• Data: 2023-06-23 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dnia 2 czerwca 1998 roku zgłoszono do użytkowania pawilon o dwóch segmentach, który został wybudowany przez jednego właściciela (małżeństwo). W kolejnych latach segmenty pawilonu zostały sprzedane dwóm różnym właścicielom (nastąpiło rozdzielenie segmentów). Jestem kolejnym właścicielem jednego segmentu. Nabyłem go 6 sierpnia 2019 roku i dokonałem jego przebudowy. W jej trakcie podłączyłem ubikację do już istniejącego w budynku przyłącza kanalizacyjnego. Dnia 25 sierpnia 2022 roku w trakcie remontu sąsiedniego segmentu właściciel oznajmił, że instalacja kanalizacyjna z mojej ubikacji przebiega pod posadzką tegoż sąsiedniego segmentu. Jego właściciel domaga się teraz zadośćuczynienia za służebność, ponieważ w przeszłości nie doszło do jej ustalenia (brak aktu notarialnego lub wpisu do księgi wieczystej). Czy właściciel drugiego segmentu ma obecnie prawo do wysuwania roszczeń za świadczenie służebności? Czy w moim przypadku ma miejsce zasiedzenie służebności? Instalacja nie była widoczna ani dla mnie, ani dla obecnego właściciela sąsiedniego segmentu do dnia jej odkrycia. Jednak o jej przebiegu wiedział pierwszy właściciel pawilonu, który był jego wykonawcą i odsprzedał oddzielnie oba segmenty. Niestety tej wiedzy nie przekazał kolejnym właścicielom. Nie posiadam planów budowlanych pawilonu z okresu jego budowy. Jeżeli w moim przypadku ma miejsce zasiedzenie służebności, czy można mówić o służebności w dobrej wierze? Czy wtedy zwalnia mnie ona od roszczeń właściciela sąsiedniego segmentu? Jeżeli nie, kiedy służebność wystąpi?
Sprawę należy zacząć od analizy tego, czy rura znajduje się na nieruchomości sąsiada – czyli budynek albo grunt, w którym znajduje się rura, stanowią własność sąsiada, a nie np. rura znajduje się w gruncie, który stanowi współwłasność, bo zostały wydzielone tylko odrębne księgi wieczyste dla segmentów, a grunt stanowi współwłasność. Jeśli rura znajdowałaby się we wspólnym gruncie – nie może być mowy o żadnej służebności czy wynagrodzeniu za cokolwiek. Jeśli rura znajduje się w gruncie czy stricte w budynku sąsiada – można mówić o podstawach do roszczeń.
Jednak zacznę od tego, że jakiekolwiek wynagrodzenie może być dochodzone pod warunkiem, że działał Pan w złej wierze – czyli był świadomy lub z łatwością mógł dowiedzieć się, że posiada rurę przechodzącą przez grunt sąsiada. Podstawę prawną żądania zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowią normy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) – art. 224 i art. 225 w związku z art. 230, zgodnie z którymi:
„Art. 224 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.
Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy”.
Roszczenie uregulowane jest przepisem art. 292 K.c. w związku z art. 172 § 1 i 2 K.c. Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędnym jest więc zaistnienie następujących przesłanek: posiadania i upływu czasu. „Odpowiednie stosowanie dyspozycji przepisu art. 172 K.c. do zasiedzenia służebności gruntowej oznacza, że dla nabycia tejże służebności przez zasiedzenie konieczne jest również łączne spełnienie dwóch przesłanek: posiadania nieruchomości, które musi być nieprzerwane, lecz w przeciwieństwie do zasiedzenia prawa własności nieruchomości – nie ma charakteru posiadania samoistnego, lecz posiadania zależnego, odpowiadając swoją treścią służebności gruntowej; przy czym – stosownie do treści art. 292 K.c. – polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia posadowionego na cudzej nieruchomości oraz upływ czasu” (postanowienie SR w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt III Ns 121/17).
W odniesieniu do zasiedzenia służebności gruntowej posiadanie warunkujące uwzględnienie żądania stwierdzenia jej nabycia w drodze zasiedzenia musi polegać na sprawowaniu władztwa nad nieruchomością w sposób charakterystyczny dla służebności gruntowej opisanej w treści przepisu art. 285 K.c. Przywołany przepis wprowadza definicje służebności gruntowej i wskazuje, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności”.
Aby mówić o zasiedzeniu, należy ustalić, czy doszło do spełnienia dwóch przesłanek warunkujących nabycie w drodze zasiedzenia służebności przesyłu, bowiem z mocy art. 3054 K.c. „do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjęło, że „urządzenie widoczne to urządzenie postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu. W konsekwencji podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych, łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją” (zob. postanowienia SN z dnia 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 972/00, z dnia 26 lipca 2012 r., sygn. akt II CSK 752/11). W tym wypadku trudno będzie mówić o widoczności urządzenia czy nawet możliwości jego spostrzeżenia, ale sąd może przyjąć inną linię. Do czasu posiadania można doliczyć czas posiadania poprzedników prawnych.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
