• Autor: Tomasz Krupiński
Od dwóch miesięcy jestem właścicielem działki po zniesieniu współwłasności z moim tatą. Jest to działka budowlana. Przechodzą przez nią linie średniego napięcia o długości 143 m, w sumie 4 słupy. W księdze wieczystej nie ma wzmianki o służebności przesyłu. Rodzice kupili tę ziemię 26 lat temu i słupy już wtedy na niej stały. Najgorsze jest to, że 4 druty przechodzą niecałe 2 m nad dachem domu. Jestem przekonany, że ma to ogromny wpływ na zdrowie domowników i odbije się na nas w przyszłości.
Chciałbym uzyskać możliwie najwyższe odszkodowanie za służebność przesyłu oraz przeniesienie linii z dala od domu. Linia ta przechodzi również przez pola sąsiadów i ich działki, gdzie znajdują się inne domy mieszkalne. Może byłoby możliwe przeprowadzenie zbiorowego postępowania o odszkodowanie i przeniesienie linii? Proszę o odpowiedź, jakiego mniej więcej odszkodowania mogę się spodziewać. Działka ze względu na swe położenie przy autostradzie i w strefie ekonomicznej jest bardzo atrakcyjna. Czy korzystniejsze będzie jednorazowe odszkodowanie, czy miesięczne i przez jaki okres? Ile wyniosłyby koszty całego postępowania?
Z Pana wyjaśnień wynika, iż na Pańskiej działce są posadowione urządzenia przesyłowe – słupy oraz linie przesyłowe (prawdopodobnie wysokiego i średniego napięcia). W księdze wieczystej nie ma wzmianki o służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.
W drodze nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw z dniem 3 sierpnia 2008 r. został dodany nowy rozdział III „Służebność przesyłu” (art. 305 zn. 1-305 zn. 4 K.c.).
Zarówno samo umiejscowienie, jak i treść nowej służebności decydują o jej rodzaju, który odróżnia ją zarówno od służebności gruntowych, jak i osobistych. Wskazuje na to dodatkowo odesłanie w art. 305 zn 4 Kodeksu cywilnego do stosowania do służebności przesyłu „odpowiednio” przepisów o służebnościach gruntowych. Jest to więc trzeci rodzaj służebności, niebędącej ani służebnością gruntową, ani osobistą. Od służebności gruntowych odróżnia się tym, że może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy niebędącego właścicielem innej nieruchomości, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe lub którego własność one stanowią. Natomiast od służebności osobistej odróżnia się tym, że nie jest związana nierozerwalnie z osobą uprawnionego, lecz przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzeń i wygasa wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
Zgodnie z art. 305 zn. 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Natomiast według art. 305 zn. 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Ponadto zgodnie z art. 305 zn. 3. Kodeksu cywilnego – służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyłowych.
Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Dodatkowo należy zaznaczyć, iż do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 305 zn. 4 K.c.).
Z powyższego wynika, iż treść uprawnień, jakie służebność przesyłu daje przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z obciążonej nieruchomości w granicach określonych przeznaczeniem tych urządzeń, a więc ich bieżącą eksploatacją, konserwacją i dozorem.
Podstawowym sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest umowa między właścicielem nieruchomości i przedsiębiorcą.
Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, to służebność przesyłu może być na żądanie przedsiębiorcy ustanowiona przez sąd, za odpowiednim wynagrodzeniem, w postępowaniu nieprocesowym, podobnie jak służebność drogi koniecznej. Wynagrodzenie ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzenia na ograniczenie wykonywania własności nieruchomości.
Takie samo prawo przysługuje właścicielowi nieruchomości, w razie gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu koniecznej do korzystania z urządzeń, o których mowa.
Należy zaznaczyć, iż roszczenia powyższe, jako majątkowe, ulegają dziesięcioletniemu przedawnieniu. Ponieważ przepisy o służebności przesyłu weszły w życie 3 sierpnia 2008 r., przeto bieg przedawnienia rozpoczął się najwcześniej z tą datą.
