• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dawniej nasza nieruchomość miała jednego właściciela. Przez działkę doprowadzono media dla wszystkich mieszkańców. Obecnie nieruchomość ma 3 właścicieli. Jedna z nowych działek nie ma instalacji. Jak uregulować tę kwestię? Co zrobić, skoro właściciel działki z mediami chce ją sprzedać?
Najlepiej ustanowić służebność na działce, na której przebiegają media, na rzecz działek, którym one służą. Sytuację taką reguluje art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Najbardziej popularna jest służebność drogi koniecznej, tzw. służebność drogowa, ale znane są także służebności przegonu, wypasu bydła, czerpania wody ze studni, oparcia budynku o mur sąsiada czy historyczna już służebność zbierania ściółki z cudzego lasu. Orzecznictwo zwróciło uwagę, że dopuszczalna jest także służebność drogowa w obrębie budynku, czyli przejścia przez cudzą klatkę schodową (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, z dnia 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/1966, OSPiKA 1967/5 poz. 110), czy służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 sierpnia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/1991; OSP 1992/5 poz. 103).
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że rozwój cywilizacyjny oraz postęp techniczny spowodowały, że w stosunkach własnościowych stanowiących jeden z istotnych elementów rzeczywistości gospodarczej coraz częściej zaczęły powstawać sytuacje wyizolowania nieruchomości nie tylko od sieci dróg publicznych, ale także od linii energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych lub telekomunikacyjnych i należy wówczas dynamicznie stosować prawo oraz interpretować przepisy prawa. Wydaje się, że w ramach budynków takie służebności dotyczyć mogą także instalacji internetowej czy telewizji kablowej.
Służebność gruntowa może powstać na podstawie:
W praktyce w procesach zarządzanie szczególnie ważne jest forma ustanowienia służebności gruntowej na cudzej nieruchomości wbrew woli jej właścicielowi, z zatem na mocy orzeczenia sądu. Dotyczy to w zasadzie tylko służebności drogi koniecznej, ale, jak była o tym mowa wcześniej, dziś rozumie się ją nie tylko dosłownie, ale także jako drogę doprowadzająca określone media do nieruchomości.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Co do zasady, ustanowienie służebności gruntowej w umowie następuje za wynagrodzeniem, jednak strony mogą się umówić inaczej. Jeżeli właściciel nieruchomości, którą miałaby obciążać służebność, nie zgadza się na jej ustanowienie, może to nastąpić w orzeczeniu sądowym.
Właściciel nieruchomości, żądający ustanowienia służebności, winien wnieść pozew do sądu miejsca położenia nieruchomości przeciwko właścicielowi nieruchomości, którą służebność miałaby obciążać (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nieruchomość, na której rzecz ma nastąpić ustanowienie służebności, jest przedmiotem współwłasności, powództwo wytoczyć może każdy ze współwłaścicieli, jednakże pod warunkiem, że pozostali współwłaściciele reprezentujący większość udziałów nie złożyli sprzeciwu (zobacz art. 209 kodeksu cywilnego i uchwałę Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r., sygn. akt III CZP 35/85; OSNCP 1986 r. nr 4, poz. 47). Powództwo wytoczyć mogą także użytkownik wieczysty i rolnicza spółdzielnia produkcyjna, bez względu na to, czy jest właścicielem gruntu. Rozpoznanie sprawy następuje w procesie. Inaczej natomiast kwestia ta uregulowana jest odnośnie do służebności drogi koniecznej, której ustanowienie następuje w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Do wniesienia wniosku uprawnione są wymienione wyżej podmioty. Należy w nim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, z tym skutkiem, że osoby te stają się uczestnikami postępowania w rozumieniu art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego.
W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz świadczeniem o charakterze zbliżonym bardziej do ceny, dlatego należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej również wtedy, gdy trudno stwierdzić powstanie u niego szkody. Wysokość wynagrodzenia winna brać pod uwagę ceny rynkowe, przy uwzględnieniu takich czynników jak np. zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej czy konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji spowodowaną wykonywaniem służebności. Uznaje się za dopuszczalne ustanowienie wynagrodzenia w naturze, w tym przez ustanowienie służebności na nieruchomości władnącej (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68; OSNCP 1969 r. nr 12, poz. 223). Wydaje się jednak, że na rozstrzygnięcie takie musi wyrazić zgodę uprawniony do wynagrodzenia, czyli właściciel nieruchomości obciążonej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
