• Data: 2024-05-11 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Służebność drogi koniecznej ustanawia się w przypadku, gdy dana nieruchomość z różnych przyczyn nie ma bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują warunki, jakie trzeba spełnić, aby ustanowienie służebności drogi koniecznej było możliwe. Przedstawione zasady mają na celu ochronę interesów zarówno właściciela nieruchomości poszukującego dostępu, jak i osób, których grunty mogłyby być wykorzystane do utworzenia takiej drogi. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej kwestii. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Adama.
Pan Adam jest właścicielem działki rekreacyjnej na terenie składającym się z samych takich działek. Inny właściciel wystąpił o wyznaczenie drogi koniecznej. Po oględzinach zaproponowano trzy warianty pasa przejazdu: pas wzdłuż siatki ogrodzeniowej jednej z dwóch innych działek (2 propozycje) i pas wzdłuż ogrodzenia innej działki, ale po jej wewnętrznej stronie. W związku z tym pan Adam zapytał nas, czy sąd może wyznaczyć pas przejazdu w tej ostatniej opcji. Dodał, że to teren zagospodarowany i uporządkowany. Pan Adam podkreślił, że obawia się kradzieży i zniszczeń. Chciał również wiedzieć, czy właściciele działek powinni być poinformowani o oględzinach.
Co do zasady w określonych okolicznościach droga konieczna może być poprowadzona działką ogrodzoną. Ale jest to skrajność, ponieważ, aby droga mogła być tak przeprowadzona, muszą być spełnione odpowiednie przesłanki.
Przepisy bowiem sprzeciwiają się nadmiernemu obciążaniu nieruchomości, przez którą ta droga ma być przeprowadzona. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:
Jeżeli zachodzi jeden z tych przypadków, to trudno sobie wyobrazić, aby nie był spełniony, wynikający z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego, warunek konieczności zwiększenia, przez ustanowienie służebności, gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej. Tak więc generalnie nie trzeba już wtedy badać, czy został spełniony ten warunek, konieczny do tego, by można było ustanowić służebność.
Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84, LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.
Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 Kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r., sygn. akt III CZP 44/85, OSNCP 1986 r., nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98, OSNC 2000 r., nr 2, poz. 34).
Sformułowania użytego w Kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości.
Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r., sygn. akt III CKN 609/97, OSNC 1999 r., nr 3, poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r., sygn. akt I CKN 55/96, niepublikowany).
Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. 2007 r. Nr 19, poz. 115). Zgodnie z art. 2 tej ustawy drogami publicznymi są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, nie uzasadnia jednak ustanowienia służebności drogi koniecznej (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 listopada 1982 r., sygn. akt III CZP 44/82, OSNCP 1983 r., nr 5–6, poz. 70).
Jak wyżej wskazano, służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona dla nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu więc o sytuację, gdy brak odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do położonych na innej nieruchomości budynków gospodarskich, które „należą” do pierwszej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98, OSNC 2000 r., nr 5, poz. 102).
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego (§ 3), który wyraża się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga będzie przebiegać (§ 2). Także i w tym przedmiocie orzecznictwo sądowe zawiera wiele wskazówek, jak droga powinna albo nie powinna przebiegać, np. należy, w miarę możności, unikać przeprowadzenia drogi przez grunty uprawne, czy w każdy inny sposób, który powodowałby konflikty sąsiedzkie i stanowił szczególną uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej. Z reguły – poza rzadkimi wyjątkami – wykluczyć należy przeprowadzenie bez zgody zainteresowanych, a nawet bez ich żądania, drogi przez siedlisko, a w budynkach przez takie pomieszczenia, jak sienie, kuchnie czy schody wewnętrzne w obrębie konkretnego lokalu. W miarę możności droga powinna być najkrótszym i najtańszym połączeniem z drogą publiczną.
Przykładem uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego może być orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1973 r., sygn. akt III CRN 52/75, zgodnie z którym „jeżeli należące do wnioskodawcy dwie działki, siedliskowa i łąkowa rozdzielone działką uczestnika, mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, wnioskodawca nie może domagać się ustanowienia drogi koniecznej przez grunt uczestnika tylko dlatego, że droga ta stanowiłaby krótsze połączenie jego działek niż droga publiczna. W sytuacji takiej musiałyby istnieć szczególne względy gospodarczo-społeczne, które przemawiałyby za ustanowieniem drogi koniecznej”.
