Czy właściciel może odmówić ustanowienia służebności przesyłu?

Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Złożona Panu propozycja jest adekwatna do tego, co przewiduje w zakresie służebności przesyłu Kodeks cywilny (K.c.), m.in. wymagając ustanowienia służebności za wynagrodzeniem, operator ma do tego prawo.

Aby miał Pan pełny pogląd o zakresie możliwości i podstawach prawnych, przytoczę regulacje Kodeksu cywilnego w tym zakresie:

Służebność przesyłu

„Art. 305(1). Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305(2). § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305(3). § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.

§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 305(4). Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.”

Przepisy z zakresu służebności gruntowej

Dlatego jeżeli dochodzi do planowanej zmiany, to podstawą Pańskich żądań staje się umowa, która tego typu zmian nie przewidywała, a także następujący przepis z zakresu regulacji służebności gruntowej:

„Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Art. 288. [Rozwinięcie]

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”

Teraz pozostaje więc jedynie racjonalne określenie wynagrodzenia, co do którego kodeks stanowi, że ma być ODPOWIEDNIE. Co to znaczy – wypracowała już doktryna i orzecznictwo:

W praktyce może to określić tylko biegły – jednak wolno Panu złożyć swoją propozycję, uzasadniając ją. Poniżej podam, czym należy się kierować przy ustalaniu owego „odpowiedniego” wynagrodzenia, bo przepisy nie dają żadnych gotowych tabel, dlatego nawet w sądzie to biegły wycenia służebność, a sędzia ją akceptuje, przyjmując jego kalkulacje w postanowieniu.

Oto przykładowe orzeczenia i stanowisko doktryny w tym zakresie:

„V CZ 34/14, Nierozpoznanie istoty sprawy (art. 386 § 4 K.p.c.). Odmowa ustanowienia służebności przesyłu – Postanowienie Sądu Najwyższego LEX nr 1504592 – postanowienie z dnia 29 maja 2014 r.:

„1. W wypadku żądania przez właściciela nieruchomości ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie art. 3052 § 2 k.c., niewątpliwie do istoty sprawy należą ustalenie treści służebności i wysokości należnego w zamian wynagrodzenia”.

I ACa 434/13, Charakter wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach LEX nr 1349917 – wyrok z dnia 18 lipca 2013 r.:

„Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 3052 § 2 k.c., wcale nie musi mieć charakteru jednorazowego”.

IV CSK 440/12, Kryteria określenia rozmiaru wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu – Postanowienie Sądu Najwyższego LEX nr 1294169 – postanowienie z dnia 27 lutego 2013 r.:

„Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określenia rozmiaru wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, formułowanych na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego”.

IV CSK 56/12 – Postanowienie Sądu Najwyższego LEX nr 1227856 – postanowienie z dnia 20 września 2012 r.:

„Wynagrodzenie należne na podstawie art. 3052 § 2 k.c. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości, jednak nie można zgodzić się z poglądem, że wynagrodzenie może być zasądzone »jednocześnie w formie jednorazowej i okresowej« oraz że wynagrodzenie jednorazowe przysługuje »za ustanowienie służebności«, a wynagrodzenie okresowe – »za trwanie służebności«”.

II CSK 401/11 – Postanowienie Sądu Najwyższego LEX nr 1211144 – postanowienie z dnia 5 kwietnia 2012 r

„1. Z uwagi na brak ustawowych »wskazówek«, według których należy ustalić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu można tu per analogiam sięgnąć do dorobku orzecznictwa i doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Ustanowienie służebności w postępowaniu sądowym

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w postępowaniu sądowym jest, ujmując w uproszczeniu, rodzajem wywłaszczenia, tyle że nie ze względu na cel publiczny, lecz prywatny. Skutkiem ustanowienia tej służebności jest w istocie pozbawienie dotychczasowego właściciela możności wykorzystywania gruntu zajętego pod drogę, natomiast skutkiem ustanowienia służebności przesyłu wyłącznie ograniczenie użytkowania polegające na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej służąca w gruncie rzeczy celom publicznym jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości.

