• Data: 2024-02-09 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W artykule wyjaśniamy różnice między dwoma rodzajami służebności: służebnością osobistą i służebnością gruntową. Przybliżamy orzeczenie Sądu Najwyższego z 1980 roku, które wnikliwie charakteryzuje oba te pojęcia. Zagadnienia te omawiamy na przykładzie sprawy pani Kingi.
Pani Kinga jest właścicielką mieszkania, zajmuje je z chorującą córką. Ma też dorosłego syna, który mieszka ze swoją rodziną. Chciałaby zapewnić córce bezpieczeństwo, ma pełne zaufanie do syna. W związku z tym pani Kinga zadała nam kilka pytań: „Czy mogę rozporządzić mieszkaniem w ten sposób, że przekażę je synowi, a córka otrzyma dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania? Czy to bezpieczne dla nich rozwiązanie? Czy są tu jakieś pułapki prawne?”.
W orzeczeniu z dnia 16 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 45/80 (OSPiKA 78/81, poz. 131), Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą:
„Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową. Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka (art. 299 i 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 i 304 k.c.) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 i 305 k.c.). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.
Art. 301 Kodeksu cywilnego określa zakres i sposób wykonywania szczególnego rodzaju służebności osobistej, jaką jest służebność mieszkania. Służebność ta ma w naszych warunkach duże znaczenie społeczne i gospodarcze, zwłaszcza na wsi. Kodeks cywilny więc przyznaje jej szerszy rozmiar uprawnień w porównaniu z innymi, pozostałymi służebnościami osobistymi. Wyrazem tego jest częściowe odstępstwo od zasad wyrażonych w art. 299 i 300. Polega ono z jednej strony na tym, że stronom wolno umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi, a z drugiej strony – że uprawniony może przekazać część przysługujących mu uprawnień do wykonywania służebności mieszkania osobom wskazanym w § 1 art. 301 przez to, że przyjmie je na mieszkanie (dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania). Osoby te pozostają wówczas w stosunku do właściciela nieruchomości obciążonej w charakterze osób współuprawnionych.
Przejawia się w tym zarówno ochrona osób należących do najbliższej rodziny uprawnionego, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już są niezdolne do działania z powodu wieku, choroby czy innego upośledzenia, jak też troska o zapewnienie uprawnionemu możliwości uzyskania pomocy przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, co ma duże znaczenie dla osób niedołężnych i starych. Nie wszystkie osoby jednak mogą mieć te same prawa; tylko małżonek i małoletnie dzieci mogą być przyjęte na mieszkanie bez ograniczenia (na dożywotnie mieszkanie), inne osoby bądź to z rodziny, bądź obce mogą zostać przyjęte na mieszkanie tylko wtedy, gdy są przez uprawnionego utrzymywane albo gdy są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w przypadku braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.
Z uwagi na to, że często powstają problemy dotyczące rozliczeń między uprawnionym do służebności (np. dożywotniego prawa do zajmowania mieszkania), proponuję wskazać w umowie notarialnej, że córka nie będzie zobowiązana do płatności za czynsz, za media albo będzie zobowiązana do zapłaty za pewne rachunki. Im bardziej szczegółowo określone będą zasady wykonywania służebności (prawa dożywotniego mieszkania) – tym lepiej. Pani Kinga powinna określić wszelkie zasady zamieszkania córki w tym mieszkaniu (dożywotnego zamieszkania w akcie notarialnym).
Jest to jedyna „pułapka”.
Przykład służebności osobistej – dożywotnie prawo do mieszkania
Pani Katarzyna, wdowa po zmarłym właścicielu domu, otrzymała na mocy testamentu dożywotnie prawo zamieszkania w tym domu. Pomimo zmiany właściciela nieruchomości na skutek dziedziczenia nowi właściciele nie mogą żądać od pani Katarzyny opuszczenia budynku. Jest to klasyczny przykład służebności osobistej, która zaspokaja osobiste potrzeby pani Katarzyny i wygasa wraz z jej śmiercią.
Przykład służebności gruntowej – prawo przejazdu
Rodzina Nowaków ma działkę, przez którą przechodzi jedyna droga dostępu do sąsiedniej parceli, należącej do pana Jana. W akcie notarialnym zostało ustanowione prawo przejazdu dla pana Jana i jego rodziny, co umożliwia im swobodne dotarcie do własnej nieruchomości. To prawo przejazdu stanowi przykład służebności gruntowej, ponieważ wiąże się z nieruchomością pana Jana i przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi tej działki.
Przykład mieszany – użytkowanie ogrodu
Pan Michał, który mieszka na parterze budynku wielorodzinnego, uzyskał od wspólnoty mieszkaniowej możliwość wyłącznego korzystania z przylegającego ogrodu. Umowa została zawarta na 10 lat. Chociaż prawo to ma charakter prywatny i – podobnie jak służebność osobista – służy ono zaspokojeniu potrzeb pana Michała, to jednak zakres i czas jego trwania zostały ściśle określone, co przybliża je do służebności gruntowej. Ten przykład pokazuje, jak elastyczne mogą być umowy dotyczące użytkowania nieruchomości – niekiedy zawierają elementy charakterystyczne dla obu typów służebności.
Podsumowując, służebność osobista i gruntowa to dwa zasadniczo różne prawa, które odgrywają ważną rolę w prawie nieruchomości. Służebność osobista wiąże się ściśle z potrzebami konkretnej osoby i wygasa wraz z jej śmiercią, podczas gdy służebność gruntowa jest trwała i związana z nieruchomością. Przykłady z życia wzięte ułatwiają zrozumienie praktycznych zastosowań obu rodzajów służebności i podkreślają ich znaczenie w regulowaniu stosunków między właścicielami i użytkownikami nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących służebności osobistej lub gruntowej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego wsparcia w przygotowaniu niezbędnych pism. Oferujemy szybką i skuteczną pomoc, dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Już dziś napisz do nas – formularz kontaktowy znajdziesz pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 45/80
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
