• Autor: Krystian Lenowiecki
Rok temu kupiłam mieszkanie od dewelopera. Część kwoty (200 000 zł) była finansowana z kredytu hipotecznego, resztę (50 000 zł) wpłaciła moja mama. Postanowiłyśmy, że w zamian mama otrzyma prawo do dożywotniego mieszkania w tym lokalu i opiekę. Ile czasu mamy na zawarcie umowy dożywocia? Czy należy od niej zapłacić podatek? Czy urząd skarbowy może uznać, że ma do czynienia z darowizną?
Umowa dożywocia jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.).
Zgodnie z art. 908 § 1 K.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Na podstawie art. 910 § 1 K.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
Już analiza tych dwóch artykułów oraz informacje, które Pani przedstawiła, pozwalają przyjąć, że w Pani sytuacji nie mamy do czynienia z instytucją umowy dożywocia. Jednym z koniecznych warunków tej umowy jest bowiem to, aby osoba, na rzecz której ustanawiane jest prawo dożywocia, zbywała nieruchomość na rzecz osoby, która to dożywocie będzie wykonywać. Aby wiec Pani mama mogła zostać dożywotnikiem, musiałaby uprzednio być właścicielką mieszkania, z którego następnie zrezygnowałaby na rzecz zobowiązanego do wykonywania dożywocia (czyli Pani).
Umowa winna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności – ma bowiem za swój przedmiot oznaczoną nieruchomość.
Zobacz też: Kiedy umowa dożywocia jest nieważna
Opisana przez Panią sytuacja przypomina w istocie ustanowienie służebności dożywotniego zamieszkiwania w lokalu w zamian za przekazane środki finansowe.
Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Na podstawie art. 890 § 1 cytowanego kodeksu oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
W oparciu o art. 893 K.c. darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie).
Natomiast art. 296 K.c. stanowi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Zgodnie z art. 299 K.c. służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Można więc stwierdzić, że doszło do przekazania w formie darowizny określonej kwoty pieniężnej na Pani rzecz – rozumiem bowiem, że to Pani jest stroną umowy z deweloperem i pieniądze przekazane przez mamę zostały potraktowane tak, jakby to Pani wykonała swoje zobowiązanie względem dewelopera.
Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że umowa darowizny określonej kwoty pieniężnej jest ważna mimo braku formy aktu notarialnego, o ile została wykonana. W momencie zatem, w którym Pani mama wpłaciła podaną kwotę, doszło do powstania umowy darowizny.
Wskutek braku zachowania formy aktu notarialnego nie mogło dojść do ustanowienia służebności łącznie z darowizną na rzecz Pani mamy. Służebność osobista polegająca na możliwości zamieszkiwania w lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które musi być ustanowione w odpowiedniej formie.
Zgodnie z art. 245 § 1 K.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.
Natomiast § 2 stanowi, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.
Nie może zatem dość do ustanowienia czy to dożywocia, czy też dożywotniej służebności korzystania z mieszkania bez zachowania formy aktu notarialnego. Na ten moment „wykupione” przez Pani mamę zobowiązanie dożywotniego mieszkania i opieki należy rozpatrywać bardziej jako zobowiązanie moralne niż mające podstawy prawne.
Jeśli będą Panie chciały doprowadzić do tego, aby w zamian za wpłacone środki Pani mama mogła dożywotnio zamieszkiwać w mieszkaniu i oczekiwać opieki, trzeba będzie zawrzeć umowę ustanowienia dożywotniej służebności osobistej na jej rzecz polegającej na podanych powyżej czynnościach. Ustanowienie umowy dożywocia nie jest możliwe, ponieważ do jej ważności konieczne byłoby przekazanie przez mamę nieruchomości (a nie środków finansowych). Umowa ustanowienia służebności dla swej ważności wymagała będzie formy aktu notarialnego.
Obecnie natomiast bezspornie Pani mama dokonała darowizny na Pani rzecz w kwocie 50 000 zł. Umowa darowizny, mimo niezachowania formy aktu notarialnego, jest ważna, gdyż została wykonana – środki zostały przekazane de facto do Pani majątku (Pani zobowiązanie wobec dewelopera uległo zmniejszeniu).
Dokonanie darowizny niesie ze sobą powstanie obowiązku zapłaty podatku na podstawie ustawy od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 przywołanej ustawy podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:
Co prawda, możliwe jest zwolnienie się od obowiązku zapłaty podatku, jeżeli darowizna dokonana jest od wstępnego (tj. m.in. matkę), jednakże pod warunkiem zgłoszenia tego nabycia do urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego (tj. dokonania darowizny). Wobec niezachowania terminu nie jest możliwe całkowite zwolnienie się od obowiązku podatkowego.
Zgodnie z art. 4a ust. 1 cytowanej ustawy zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego.
W Pani przypadku może natomiast dojść do zwolnienia z podatku określonej kwoty z uwagi na stopień pokrewieństwa względem darczyńcy oraz ze względu na przekazanie tej kwoty na wkład budowlany.
Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy zwalnia się od podatku:
„5) nabycie w drodze darowizny pieniędzy lub innych rzeczy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej w wysokości nieprzekraczającej 9637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców łącznie nie więcej niż 19 274 zł w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami”.
Jeżeli zatem osoba, która otrzymała środki od darczyńcy, zaliczana jest do I grupy podatkowej (w której skład wchodzą małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie), a środki zostały przekazane na wkład budowlany, to od kwoty 9637 zł nie będzie odprowadzany podatek. Dodatkowo możliwe jest powiększenie kwoty wolnej od podatku np. w sytuacji oświadczenia, że Pani mama dokonała darowizny na Pani rzecz wspólnie z ojcem albo że darowizna części tej kwoty dokonana została też na rzecz Pani męża – wtedy i ona może wykorzystać fakt istnienia kwoty wolnej od podatku.
Generalnie jednak ze względu na upływ ponad sześciu miesięcy od dokonania darowizny nie jest możliwe całkowite uniknięcie zapłaty podatku od darowanej kwoty. Natomiast ustanowienie dożywocia, jak wspomniałem powyżej, nie jest możliwe, można natomiast ustanowić dożywotnią służebność mieszkania. Nie ma konkretnego terminu do ustanowienia tej służebności – natomiast gdy zostanie ustanowiona za wynagrodzeniem (w zamian za darowiznę), nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (stawka wynosi 1%). Jak jednak zaznaczyłem powyżej, służebność nie została ustanowiona przez sam fakt dokonania darowizny określonej kwoty, gdyż wymaga ona formy aktu notarialnego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Krystian Lenowiecki
Magister prawa oraz magister administracji, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Obecnie aplikant radcowski w Izbie Radców Prawnych w Krakowie. Zatrudniony na stanowisku prawnika w samorządowej jednostce budżetowej. Udziela porad przede wszystkim z zakresu prawa rodzinnego, pracy, lokalowego, a także zabezpieczeń społecznych (renty, emerytury oraz inne świadczenia z ZUS). Prywatnie zainteresowany kwestią dostępu do informacji publicznej, ochroną informacji niejawnych oraz danych osobowych, a także technikami negocjacji i mediacji.
Zapytaj prawnika