Jak z powyższego wynika, źródłem służebności przesyłu powinna być umowa zawarta w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym i właścicielem gruntu, na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Jednakże gdy przedsiębiorca przesyłowy albo też właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim przypadku sąd winien ustalić również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Wnioskodawcą zatem może być zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca przesyłowy. Wobec faktu, iż jest to postępowanie nieprocesowe o ustanowienie służebności, właściwym będzie sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wartością przedmiotu sprawy jest wartość dochodzonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności w przypadku żądania wynagrodzenia w jednorazowej kwocie. W przypadku świadczeń powtarzalnych (np. wynagrodzenia w formie kwartalnego czynszu) do wartości przedmiotu sporu zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy procedury cywilnej. We wniosku o ustanowienie służebności należy dokładnie określić jej treść, bowiem postanowienie takie musi być wykonalne. Ponadto wniosek ten winien być należycie udowodniony. Właściciel wnioskujący o ustanowienie takiej służebności powinien przedłożyć księgę wieczystą nieruchomości, która potwierdzi jego uprawnienie do żądania ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego oraz przedłożyć mapy wskazujące na usytuowanie urządzenia przesyłowego. Równie zasadnym okazać się może wniosek dowodowy o powołanie biegłego rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości na okoliczność oszacowania wartości służebności przesyłu na przedmiotowej nieruchomości oraz wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie takiej służebności.
Niestety jednak w ostatnich latach bardzo często zdarza się, że przedsiębiorstwa przesyłowe występują do sądów z wnioskami o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu (służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu). Ma to bardzo istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne).
W takiej sytuacji, w przypadku stwierdzenia przez sąd, że do zasiedzenia służebności przesyłu rzeczywiście doszło, właściciel nieruchomości nie będzie mógł żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu (kiedy przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych).
Właściciel taki nie będzie również mógł skutecznie domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres, po którym takie zasiedzenie służebności przesyłu nastąpiło (biorąc pod uwagę, że przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego).
Powyższa możliwość wynika z faktu, iż służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które przedsiębiorca przesyłowy może zasiedzieć.
Podobnie stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 11 grudnia 2008 r. (II CSK 314/08), w którym wskazał, że według art. 305 zn. 4 K.c., do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a więc m.in. art. 292 Kodeksu cywilnego.
Przepis art. 292 Kodeksu cywilnego przewiduje taką możliwość (zasiedzenia służebności przesyłu), jednocześnie określa przesłanki, których spełnienie może spowodować zasiedzenie służebności przesyłu. Również przed wprowadzeniem przez ustawodawcę do polskiego prawa instytucji służebności przesyłu sądy opowiadały się za dopuszczalnością zasiedzenia przez przedsiębiorstwo przesyłowe służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, właśnie na podstawie art. 292 K.c. (orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 8 września 2006 r. – II CSK 112/06; z dnia 11 marca 2005 r. – II CK 489/04).
W tym miejscu powołać się należy na uchwałę z dnia 7 października 2008 r., w której Sąd Najwyższy (III CZP 89/08) jednoznacznie wskazał, że: „Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa”.
W konsekwencji należy stwierdzić, iż nabycie przez przedsiębiorstwo służebności przesyłu w drodze zasiedzenia możliwe jest po 30 latach w przypadku kiedy przedsiębiorca posiadający tę służebność był w złej wierze, natomiast po 20 latach w przypadku występowania po jego stronie dobrej wiary.
Przy rozstrzyganiu dobrej i złej wiary przedsiębiorstwa należy zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych orzeczeń, m.in. na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 171/2008), w którym zwrócono uwagę, że w sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo państwowe objęło cudzą nieruchomość w posiadanie na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. 1974 r. Nr 10 poz. 64 ze zm.), w celu budowy urządzeń przesyłowych, uzasadnia to przyjęcie dobrej wiary po stronie tego przedsiębiorstwa.
Z kolei w wyroku z dnia 25 listopada 2008 r. Sąd Najwyższy (II CSK 346/08) wskazał, że zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych bez uzyskania tytułu prawnego jest tożsame ze złą wiarą.