2. Przy ocenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu wskazówką powinien być sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto, że na tych terenach urządzenie przesyłowe jest usytuowane, i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone”.

III CZP 66/10 – Postanowienie Sądu Najwyższego LEX nr 621345 – postanowienie z dnia 14 października 2010 r.:

„1. Z wnioskiem o ustanowienie służebności może wystąpić zarówno przedsiębiorca (gdy właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności), jak i właściciel nieruchomości (w razie odmowy przedsiębiorcy). Ustanowienie służebności przesyłu winno nastąpić przede wszystkim w drodze umowy. Jeżeli jednak do jej zawarcia nie doszło, może to nastąpić na mocy orzeczenia sądowego.

2. W art. 3052 § 2 k.c. określono, że właściciel może »żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu«. Wynika z tego, że nie może wystąpić o zasądzenie wynagrodzenia bez jednoczesnego ustanowienia służebności. Biorąc zaś pod uwagę, że ustanowienie służebności przesyłu (podobnie jak innych służebności) następuje w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 § 3 k.p.c.), żądanie, o jakim mowa w art. 3052 § 2 k.p.c., przybiera postać wniosku i rozpoznawane jest zgodnie z regułami tego postępowania. Właściciel nieruchomości może złożyć wniosek także wówczas, gdy jedyną przyczyną odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu jest spór co do wysokości wynagrodzenia.”

Obliczanie wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości urządzeniami przesyłowymi

W oparciu między innymi o przytoczone orzecznictwo doktryna trafnie grupuje kryteria oceny „odpowiedniości” wynagrodzenia, że sposób jego obliczenia powinien uwzględniać przede wszystkim następujące czynniki:

1. wartość nieruchomości w stanie nieobciążonym urządzeniami przesyłowymi – skoro służebność przesyłu nie pozbawia właściciela prawa własności (a jedynie ogranicza to prawo), to wartość służebności nie może przekraczać wartości samej nieruchomości;
2. charakter nieruchomości, w szczególności położenie, rodzaj, rozmiar, kształt i jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w dokumentach planistycznych obowiązujących dla danego obszaru – im większa atrakcyjność danej nieruchomości, tym wyższe powinno być wynagrodzenie; zwykle wyższe będzie zatem wynagrodzenie za ustanowienie służebności na działce przeznaczonej na cele budowlane, aniżeli na działce stanowiącej nieużytek rolny;
3. sposób wykorzystania nieruchomości sąsiednich – jest to czynnik mający wpływ na możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości obciążonej;
4. stopień ograniczenia prawa własności – ocena w tym zakresie winna być uzależniona m.in. od konkretnej lokalizacji urządzeń przesyłowych pod, na czy nad powierzchnią ziemi; to jest głównym czynnikiem determinującym zakres ograniczenia właściciela w wykonywaniu przez niego prawa własności;
5. społeczno-gospodarcze przeznaczenie służebności przesyłu – chodzi tu o uwzględnienie okoliczności, iż za pośrednictwem urządzeń przesyłowych przedsiębiorca przesyłowy realizuje cele społeczne w zakresie dostarczania wielu osobom, w tym często także właścicielom nieruchomości obciążonych, energii elektrycznej, wody czy paliw itp.;
6. rodzaj i parametry urządzeń przesyłowych – jest to istotne dla ustalenia obszaru oddziaływania urządzenia przesyłowego na daną nieruchomość, stanowiącego podstawę obliczenia wynagrodzenia;
7. zakres ograniczenia prawa własności wynikający z istnienia innych urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości – jeżeli nieruchomość jest obciążona innymi jeszcze urządzeniami przesyłowymi należącymi do innego przedsiębiorcy przesyłowego, winno to wpłynąć na wysokość wynagrodzenia;
8. sposób i częstotliwość korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego w pasie służebności przesyłu – inne będzie wynagrodzenie w przypadku sporadycznego wchodzenia w teren, inne w razie notorycznego korzystania z nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.