• Data: 2024-03-12 • Autor: Tomasz Krupiński
Umowa dożywocia umożliwia przekazanie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Kodeks cywilny szczegółowo reguluje zasady i obowiązki wynikające z tego rodzaju umów, podkreślając zarówno prawo do swobodnego kształtowania treści umowy przez strony, jak i określając obowiązki nabywcy nieruchomości wobec zbywcy. Artykuł ten przybliża kluczowe aspekty umowy dożywocia. Powyższe kwestie omawia na przykładzie sprawy pana Radosława.
Pan Radosław ma 75 lat. Zapytał nas, czy w umowie o dożywocie trzeba przekazać cały majątek. Podkreślił, że posiada domek oraz wydzielone 3 działki. Jego kuzyn (3 grupa spadkowa) jest jedyną osobą, do której ma zaufanie i planuje podpisać z nim taką umowę. Jednocześnie chciałby zagwarantować sobie dodatkowe środki z ewentualnej sprzedaży wydzielonych działek po zawarciu umowy dożywocia. W związku z tym pan Radosław zapytał nas, czy jest to możliwe i jakie przepisy to regulują.
Według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Stosownie do art. 908 § 2 K.c. – „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W takiej umowie strony same określają, co należy rozumieć przez pojęcie dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych ważne są obowiązki określone w art. 908 K.c.
Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, i – również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku – nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 lipca 2006 r. (sygn. akt VI ACa 99/2006).
Jak wynika z przepisu art. 908 K.c., przedmiotem świadczenia dożywotnika może być własność nieruchomości. Może być to nieruchomość dowolna, zarówno gruntowa, budynkowa, jak i lokalowa, a także jej część (udział we współwłasności – por. wyrok SN z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98).
Tak więc swobodnie pan Radosław może rozporządzać wszystkimi nieruchomościami, jedną czy kilkoma z nich.
Przykład 1
Pan Jan, emeryt, postanowił przekazać swoją wiejską posiadłość młodemu sąsiadowi, Pawłowi, w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. W umowie dożywocia określili warunki tej transakcji. Paweł zobowiązał się do comiesięcznego dostarczania żywności, ubrań oraz opieki medycznej w razie choroby, a także do zapewnienia panu Janowi osobnego pokoju. Umożliwił mu również korzystanie z kuchni i łazienki. Ta umowa pozwoliła panu Janowi na spokojne spędzenie starości bez obaw o materialne utrzymanie i jednocześnie dała młodemu sąsiadowi szansę na uzyskanie własnego domu.
Przykład 2
Pani Maria, właścicielka dużego mieszkania w centrum miasta, zdecydowała się na umowę dożywocia z rodziną swojej dalekiej krewniaczki, Ewy. W zamian za przekazanie mieszkania Ewa z rodziną zobowiązała się do zapewnienia pani Marii całodobowej opieki, w tym pomocy w codziennych czynnościach, organizacji czasu wolnego oraz regularnych wizyt u lekarza. Dzięki tej umowie pani Maria mogła cieszyć się bezpieczeństwem i opieką w swoim ulubionym otoczeniu, a Ewa zyskała możliwość zamieszkania w atrakcyjnej lokalizacji.
Przykład 3
Krzysztof, przedsiębiorca, postanowił przekazać część swojej nieruchomości komercyjnej swojemu wieloletniemu pracownikowi, Tomaszowi, w ramach umowy dożywocia. Tomasz, w zamian za to, zobowiązał się do wypłacania Krzysztofowi stałej, miesięcznej renty, która zapewni mu godne warunki życia po przejściu na emeryturę. Dodatkowo w umowie ustalono, że Tomasz pokryje koszty opieki medycznej Krzysztofa. Ta forma umowy dożywocia umożliwiła obu stronom zabezpieczenie ich interesów i potrzeb na przyszłość.
Umowa dożywocia stanowi unikatowe rozwiązanie prawne, które umożliwia bezpieczne przekazanie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Artykuł przedstawia mechanizmy działania tej umowy, podkreślając jej elastyczność i możliwość dostosowania do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań obu stron. Przytoczone przykłady przedstawiają praktyczne przykłady zastosowania umowy dożywocia.
Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu lub interpretacji umowy dożywocia? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnego wsparcia w redagowaniu pism, aby zabezpieczyć swoje prawa i interesy w tej delikatnej materii. Nasz zespół doświadczonych prawników jest do Twojej dyspozycji, by zapewnić Ci spokój umysłu i ochronę na każdym etapie procesu. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
