• Autor: Janusz Polanowski
Jestem właścicielką działki, która w dziale I księgi wieczystej ma wpisane prawo służebności gruntowej. Ale do mojej działki nigdy nie mogłam dojechać samochodem – sąsiad zamknął drogę bramą, jednocześnie deklarując, że mogę swobodnie przechodzić przez jego posesję (pod warunkiem jednakże, że brama nie jest zamknięta na kłódkę – wtedy nie przejdę). Ta sytuacja trwa już prawie 10 lat, a wiem, że po 10 latach prawo służebności może ustać. Czy to oznacza, że niedługo stracę możliwość nawet przechodzenia przez jego posesję? Czy istotne jest, jak często w ciągu tych 10 lat korzystałam z prawa przejścia? Jak ewentualnie mogę „przedłużyć” prawo służebności?
Każda służebność zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Ograniczone prawa rzeczowe zwane są również „prawami na rzeczy cudzej”, ponieważ służą one ograniczeniu prawa własności.
Ustawowe określenie własności (czyli artykuł 140 K.c.) brzmi: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Ustanowienie służebności oznacza, że – w objętym treścią służebności zakresie – dochodzi do ograniczenia uprawnień właścicielskich.
W szczególności ma to odniesienie do zawartego w artykule 140 K.c. zwrotu: z wyłączeniem innych osób. Służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.) oznacza, że każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony korzystać z nieruchomości obciążonej – oczywiście, w zakresie objętym służebnością. Jeżeli ktoś narusza prawo własności, to właściciel jest uprawniony wytoczyć przeciwko naruszycielowi powództwa z zakresu ochrony własności – w artykule 222 K.c. przewidziano dwa roszczenia z tego zakresu: windykacyjne (o wydanie rzeczy) oraz negatoryjne (o zaprzestanie różnego rodzaju naruszeń uprawnień właścicielskich). Takie roszczenia nie przysługują właścicielowi wobec osoby korzystającej ze służebności (w zakresie służebności właściwym).
Gdyby Pani korzystała z przysługującego Pani uprawnienia do korzystania z nieruchomości obciążonej, to jej właściciel nie miałby szans na wygranie sprawy sądowej o ochronę własności; zwłaszcza w przypadku podjęcia przez Panią rzeczywistej obrony – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) – ponieważ należy przedstawiać swe stanowisko (w praktyce bardzo często na piśmie). Należy również udowadniać zasadność własnych twierdzeń – szczególnie: art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.
Wyżej zaakcentowałem aspekt własnościowy. Warto zwrócić uwagę na posiadanie (art. 336 i następne K.c.), które w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny, choć o sporym znaczeniu prawnym – czego bardzo wyraźnym przejawem jest prawny zakaz naruszania posiadania (art. 342 K.c.). Z uwagi na czas, jaki minął od wprowadzenia faktycznych ograniczeń w korzystaniu przez Panią ze służebności, informacje o prawnej ochronie posiadania prawdopodobnie staną się użyteczne w przyszłości – jeśli taka będzie przejawiona przez Panią wola (w prawie bardzo ważne są zachowania uzewnętrznione, a nie same intencje lub plany).
Posiadanie dzieli się na: samoistne oraz pochodne; oba rodzaje posiadania prawnie określono w treści artykułu 336 K.c.: „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Najczęściej posiadaczem samoistnym jest właściciel rzeczy – np. nieruchomości (art. 46 K.c.). Jeżeli posiadaczem samoistnym rzeczy staje się ktoś inny – czyli osoba z właścicielem konkurująca (co do posiadania samoistnego) – to po odpowiednio wielu latach może dojść do zmiany właściciela z mocy prawa, czyli na mocy przepisów o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.).
Jeżeli nie korzysta się ze służebności gruntowej przez długu czas, to może dojść do jej wygaśnięcia. Artykuł 293 K.c. stanowi:
„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności”.
