• Data: 2022-04-29 • Autor: Marek Gola
Zawarłam umowę darowizny w zamian za bezpłatną służebność mieszkania z moim bratem. Mamy na to akt notarialny i wpisy w KW. Czy odpowiadam za utrzymywania brata oraz zapewnienie mu opieki medycznej? Co z kosztami za utrzymanie lokalu oraz za jego remont? W mieszkaniu do dzisiaj mieszka tylko brat, który potrzebuje ciągłej opieki. W opiece społecznej dostałam informację, że zajęcie się nim jest moim obowiązkiem. Czy to prawda? Brat jest bezrobotny, niepełnosprawny i ma rentę.
Zasadne jest wskazanie, iż służebność obejmuje jedynie służebność mieszkania polegającą na prawie korzystania przez brata z całego budynku mieszkalnego. Nie ma mowy w nim o otoczeniu brata opieką medyczną, konieczności zapewnienia wyżywania. Służebność nie obejmuje nadto wymogu zakupu opału, kosztów związanych z drobnymi remontami, które wynikając z normalnego zużycia. O ile natomiast wystąpi konieczność naprawy nieruchomości z uwagi na jej zły stan techniczny, wówczas koszt ten obciąża Panią.
Jak podkreśla Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 506/13:
„Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Znajdą w tym przypadku zastosowanie przepisy regulujące wprost użytkowanie przez osoby fizyczne: art. 267 § 1, art. 268, 269 k.c. oraz przepisy ogólne o użytkowaniu: art. 258–260 k.c. Art. 260 k.c. stanowi, że uprawniony z tytułu służebności mieszkania obowiązany jest jedynie do dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania. O potrzebie innych napraw i nakładów mający służebność mieszkania ma tylko obowiązek powiadomienia właściciela nieruchomości obciążonej i zezwolenia mu na dokonanie odpowiednich robót. Ciężar ich wykonania spoczywa więc na właścicielu nieruchomości obciążonej. Do służebności mieszkania znajdzie nadto zastosowanie art. 268 k.c., który uprawnia mającego taką służebność do zakładania w zajmowanych pomieszczeniach bez uzyskania zgody właściciela nieruchomości obciążonej nowych urządzeń, w granicach takich jak najemca. Mający służebność mieszkania może założyć w mieszkaniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości (art. 684 k.c.), jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela nieruchomości obciążonej, osoba, której przysługuje służebność mieszkania, może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej powinien wynikać przede wszystkim z umowy kreującej stosunek prawny służebności osobistej. Dopiero w braku odpowiednich regulacji, dopuszczalne będzie sięgnięcie do kryteriów wskazanych w komentowanym przepisie: osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.
Z treści umowy nie wynika, by to Pani miała sprawować opiekę, a zatem stanowisko OPS jest w mojej ocenie wadliwe.
Opieka nad bratem w zamian za służebność mieszkania
Pani Anna zawarła z bratem umowę darowizny, przekazując mu nieruchomość w zamian za służebność mieszkania. Zgodnie z tą umową, brat ma prawo mieszkać w nieruchomości do końca życia, nie ponosząc kosztów najmu. Mimo iż Pani Anna otrzymała informacje z opieki społecznej, że jest zobowiązana do zapewnienia bratu pełnej opieki, to z umowy darowizny wynika jedynie obowiązek udostępnienia mieszkania, a nie świadczenia opieki czy pokrywania kosztów leczenia. Umowa nie nakłada na nią obowiązku zapewnienia wyżywienia czy opieki medycznej dla brata, dlatego też te koszty nie obciążają jej.
Koszty utrzymania nieruchomości przy służebności mieszkania
Pan Janusz otrzymał od swojego kuzyna mieszkanie na zasadzie darowizny z ustanowioną służebnością mieszkania. W umowie zapisano, że kuzyn ma prawo dożywotniego zamieszkiwania w lokalu bez obowiązku płacenia czynszu. Po kilku latach użytkowania mieszkania przez kuzyna pojawiły się koszty związane z naprawą dachu oraz wymianą instalacji wodnej. Pan Janusz zastanawiał się, kto powinien pokryć te wydatki. Okazało się, że jako właściciel nieruchomości obciążonej służebnością, to on jest zobowiązany do pokrycia kosztów napraw, które wykraczają poza zwykłe korzystanie z mieszkania. Kuzyn, mający służebność mieszkania, nie jest zobowiązany do pokrywania kosztów tych większych remontów.
Konflikt o obowiązki wynikające z umowy darowizny
Pani Katarzyna podarowała swojemu synowi mieszkanie, ustanawiając jednocześnie służebność mieszkania dla siebie. Umowa nie precyzowała, kto będzie odpowiedzialny za koszty związane z bieżącym utrzymaniem mieszkania, takie jak media czy drobne naprawy. Po kilku latach syn uznał, że jego matka powinna pokrywać te wydatki, ponieważ to ona korzysta z mieszkania. Pani Katarzyna argumentowała, że zgodnie z umową jej obowiązkiem jest jedynie informowanie syna o konieczności wykonania większych napraw, a on jako właściciel powinien je pokrywać. W końcu sprawa trafiła do sądu, który orzekł, że pani Katarzyna nie jest zobowiązana do pokrywania kosztów utrzymania mieszkania poza drobnymi naprawami wynikającymi z normalnego użytkowania.
Umowa darowizny z ustanowieniem służebności mieszkania nie nakłada na właściciela nieruchomości obowiązku zapewnienia opieki medycznej czy pokrywania kosztów utrzymania osoby korzystającej ze służebności. Obowiązki właściciela ograniczają się do pokrywania kosztów większych napraw nieruchomości, podczas gdy bieżące koszty związane z użytkowaniem mieszkania ponosi osoba uprawniona do służebności. W przypadku wątpliwości co do zakresu obowiązków, kluczowa jest dokładna analiza postanowień umowy darowizny.
Skorzystaj z naszych usług prawnych online, aby uzyskać profesjonalne porady oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących umów darowizny i służebności mieszkania. Zapewniamy szybkie i rzetelne wsparcie prawne dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 506/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
