• Autor: Eliza Rumowska
Przed 17 laty na mój wniosek urząd zatwierdził podział działki budowlanej na 4 części. Powstały w ten sposób trzy 10-arowe działki budowlane i reszta (niespełna 1 ar) stanowiąca wąski pasek wzdłuż tych trzech działek, który poszerzał lokalną drogę. Wszystkie trzy działki niedługo potem sprzedałem, został jedynie ten wąski pasek. Na sprzedanych działkach stoją domy, a przez ten pasek przechodzą wszystkie media. Wczoraj zadzwoniono do mnie z urzędu gminy, że przy okazji jakiś zmian zauważyli, że w księgach wieczystych ja jestem nadal właścicielem tego fragmentu. W wydziale nieruchomości powiedziano mi, że wycenią wartość i umówią nas z notariuszem celem przeniesienia własności. Czy mogę żądać od gminy zapłaty odszkodowania wraz z odsetkami? W końcu przez 17 lat użytkowano moją własność, czerpiąc z tego korzyści, jak np. energetyka, wodociągi, gmina.
Z opisu sprawy niezmiennie wynika, że na Pana własności posadowiono infrastrukturę przesyłową (media), a także gmina miejska władała przedmiotową nieruchomością, wykorzystując ją do celów realizacji swych żądań ustawowych w zakresie zapewnienia i utrzymania dróg.
Doszło więc do bezumownego korzystania z Pana gruntu w zakresie:
Pana zaniechanie w upomnieniu się o „swoje”, gdyby upłynęło lat 30, mogłoby spowodować utratę własności, jak i jakichkolwiek roszczeń wobec wspomnianych podmiotów. Jednak 17 lat nie uprawnia ani gminy, ani operatów przesyłowych do nabycia swych praw w zakresie stanu faktycznego. Owszem, powstały pewne zależności i konsekwencje korzystania z gruntu, które sprawiają, że aktualny stan jego przeznaczenia i eksploatacji jest nieodwracalny – ale z tym przecież liczył się Pan w zasadzie od chwili podziału.
Tymczasem warto zadbać, aby zanim dojdzie do zbycia przedmiotowej nieruchomości:
Przestrzegam jednak przed przyjmowaniem nieugiętej postawy i zbyt wygórowanych roszczeń. Musi bowiem Pan mieć świadomość, że w razie braku porozumienia co do wynagrodzeń i umów z wymienionymi podmiotami – miasto może wszcząć procedurę wywłaszczeniową, na której moim zdaniem tylko straciłby Pan, a nie zyskał.
Musi Pan także mieć świadomość, że od 2008 r. operatorzy przesyłowi mają prawo pozostawać ze swą infrastrukturą na gruncie, a właściciel ma prawo jedynie do wynagrodzenia i nie wolno mu co do zasady żądać usunięcia mediów ze swej nieruchomości. Kodeks cywilny stanowi bowiem:
„Rozdział III
Służebność przesyłu
Art. 305(1). Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Art. 305(2). § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Art. 305(3). § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.
§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 305(4). Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.”
Jednak moim zdaniem teraz jest najlepszy moment, aby wszystko uregulować i zbyć nieruchomość.
Podkreślę jednak raz jeszcze – tu nie ma Pan roszczenia o odszkodowanie, ale o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
W doktrynie zdania są podzielone co do tego, czy zapłata za dotychczasowe korzystanie to odszkodowanie – moim zdaniem to jest rekompensata za użytkowanie przez wszystkie te lata co bardziej przypomina wynagrodzenie, a nie odszkodwanie. Odszkodowania płaci się za wyrządzoną szkodę.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
