pozbawieni są także współwłaściciele w stosunku do siebie – jeśli dokonali podziału nieruchomości tylko do użytkowania (quoad usum). W przypadku spełnienia wskazanych przesłanek może Pani wystąpić o ustanowienie drogi koniecznej jako współwłaścicielka nieruchomości. Niestety, mimo Pani trudnej sytuacji osobistej, sam fakt posiadania niepełnosprawnego dziecka nie stanowi przesłanki powodującej możliwość ustanowienia tej drogi. Tu wystarczający jest sam fakt, że Pani nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej.
W tym miejscu zasadne jest wskazanie na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2022 r. sygn. akt. I CSK 1653/22, zgodnie z którym: „za »odpowiedni« dostęp do drogi publicznej można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. »Odpowiedniość« dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Wymagają one rozważenia, czy prawnie zapewniony dostęp gwarantuje niezbędną, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, umożliwiając normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości. Nieostrość kluczowego dla konstrukcji drogi koniecznej pojęcia »odpowiedniości« dostępu nieruchomości do drogi publicznej pozostawia sądowi znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności oraz pozostawia możliwość dostosowania decyzji do konkretnych okoliczności stanu faktycznego.”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
