Darowizna bez służebności

Obciążenie nieruchomości dożywotnią służebnością osobistą mieszkania

W praktyce obrotu zasadą jest ustanawianie w akcie notarialnym darowizny nieruchomości prawa dożywotniej służebności osobistej mieszkania na rzecz zbywcy, zwłaszcza gdy w drodze zawarcia tej umowy wyzbywa się on całego swojego majątku. Notariusz sporządzający umowę darowizny powinien stronom zwrócić uwagę na potrzebę ustanowienia takiego ograniczonego prawa rzeczowego (służebności) w celu zabezpieczenia spokojnego zamieszkiwania darczyńcy. Mogli Państwo dokonać tego także później, po wybudowaniu domu, ustanowienie służebności wymagało jedynie złożenia przez córkę i zięcia oświadczenia w formie aktu notarialnego, a następnie (choć niekoniecznie) wpisu do księgi wieczystej. Brak ustanowienia służebności osobistej mieszkania nie stanowi podstawy do domagania się przez Panią zapłaty zadośćuczynienia, nie ma znaczenia ani Pani wiek, ani też wysokość pobieranego świadczenia emerytalnego.

Obciążenie nieruchomości dożywotnią służebnością osobistą mieszkania z całą pewnością wpływa na wartość rynkową tej nieruchomości i może przyczynić właścicielom problemów w znalezieniu nabywcy, trudno bowiem od tego nabywcy oczekiwać, że będzie chciał trwale przebywać pod jednym dachem z obcą osobą. Służebności osobiste są niezbywalne i wygasają najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (art. 299 i 300 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Bardzo trudno jest przy tym doprowadzić do zamiany służebności na rentę. Prawo polskie przewiduje wyjątkowo taką możliwość wtedy, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (art. 303 K.c.). Jeśli taka okoliczność nie zachodzi, należy „znosić” ustanowione ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, zgodnie z treścią oświadczenia o ustanowieniu tego prawa, wedle osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 K.c.).

Żądanie opuszczenia domu, powództwo o eksmisję

Samo Pani zameldowanie i faktyczne zamieszkiwanie, nawet bez ustanowionej służebności osobistej, będzie stanowić problem dla córki i jej byłego męża, aby znaleźć nabywcę nieruchomości. Jednak nie stanowi to bezpośredniej przeszkody do zrealizowania transakcji sprzedaży, Pani zgoda nie jest wymagana do zbycia nieruchomości. Córka i były zięć mogą również w akcie notarialnym sprzedaży zobowiązać się, że w określonym terminie dojdzie do wymeldowania lokatora, jeśli taki warunek postawi nabywca. Osobną kwestią jest znaczna trudność tego wymeldowania, która wymaga przeprowadzenia procesu sądowego o eksmisję, tj. o nakazanie opróżnienia nieruchomości i zajmowanych pomieszczeń.

Nawet jeśli córka i jej były mąż nie będą mieli jeszcze sprecyzowanych planów zbycia nieruchomości, w której Pani zamieszkuje, mogą wytoczyć przeciwko Pani powództwo o eksmisję, a tym samym zmusić Panią na drodze sądowej do opuszczenia domu, choć z punktu widzenia zasad moralnych należy takie działanie ocenić jednoznacznie negatywnie. Powództwo o eksmisję może także wytoczyć nowy właściciel nieruchomości. Analizując Pani sytuację prawną, można stwierdzić, iż jest Pani lokatorem, władającym określonymi pomieszczeniami na podstawie ustnej, nieodpłatnej umowy użyczenia, zawartej na czas nieoznaczony, która to umowa stanowi Pani tytuł prawny do zamieszkiwania (art. 710 K.c.). Aby córka i były zięć mogli skutecznie skierować przeciwko Pani żądanie opuszczenia domu, muszą najpierw wezwać Panią pisemnie do zwrotu pomieszczeń, w określonym terminie wynikającym z wezwania.

Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego

Zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, do czasu przedstawienia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego wyrok eksmisyjny nie podlega wykonaniu. W mojej ocenie, w Pani przypadku raczej nie będzie podstaw do otrzymania lokalu socjalnego. Jak stanowi bowiem art. 14 ust. 4 ww. ustawy, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego jedynie wobec kobiety w ciąży, małoletniego i niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Uzyskiwanie przez Panią 1 tys. zł emerytury wyklucza możliwość ubiegania się o świadczenia z pomocy społecznej.

Brak orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego spowoduje, że eksmisja będzie mogła zostać odsunięta w czasie, zwłaszcza że zapewne nie dysponuje Pani innym lokalem, w którym może Pani zamieszkać. Jak wynika z treści przepisu art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.), wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Przeniesienie do tymczasowego pomieszczenia

Aby zapobiec przeniesieniu Pani do tymczasowego pomieszczenia, a nawet do noclegowni, córka lub były zięć powinni zapewnić Pani inny lokal do zamieszkania, jednak nie może Pani oczekiwać analogicznych warunków, z jakich korzysta Pani obecnie. Lokal przez nich wskazany powinien spełniać co najmniej wymagania przewidziane dla pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 5 K.p.c.), co oznacza, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów, że pomieszczenie musi nadawać się do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, musi być wyposażone w oświetlenie naturalne i elektryczne, w możliwość ogrzewania, mieć niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewnić możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania. Nie ma wskazań natomiast co do minimalnej powierzchni mieszkalnej pomieszczenia tymczasowego.

Proszę spróbować porozumieć się z córką i byłym zięciem, aby uzgodnili inny sposób podziału majątku wspólnego po rozwodzie, w związku z czym córka mogłaby stać się wyłącznym właścicielem nieruchomości, na której usytuowany jest dom, bez konieczności sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej. Inne rozwiązanie, w tym sprzedaż, może być dla Pani niestety początkiem i źródłem problemów.

*Stan prawny z dnia 23.07.2012 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.