• Autor: Katarzyna Bereda
Mam propozycję zakupu domu w dobrej cenie. Dom ma jednak jedną wadę, a jest nią dożywotnia służebność w księdze wieczystej względem starszego pana. Ten pan nie korzysta ze służebności, ponieważ przebywa w domu opieki. Obawiam się jednak, że koszty utrzymania tego pana przejdą na mnie. Jak ta sytuacja wygląda w świetle prawa?
Zgodnie z treścią art. 296 K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) „przywiązane do osoby” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715). Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości. Służebności osobiste wykazują pewne podobieństwa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pod względem zakresu możliwego korzystania z nieruchomości i braku związania z innym prawem), jednak np. służebność używania może być traktowana zasadniczo jako prawo jednopodmiotowe (przysługujące jednej osobie), służebności osobiste zaś są w ogólności – w przeciwieństwie do praw spółdzielczych – niezbywalne i nie podlegają dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mogą natomiast obciążać jedynie nieruchomości należące do spółdzielni mieszkaniowych, a także być nabywane nie tylko przez osoby fizyczne, lecz również przez osoby prawne.
Idąc dalej wskazuję, iż służebności osobiste mają charakter „alimentacyjny”, będąc prawami ściśle związanymi z osobą uprawnionego. Służebność nie wchodzi w skład spadku. Od chwili śmierci uprawnionego treść księgi wieczystej (w razie istnienia wpisu w księdze obejmującego służebność osobistą) jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a właściciel nieruchomości lub inne osoby, którym przysługują prawa na nieruchomości, mogą żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Co do zasady więc, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, służebność wygasa „najpóźniej” ze śmiercią uprawnionego. Oznacza, że może ona wygasnąć wcześniej – w razie zajścia innych ustawowych lub umownych przesłanek (przede wszystkim: nadejście terminu, ziszczenie się warunku rozwiązującego, konsolidacja, zrzeczenie), niezależnie od tego, czy służebność została ustanowiona na czas oznaczony, czy bezterminowo. Jednak, aby się o tym przekonać, musi Pani zapoznać się z treścią umowy, na podstawie której została ustanowiona służebność.
Dlatego też, jak wynika z powyższego, dom, którym jest Pani zainteresowana, został najpewniej obciążony służebnością osobistą, a więc uprawnieniem do korzystania z cudzej nieruchomości we wskazanym w umowie zakresie. Mimo że prawo to jest niezbywalne, a więc nie można go przenieść na dalsze osoby, kolejna niedogodność została wskazana w art. 301 K.c.:
„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.”
Dlatego też proszę mieć na uwadze, iż decydując się na zakup nieruchomości, która została obciążona służebnością na rzecz innej osoby, musi Pani liczyć się z powyższymi niedogodnościami, a w szczególności tym, iż nabyła Pani nieruchomość z lokatorem. Może się tak zdarzyć oczywiście, iż lokator nie będzie interesował się swoim uprawnieniem, ale zawsze jest ryzyko, iż może ze swojego prawa skorzystać.
Nieruchomości obciążone takimi służebnościami są co do zasady dużo tańsze, jednak niedogodność jest w mojej ocenie duża.
Dlatego, jeżeli rozważa Pani zakup takiego domu, to w pierwszej kolejności powinna Pani zapoznać się z treścią umowy takiej służebności – najczęściej są to umowy darowizny. Proszę sprawdzić zakres służebności oraz okoliczność, czy na domu nie zostały przyjęte także inne osoby. Koniecznie proszę także sprawdzić, jak została rozwiązana kwestia ponoszenia opłat za używanie nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
