Czy zasiedzenie służebności jest możliwe?

Intencje posiadacza a konsekwencje prawne

Sprawę należy zacząć od analizy tego, czy rura znajduje się na nieruchomości sąsiada – czyli budynek albo grunt, w którym znajduje się rura, stanowią własność sąsiada, a nie np. rura znajduje się w gruncie, który stanowi współwłasność, bo zostały wydzielone tylko odrębne księgi wieczyste dla segmentów, a grunt stanowi współwłasność. Jeśli rura znajdowałaby się we wspólnym gruncie – nie może być mowy o żadnej służebności czy wynagrodzeniu za cokolwiek. Jeśli rura znajduje się w gruncie czy stricte w budynku sąsiada – można mówić o podstawach do roszczeń.

Jednak zacznę od tego, że jakiekolwiek wynagrodzenie może być dochodzone pod warunkiem, że działał Pan w złej wierze – czyli był świadomy lub z łatwością mógł dowiedzieć się, że posiada rurę przechodzącą przez grunt sąsiada. Podstawę prawną żądania zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowią normy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) – art. 224 i art. 225 w związku z art. 230, zgodnie z którymi:

„Art. 224 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.

Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy”.

Czy jest możliwe zasiedzenie służebności?

Roszczenie uregulowane jest przepisem art. 292 K.c. w związku z art. 172 § 1 i 2 K.c. Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędnym jest więc zaistnienie następujących przesłanek: posiadania i upływu czasu. „Odpowiednie stosowanie dyspozycji przepisu art. 172 K.c. do zasiedzenia służebności gruntowej oznacza, że dla nabycia tejże służebności przez zasiedzenie konieczne jest również łączne spełnienie dwóch przesłanek: posiadania nieruchomości, które musi być nieprzerwane, lecz w przeciwieństwie do zasiedzenia prawa własności nieruchomości – nie ma charakteru posiadania samoistnego, lecz posiadania zależnego, odpowiadając swoją treścią służebności gruntowej; przy czym – stosownie do treści art. 292 K.c. – polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia posadowionego na cudzej nieruchomości oraz upływ czasu” (postanowienie SR w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt III Ns 121/17).

W odniesieniu do zasiedzenia służebności gruntowej posiadanie warunkujące uwzględnienie żądania stwierdzenia jej nabycia w drodze zasiedzenia musi polegać na sprawowaniu władztwa nad nieruchomością w sposób charakterystyczny dla służebności gruntowej opisanej w treści przepisu art. 285 K.c. Przywołany przepis wprowadza definicje służebności gruntowej i wskazuje, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności”.

Aby mówić o zasiedzeniu, należy ustalić, czy doszło do spełnienia dwóch przesłanek warunkujących nabycie w drodze zasiedzenia służebności przesyłu, bowiem z mocy art. 305⁴ K.c. „do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjęło, że „urządzenie widoczne to urządzenie postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu. W konsekwencji podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych, łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją” (zob. postanowienia SN z dnia 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 972/00, z dnia 26 lipca 2012 r., sygn. akt II CSK 752/11). W tym wypadku trudno będzie mówić o widoczności urządzenia czy nawet możliwości jego spostrzeżenia, ale sąd może przyjąć inną linię. Do czasu posiadania można doliczyć czas posiadania poprzedników prawnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt III Ns 121/17
3. Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 972/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.