• Data: 2024-07-14 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem właścicielem 4 działek rolnych bez drogi. Próbowałam się porozumieć z właścicielami działek sąsiednich o wykupienie całości ich gruntu albo części działki na potrzeby poprowadzenia drogi do moich działek. Pierwszy właściciel odmówił, ponieważ chce w przyszłości się budować, ale nie posiada konkretnych planów budowy. Natomiast drugi właściciel nie odpowiedział na moje pismo. Czy wobec tego sądownie jestem w stanie uzyskać najkrótszą drogę do drogi głównej? Jakie są tego koszty i jaki czas postępowania?
Jeżeli Pani nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, a sąsiad nie chce wyrazić zgody na ustanowienie służebności przejazdu i przechodu do Pani nieruchomości, sprawę może Pani skierować na drogę sądową. Sąd bowiem uwzględni powództwo w przypadku spełnienia poniższych przesłanek łącznie.
Zgodnie bowiem z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.): „§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). § 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. § 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”.
Przepis art. 145 K.c. kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99; W. Kocon, Droga konieczna, s. 52-53; W. Katner, Ustanowienie służebności, s. 130; inaczej S. Breyer, Droga konieczna, s. 738; E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 423; S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, Ks. II, 2011, s. 88). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22; A. Wąsiewicz, w: System PrCyw, t. II, 1977, s. 691), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., III CR 599/55, OSNCK 1956, Nr 3, poz. 78). Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54).
Jak słusznie uznano w postanowieniu SN z 21.06.2011 r. (I CSK 646/10, OSG 2012, Nr 10, poz. 62): „możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 K.c., do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej”.
Dlatego też, jak wynika z powyższej opinii orzecznictwa, ustanowienie służebności gruntowej drogi koniecznej jest uzasadnione, gdy nieruchomość władnąca nie posiada dostępu do drogi publicznej. Jeżeli tak jest w Pani przypadku, Pani roszczenie jest zasadne. Sąd więc na tej podstawie wyznaczy pas służebności, który będzie jak najmniej dotkliwy dla nieruchomości obciążonej, ale ułatwi Pani dostęp do drogi publicznej.
Koszty zależne są od stanowiska stron i konieczności powołania biegłego w sprawie. Sama opłata sądowa to 200 zł, koszt opinii biegłego może oscylować w graniach 1500-3000 zł lub więcej, wszystko zależne jest od biegłego i danego regionu. Tak samo sytuacja wygląda z czasem postępowania – postępowanie może bowiem trwać kilka miesięcy lub nawet kilka lat.
Droga konieczna to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i właściciel nieruchomości – wobec ustanowienia takie służebności – może wystosować roszczenie o zapłatę z tego tytułu wynagrodzenia na jego rzecz. Wynagrodzenie zazwyczaj jest naliczone zgodnie z opinią biegłego.
Rolnik z Mazowsza
Jan Kowalski, właściciel czterech działek rolnych na Mazowszu, stanął przed problemem braku dostępu do drogi publicznej. Pomimo prób porozumienia się z sąsiadami, pierwszy właściciel odmówił sprzedaży części działki, argumentując, że planuje budowę domu w przyszłości. Drugi sąsiad nie odpowiedział na żadne próby kontaktu. Zdesperowany Jan zwrócił się do sądu, który na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego ustanowił pas służebności drogowej, zapewniając najkrótszą możliwą drogę do publicznej trasy.
Gospodarstwo w Wielkopolsce
Anna Nowak prowadzi gospodarstwo rolne w Wielkopolsce, ale jej pola nie mają dostępu do drogi publicznej. Po nieudanych negocjacjach z sąsiadami zdecydowała się skierować sprawę do sądu. Sąd, po uwzględnieniu wszystkich przesłanek i potrzeb nieruchomości Anny, ustanowił służebność drogi koniecznej, minimalizując jednocześnie obciążenie dla sąsiadujących działek. Koszty postępowania wyniosły łącznie około 3200 zł, wliczając opinię biegłego.
Właściciel działek w Małopolsce
Piotr Wiśniewski, właściciel kilku działek w Małopolsce, miał problem z brakiem dostępu do drogi publicznej. Pomimo propozycji zakupu fragmentu działki od sąsiada, spotkał się z odmową z powodu planów budowlanych sąsiada. W tej sytuacji zwrócił się do sądu, który na podstawie art. 145 K.c. zarządził przeprowadzenie drogi koniecznej przez najmniej uciążliwy dla sąsiada teren. Proces trwał półtora roku, a całkowite koszty wyniosły około 5000 zł, z uwzględnieniem opłaty sądowej i kosztów opinii biegłego.
W sytuacji braku dostępu do drogi publicznej, właściciel nieruchomości ma prawo ubiegać się sądownie o ustanowienie służebności drogowej, czyli drogi koniecznej. Proces ten, zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, uwzględnia potrzeby nieruchomości oraz minimalizuje obciążenia dla sąsiadujących działek, jednak wiąże się z kosztami i może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Sądowe ustanowienie służebności jest ostatecznością, kiedy negocjacje z właścicielami sąsiednich działek nie przynoszą rezultatu.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism procesowych, aby skutecznie przeprowadzić Państwa przez proces ustanowienia służebności drogowej. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i fachowe wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 października 1955 r., sygn. akt III CR 599/55
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., sygn. aktI CSK 646/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