Zatem w przypadku kiedy poczyniono ustalenia, że dane urządzenia przesyłowe (np. urządzenia energetyczne) nie zostały wybudowane na podstawie decyzji administracyjnych, wydanych choćby na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1950 o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli, ani ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, a brak było zgody właściciela na ograniczenie przysługującego mu prawa własności – nie można uznać, że przedsiębiorstwo uzyskało zezwolenie na korzystanie z nieruchomości, co z kolei prowadzi do wniosku, że jest posiadaczem w złej wierze.
Abstrahując od powyższego, co do roszczeń przysługujących Panu wobec przedsiębiorstwa należy wymienić:
W mojej ocenie należałoby do przedsiębiorstwa energetycznego wystosować pismo zawierające wezwanie do ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu oraz zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości (w sprawach sądowych tych dwóch roszczeń nie można łączyć, gdyż należą do dwóch odrębnych trybów postępowania), wyznaczając odpowiedni termin do zapłaty.
Co do łączenia przed sądem roszczeń o usunięcie linii przesyłowych i żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie, należy stwierdzić, iż istnieje taka możliwość.
Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Każdy właściciel ma więc prawo do wyłącznego korzystania ze swojej własności. W przypadku naruszenia tego prawa przysługuje mu roszczenie negatoryjne.
Podstawowym prawem właściciela, na którego nieruchomości postawiono urządzenia zakładu energetycznego, jest więc prawo domagania się usunięcia urządzeń poza granicę nieruchomości.
Zgodnie z poglądem prezentowanym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 2005 r. w sprawie o sygn. akt. III CK 129/2004, naruszenie własności, uzasadniające roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, występuje w przypadku bezprawnego, fizycznego oddziaływania na rzecz lub jej właściciela w taki sposób, że utrudnia ono lub uniemożliwia wykonywanie władztwa nad rzeczą.
Bezspornym jest, że w większości przypadków posadowienie słupów czy transformatora na gruncie powoduje fizyczne oddziaływanie na nieruchomość, a tym samym narusza to prawo własności. Jeżeli linie energetyczne przechodzące przez Pana nieruchomość również Panu utrudniają normalne z niej korzystanie, to można złożyć żądanie ich usunięcia wraz z wykazaniem utrudnień, jakie za sobą niesie dalsze ich utrzymywanie dla Pana.
Dotyczy to zwłaszcza tych działek, na których urządzenia biegną przez środek działki lub urządzenia zajmują znaczną część powierzchni działki.
Niezależnie od roszczenia o usunięcie słupów (jako osobne powództwo bądź dochodzone wspólnie z roszczeniem windykacyjnym) można dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki gruntu przez zakład energetyczny. Zakład energetyczny, który bezumownie korzysta z gruntu jest posiadaczem w złej wierze, a więc jest zobowiązany do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Wystąpienie z roszczeniem o zapłatę wraz z roszczeniem negatoryjnym jest dopuszczalne, bowiem wynika ono z łączenia roszczeń uzupełniających z roszczeniem negatoryjnym. Zasada „niełączenia” roszczenia negatoryjnego z roszczeniami uzupełniającymi doznaje „korekty” w przypadku posiadania służebności.
Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05 uznał, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Roszczenia uzupełniające mogą więc być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia.
Co do wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu należy zaznaczyć, iż ulega ono przedawnieniu z upływem 10 lat. Możliwość dochodzenia wynagrodzenia za 10 lat wstecz trzeba jednak korygować, jeżeli nieruchomość w tym okresie zmieniła właściciela. Jeśli z treści aktu notarialnego nie wynika nic innego, obecny właściciel nieruchomości może dochodzić odszkodowania jedynie za okres, od kiedy stał się właścicielem spornej nieruchomości.