Przewidziane w artykule 293 K.c. rozwiązanie prawne ma służyć „jasności sytuacji”; jest ważne również z uwagi na prawo własności – by było możliwe formalne usunięcie ograniczeń, które są zbędne z perspektywy użyteczności innej nieruchomości (zwanej władnącą). Ustawodawca przyjął, że niekorzystanie ze służebności gruntowej przez lat w ogóle oznacza wygaśnięcie takiej służebności. Służebność (w takiej sytuacji) wygasa z mocy prawa (podobnie do zmiany właściciela wskutek zasiedzenia), ale w praktyce prawnej bardzo ważne jest formalne załatwienie sprawy. Aby mogło dojść do zmian w księgach wieczystych, należy wystąpić do sądu o stwierdzenie wystąpienia skutku prawnego; w tym przypadku: o stwierdzenie wygaśnięcia służebności, co, praktycznie rzecz biorąc, głównie interesuje właściciela nieruchomości obciążonej.
Przez czas, który minął od ustanowienia służebności, mogło dojść do istotnych zmian – np. do: wybudowania nowych dróg (zwłaszcza dróg publicznych). W takiej sytuacji proszę liczyć się ze zmianami – np. w przebiegu drogi prywatnej przez cudzy grunt. Proponuję również sprawdzić (u zarządcy drogi publicznej), czy formalnie zorganizowano zjazdu z drogi publicznej w potrzebnym Pani miejscu; wydaje się wątpliwe, by o to zabiegali właściciele nieruchomości obciążonych.
Wygaśnięcie służebności to nie jedyna okoliczność, którą trzeba brać pod uwagę. Artykuł 294 K.c. brzmi: „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”. Ten przepis mógłby przyczynić się do zażądania przez właściciela nieruchomości obciążonej, by sąd zniósł służebność – z uwagi na wynagrodzenie (na Pani rzecz), właścicielowi tamtego gruntu może się bardziej opłacać poczekać na wygaśnięcie służebności. Samo niewykonywanie przez Panią związanych z daną służebnością uprawnień może uzasadniać wystąpienie przez właściciela nieruchomości obciążonej zniesienia (i to bez wynagrodzenia) owej służebności – zwłaszcza w zakresie przejazdu (przechodzenie miało miejsce, według Pani słów). Ma to związek z treścią artykułu 295 K.c.: „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”. W ewentualnym sporze prawnym Pani powinna przedstawiać racje na poparcie swego stanowiska (przeciwko zniesieniu służebności albo przeciwko ograniczeniu zakresu służebności) oraz wskazywać dowody na ich poparcie.
Sama konstrukcja służebności gruntowej (art. 285 K.c.) powoduje, że osoba uprawniona do korzystania (w określonym zakresie) z cudzej nieruchomości ma status posiadacza zależnego; oczywiście zakres tego posiadania jest nieco szerszy w odniesieniu do objętego służebnością pasa gruntu (np. może pojawić się problem „parkowania” przez właściciela nieruchomości na służącym do przejazdu pasie gruntu). Pani – być może z uwagi na rozpowszechnienie propagandy kultu „świętej własności” – faktycznie niemalże poddała się (odnośnie do ochrony posiadania).
Bezpośrednio po wykryciu naruszenia przysługującego Pani posiadania tamtego gruntu była Pani uprawniona skorzystać z obrony koniecznej lub z legalnej samopomocy. Niekiedy przydają się w takich sytuacjach (i to dosłownie): nożyce do metalu (by dało się przeciąć łańcuch), łom, siekiera; podstawowym ograniczeniem jest zakaz stosowania przemocy wobec człowieka. Ponieważ w takich sytuacjach dochodzić może do różnych ekscesów (niekiedy o cechach przestępczych), to warto zadbać o udokumentowanie zdarzeń (np. przy pomocy nagrań). Teraz jest za późno na korzystanie z takich rozwiązań, ale może się to przydać, więc proszę pamiętać o artykule 343 K.c.:
„§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.
§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.
§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela”.
Za późno jest również na wytoczenie (przewidzianego artykułem 344 K.c.) powództwa o przywrócenie posiadania.
Być może jakiś komornik podjąłby się wprowadzenia Pani w posiadanie służebności, która Pani przysługuje na podstawie odpisu prawomocnego orzeczenia o ustanowieniu odnośnej służebności (w odpis taki, z klauzulą prawomocności, warto się zaopatrzyć w sądzie), ale proszę pamiętać o kosztach, które wystąpiłyby również w przypadku korzystania z drogi sądowej.