W orzeczeniu z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/85 (OSNCP 12/85, poz. 198), Sąd Najwyższy wyjaśnił: „Interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustanowienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (art. 285 § 2 k.c.) przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej. W tym właśnie sensie została podkreślona konieczność uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzeniu drogi koniecznej (art. 145 § 3 k.c.)”.
Podobnie w orzeczeniu z dnia 21 marca 1983 r., sygn. akt III CRN 14/83 (OSNCP 12/83, poz. 259), Sąd Najwyższy zwrócił uwagę:
„Orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby − przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej − droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, że będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym. W sytuacjach konfliktowych zatem należy wytyczyć drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory. Z reguły zaś droga konieczna nie powinna być wytyczana przez działkę siedliskową. Przeprowadzenie drogi w taki sposób nie likwiduje konfliktów sąsiedzkich, lecz stanowi dodatkowe ich zarzewie, a to nie leży ani w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno-gospodarczym”.
W orzeczeniu z dnia 11 października 1974 r., sygn. akt III CRN 220/74 (OSNCP 7–8/75, poz. 116), Sąd Najwyższy wskazał na okoliczności, których uwzględnienia wymaga interes społeczno-gospodarczy, a mianowicie: „Niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte pod uwagę przez sąd przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej. Nie można w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby”.
Co do zasady przepisy nie zabraniają przeprowadzenia służebności przez ogrodzoną działkę, jeśli nie ma innej możliwości. Jeśli zaś są inne opcje, sąd powinien wybrać opcję najmniej obciążającą spośród wszystkich uczestników postępowania.
Jeśli są więc nieużytki wzdłuż ogrodzeń, sąd powinien wybrać taką opcję, aby jak najmniej obciążała nieruchomości. Faktycznie, aby dowód z oględzin był ważny, strony (uczestnicy) muszą być zawiadomieni o oględzinach.
W małej wiosce na obrzeżach miasta pan Kowalski zakupił działkę budowlaną, marzył o wybudowaniu na niej domu. Niestety, działka ta nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co stanowiło poważny problem. Dzięki postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej przez sąsiednią działkę pana Nowaka pan Kowalski uzyskał prawo przejazdu, umożliwiające mu dostęp do drogi i realizację jego marzenia.
Pani Wójcik, właścicielka niewielkiego gospodarstwa rolnego, nie miała dostępu do swoich pól, położonych za działkami innych rolników. Brak odpowiedniego dojazdu utrudniał jej prace gospodarcze, szczególnie w sezonie żniwnym. Rozwiązaniem okazało się ustanowienie służebności drogi koniecznej, które sprawiło, że pani Wójcik mogła swobodnie dotrzeć do gospodarstwa.
Stowarzyszenie działające na rzecz osób niepełnosprawnych wystąpiło o ustanowienie drogi koniecznej. Działka, na której znajdował się budynek, była otoczona innymi nieruchomościami i nie miała bezpośredniego dostępu do ulicy. Dzięki interwencji sądu i współpracy z właścicielami sąsiednich działek udało się wyznaczyć drogę konieczną, która zapewniła łatwy i bezpieczny dostęp do centrum.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej to rozwiązanie, które sprawdza się w przypadku nieruchomości pozbawionych bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Proces ten, choć może wydawać się skomplikowany, stanowi kluczowy mechanizm w ochronie praw własności i gospodarczego wykorzystania nieruchomości. Przytoczone przykłady pokazują, jak ważny w realizacji przedsięwzięć jest swobodny dostęp do posiadanych działek i budynków.
Potrzebujesz pomocy w ustanowieniu drogi koniecznej lub masz pytania dotyczące służebności gruntowej? Skorzystaj z naszych konsultacji prawnych online i profesjonalnego wsparcia w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, aby zapewnić sobie bezproblemowy dostęp do Twojej nieruchomości. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 311/84
3. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r., sygn. akt III CZP 44/85
4. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98
5. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r., sygn. akt III CKN 609/97
6. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r., sygn. akt I CKN 55/96
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