Z Pana relacji wynika, iż dopiero od 2 miesięcy jest Pan właścicielem całość nieruchomości. Wcześniej był Pan współwłaścicielem. Roszczenia więc za wcześniejsze okresy (kiedy był Pan współwłaścicielem) odpowiednio trzeba zmniejszyć stosownie do udziału, jaki Pan posiadał w nieruchomości. Wynika to z tego, iż zasadą jest, że prawo do wytoczenia powództwa (legitymacja czynna) przysługuje osobie, która była właścicielem w czasie objętym żądaniem.
Utrata własności nie powoduje jednak utraty roszczenia o zapłatę wynagrodzenia. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 19/06. Nabywca może wytoczyć powództwo o zapłatę za okres przed zbyciem wyłącznie w przypadku przeniesienia na niego tej wierzytelności przez sprzedawcę w drodze umowy cesji. Bez niej powództwo zostanie oddalone z uwagi na brak legitymacji czynnej.
Wracając do wysokości odszkodowania, w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. w sprawie III CZP 73/91 wyrażono pogląd o konieczności stosowania obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy danego rodzaju. Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że odszkodowanie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności powoda, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wysokość odszkodowania co do zasady powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z dzierżawy zajętego pod urządzenia gruntu, z uwzględnieniem jednak stopnia ingerencji urządzenia w prawo własności.
Wyliczenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wymaga wiedzy specjalnej i jest to zadanie dla rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości.
Stawki odszkodowania za bezumowne wynagrodzenie za korzystanie z gruntu są w skali kraju bardzo zróżnicowane i zależą przede wszystkim od rodzaju zajętego gruntu i stopnia ingerencji w prawo własności. Nie mam wiedzy dotyczącej stawek wynagrodzenia za dzierżawę Pana nieruchomości. Duże znaczenie ma fakt, że Pana działka ma charakter budowlany, co oznacza, iż stawki są nawet kilkukrotnie wyższe niż działek rolnych.
Wszystko zależy od zapatrywań biegłego, a następnie sądu w tej sprawie, jednak moim zdaniem, ze względu na nadal istniejące rozbieżności w orzecznictwie sądowym jak i sposobach wyliczeń przez biegłych, naprawdę wysokie odszkodowania są rzadkością.
Tak więc najpierw w mojej ocenie należałoby do przedsiębiorstwa energetycznego wystosować pismo zawierające wezwanie do ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości (ponownie zaznaczam, że w sprawach sądowych tych dwóch roszczeń nie można łączyć, gdyż należą do dwóch odrębnych trybów postępowania) wyznaczając odpowiedni termin do zapłaty.
W razie odpowiedzi odmownej należy rozważyć, czy najpierw żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie wraz z żądaniem usunięcia linii (co będzie bardzo trudne do uzyskania), czy wnosić najpierw o ustanowienie służebności przesyłu.
Co do służebności przesyłu, sądy powinny zasądzać kwoty płatne okresowo, w praktyce jednak zasądzają jednorazowe odszkodowania za ustanowienie służebności.
Co do kosztów, to zgodnie z art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu pobiera się opłatę stałą w kwocie 40 zł – potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 czerwca 2010 roku (sygn. akt V CZ 38/10). W pozwie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie będzie to opłata stosunkowa i będzie wynosiła 5% dochodzonego roszczenia. Ponadto w obu sprawach dojdą koszty biegłych geodetów i z zakresu szacowania nieruchomości (będą to koszty kilku tysięcy złotych). Oczywiście w razie wygranej sprawy o odszkodowanie koszty będą zwrócone. W razie ustanowienia służebności, z racji tego, że będzie to tryb nieprocesowy – koszty te będą poniesione po połowie.
Generalnie, już z góry zaznaczam, że najmniejsze szanse są w uzyskaniu przeniesienia urządzeń przesyłowych. Sądy zgadzają się na to jedynie wyjątkowo. Bliskość linii przesyłowych budynków mieszkalnych może mieć jedynie dla sądu znaczenie, oceniając stopień ingerencji tych linii w prawo własności i wysokość odszkodowania. Sprawa o wywołanie przez linie uszczerbku na zdrowiu to całkowicie odrębna sprawa, w której orzekać będą biegli, ale z zakresu medycyny.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