Tańsze może się wydawać samodzielne działanie – np. przecięcie łańcucha lub rozwalenie kłódki, ale mogłaby z tego wyniknąć awantura, a sąd takie zachowanie mógłby potraktować jako naruszenie posiadania (przez Panią), gdyby właściciel danej nieruchomości wytoczył przeciwko Pani powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania. Można się zwrócić do policji, ale proszę pamiętać o tym, że policjanci nie są uprawnieni rozstrzygać sporów o własność lub o posiadanie – również w przypadku wezwania patrolu; nie są ochroniarzami żadnej ze spornych stron, więc muszą zachować bezstronność (najlepiej nagrywając zdarzenie), a rzeczywistą interwencję podejmować w przypadku zagrożenia dla ludzi lub porządku. Teraz (w okresie „dokręcania śruby fiskalnej”) dość często są wystawiane mandaty za nieuzasadnione wezwanie patrolu policyjnego, więc złożenie zeznań na posterunku może okazać się mniej ryzykowne – w dodatku ewentualne późniejsze wezwanie patrolu może zostać uznane za zasadne (o ile sytuacja jest wolna od „lokalnych klimatów”). W grę może wchodzić zażądanie przez Panią na drodze sądowej wydania fragmentu tamtej nieruchomości (w objętym służebnością zakresie) – w ramach odpowiedniego stosowania artykułu 222 K.c. (na użytek związany ze służebnością). Oczywistością jest wysłanie pisemnego wezwania, by właściciel nieruchomości zaprzestał naruszeń – listy polecone dobrze jest wysyłać „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”, zaś pisma w instytucjach należy składać za pokwitowaniem ich przyjęcia. Wezwanie może być określone jako „przedsądowe” (ewentualnie „przedegzekucyjne”).
Wszelkie działania prawne (droga sądowa lub ewentualna egzekucja) powinny nastąpić przed wygaśnięciem służebności.
Z uwagi na korzystanie przez Panią (choć w ograniczonym zakresie) z możliwości przechodu, mogłoby dojść do wygaśnięcia służebności przejazdu i zachowania służebności przechodu (faktycznie zawierającej się w służebności przejazdu).
Proszę zastanowić się nad następującym aspektem: gdyby podczas Pani obecności (zwłaszcza na Pani nieruchomości) doszło do zamknięcia możliwości wyjścia, to wezwanie patrolu policyjnego mogłoby okazać się zasadne – zwłaszcza w przypadku rzeczywistego pozbawienia Pani wolności; pozbawienie człowieka wolności jest przestępstwem, stypizowanym w artykule 189 Kodeksu karnego. Rozsądek podpowiada asekurację w takiej sytuacji: pobyt w obecności zaufanej osoby lub znajdowanie się takiej osoby odpowiednio blisko (np. w niedaleko zaparkowanym samochodzie).
W dochodzeniu roszczeń przydaje się wnioskowanie o to, by sąd kosztami postępowania obciążył stronę przeciwną. Choć przegrywający sprawę cywilną powinien pokryć koszty (art. 109 i następne K.c.) – często wraz ze zwrotem kosztów obsługi prawnej na rzecz wygrywającego – to jednak trzeba o to wnioskować. Załatwiając różne sprawy w związku z odnośną służebnością przydać się mogą wypisy z odnośnych ksiąg wieczystych, a przynajmniej wydruki z internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych. Wdzieranie się na teren ogrodzony może być przestępstwem (a trudno od tego odróżnić znalezienie się na terenie później faktycznie zamkniętym), więc przynajmniej jakaś kopia dokumentu o przysługiwaniu służebności może się bardzo przydać.
Coś w rodzaju „przedłużenia służebności” mogłoby mieć miejsce (z Pani inicjatywy) odnośnie do służebności ustanowionej na określony czas (co proszę sprawdzić w ważnych dla tej sytuacji dokumentach). Jeżeli dana służebność została ustanowiona bezterminowo, to należy ją wykonywać – by zapobiec jej wygaśnięciu (przynajmniej częściowemu, co do przejazdu).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
