Darowizna nieruchomości a służebność

Czy ustanowienie służebności ma wpływ na możliwość obrotu nieruchomości?

Właściciel może – zgodnie z Kodeksem cywilnym (w skrócie: K.c.) – korzystać ze swojej rzeczy, pobierać pożytki (np. czynsz) oraz nią rozporządzać (np. poprzez sprzedaż, darowiznę) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Podstawą prawną do takich działań jest art. 140 K.c., według którego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Ograniczenie Pańskiego prawa własności w aspekcie korzystania z rzeczy polega właśnie na tym, że ustanowiona została dożywotnia służebność mieszkania na rzecz Pańskiego ojca. Oznacza to, że jako właściciel zobowiązany jest Pan znosić jego obecność w przedmiocie Pana własności i nie może swobodnie, według swojego uznania korzystać z rzeczy.

Podobnie w aspekcie pobierania pożytków z rzeczy (np. opłaty za służebność), jeżeli służebność ustanowiona została nieodpłatnie, to zobowiązany jest Pan nieodpłatnie pozwalać ojcu na korzystanie z rzeczy.

Jak już jednak wspomniałem, uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz pobieranie pożytków są dwoma z trzech uprawnień właściciela. Ustanowienie służebności mieszkania nie ma wpływu na Pana pozostałe uprawnienie wynikające z prawa własności, tj. na rozporządzanie rzeczą.

Jako że ustanowienie dożywotniej służebności nie ma wpływu na możliwość dokonywania obrotu nieruchomością, może ją Pan darować innej osobie, oczywiście w formie aktu notarialnego.

O formie dokonania darowizny przesądza art. 890 § 1 K.c. mówiący, że oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Należy też zwrócić uwagę na § 2 przywołanego artykułu, zgodnie z którym przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.

Darowizna nieruchomości jest pochodnym sposobem nabycia prawa własności, co oznacza, że na nowego właściciela przechodzą także obowiązki, jakie obciążały nieruchomość (własność nie przechodzi w stanie wolnym od obciążeń).

Zgodnie z art. 302 § 1 K.c. mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Kiedy wygasa służebność osobista?

Stosownie do art. 299 K.c. służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Służebność dożywotnia mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że jest ona skuteczna zarówno względem właściciela, jak i osób trzecich. Darowizna nieruchomości będzie więc skutkowała tym, że to nowy właściciel (Pański syn) będzie musiał „znosić” obecność Pańskiego ojca w mieszkaniu do momentu, kiedy służebność osobista wygaśnie. Wygaśnięcie to nastąpi najpóźniej z momentem śmierci uprawnionego.

Czy uprawniony z tytułu służebności ma uprawnienia do integrowania w kwestie zmian właścicielskich?

Natomiast ojciec, jako uprawniony z tytułu służebności, nie ma uprawnień do ingerowania w kwestię zmian właścicielskich nieruchomości z tego właśnie powodu, że służebność jest ważna wobec każdego nabywcy nieruchomości (niezależne od tego, czy nabył nieruchomość w drodze sprzedaży, czy darowizny). Gdyby więc nawet sprzedał Pan nieruchomość osobie obcej, to i tak służebność ustanowiona na rzecz ojca utrzymywałaby się w dalszym ciągu, a nabywca musiałby znosić jego obecność i korzystanie z nieruchomości aż do momentu wygaśnięcia służebności.

Może więc Pan dokonać darowizny nieruchomości na rzecz syna nawet pomimo braku zgody ojca na dokonanie takiej operacji gospodarczej. Jedynie z praktycznego punktu widzenia należy się zastanowić, czy dokonywanie takiej darowizny jest uzasadnione gospodarczo, ponieważ później, gdy nieruchomość wejdzie do majątku syna, trudno będzie nią dysponować. W okresie bowiem małoletniości syna na wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzeba będzie zgoda sądu – co wiąże się z potencjalnym zagrożeniem, że sąd nie wyrazi zgody na niektóre z tych czynności (np. podział nieruchomości, jej sprzedaż, obciążenie hipoteką itp.).

Służebność Pańskiego ojca będzie natomiast nadawała się do wykonywania wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której została ustanowiona. Nieuzyskanie jego zgody na darowiznę na rzecz syna (bo nie ma takiego wymogu prawnego) z całą pewnością nie daje podstawy do odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności (jeżeli wcześniej to on darował Panu nieruchomość) – ponieważ jest to zwykłe wykonywanie tej części uprawnień właścicielskich, których nie ogranicza ustanowiona służebność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.