Dysponowanie przez właściciela nieruchomością ze służebnością

Prawo osobiste do mieszkania w nieruchomości

Służebność mieszkania jest zaliczana do ograniczonych praw osobistych. Definicję ograniczonego prawa osobistego określa ustawa Kodeks cywilny, a dokładniej jej art. 296, który stanowi, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.

Oznacza to, że dom można obciążyć na rzecz innej osoby fizycznej prawem polegającym na tym, że osoba ta może z danej nieruchomości korzystać w ramach zaspokojenia swoich potrzeb.

Służebność mieszkania a dożywocie

Służebności mieszkania nie można jednak mylić z prawem dożywocia. W przypadku służebności mieszkania osoba mająca służebność, ma prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia, utrzymania wyżywienia czy opieki w czasie choroby.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego służebnik ma prawo zamieszkiwać określone w umowie pomieszczenia (np. konkretny pokój w mieszkaniu lub parter domu). Może również korzystać ze sprzętów i pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców całego budynku – np. piwnicy, strychu czy pralni. Prawo do korzystania z np. ogrodu powinno wynikać z umowy. Osoba, która ma służebność domu może przyjąć do niego również małżonka i małoletnie dzieci (które zachowują prawo do przebywania w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności). Prawo dopuszcza również przyjęcie innych, niespokrewnionych osób, ale tylko wtedy, gdy służebnik zapewnia im utrzymanie lub gdy są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Należy również pamiętać o tym, że służebnik powinien dokładać się do opłat za wszystkie media, z których korzysta.

A zatem babcia ma jedynie prawo do zamieszkiwania określonych w umowie pomieszczeń oraz do korzystania z sprzętów i pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców całego budynku – np. piwnicy, strychu czy pralni.

Warunki dysponowania służebnością przez służebnika

Przechodząc wprost do postawionych przez Pana pytań, wskazuję jak poniżej. Służebność mieszkania jest prawem skutecznym względem wszystkich, tzn. wszyscy (w tym właściciel nieruchomości) mają generalny obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Natomiast osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, powinna korzystać ze służebności w taki sposób, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie innym osobom uprawnionym do korzystania (art. 288 w związku z art. 297 Kodeksu cywilnego). Przepisy prawa, co prawda, wprost nie regulują poruszonych przez Pana kwestii, ale mając na uwadze zasady wykładni prawa oraz art. 5 Kodeksu cywilnego (czyli tzw. zasady współżycia społecznego), należy uznać, że babcia i syn mogą przyjmować gości, a także przenocować ich; nadto nie ma wątpliwości, że w tym czasie goście mogą korzystać z pomieszczeń sanitarnych w celu zaspokojenia swoich bieżących potrzeb, i to bez uprzedniej zgody Pana brata jako właściciela.

Oczywiście wszystko pod warunkiem, że w powszechnym odczuciu (a nie w odczuciu babci) gościna ta nadmiernie nie utrudnia bratu i jego rodzinie korzystania z nieruchomości. I podkreślam, że nie chodzi tu o jakiekolwiek zakłócanie korzystania z nieruchomości, ale tylko takie, które w odczuciu społecznym zostałoby uznane za nadmierne (zbyt uciążliwe), np. głośne imprezy, zakłócanie ciszy nocnej, niezostawianie po sobie porządku itp.

Dysponowanie częściami wspólnymi przez właściciela

Brat nie może zabronić im wstępu na podwórko, bowiem bez tego wstępu nie ma możliwości odwiedzin babci i wnuka. Podwórko jest częścią składową nieruchomości objętej służebnością i bez niego nie ma mowy o dostępie do określonej części domu objętej służebnością, bowiem nie ma innego wejścia czy innego podwórka.

Co się zaś tyczy kwestii tego, czy brat może dysponować częścią domu, w której mieszka babcia z wnuczkiem, to wskazać należy, że osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe (np. właśnie służebność mieszkania), może żądać, aby inne osoby nie wkraczały w jej sferę uprawnień, czyli aby zachowywały się biernie.

Co istotne, roszczenia przysługujące uprawnionemu z ograniczonego prawa rzeczowego są skuteczne także przeciwko właścicielowi rzeczy [tak no. J. Wasilkowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 607], ale tylko w takim zakresie, w jakim zachowanie właściciela narusza lub ogranicza obciążające rzecz ograniczone prawo rzeczowe [B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430]. Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Chodzi więc o odpowiednie stosowanie tych przepisów o ochronie własności, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych [tak: J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 785]. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 1976 r., sygn. akt III CRN 89/76, orzekł, że „służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 k.c.), do ochrony którego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251). Klauzula odpowiedniego stosowania nakazuje uwzględnić swoistą naturę ograniczonego prawa rzeczowego i wynikające z niej konkretne potrzeby. Zakres przyznanej ochrony nie podlega żadnym ograniczeniom od strony podmiotowej i – jak przyjmuje się w orzecznictwie – ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi, przy czym należy uwzględnić zakres uprawnień osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe”. Sąd Najwyższy we wskazanym orzeczeniu stwierdził ponadto, że „służebność mieszkania wiąże się niewątpliwie z uprawnieniem do władania rzeczą. Uprawniony może zostać tego władztwa pozbawiony, jego prawo może być też w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia w takim przypadku skorzystanie z ochrony, jaką daje roszczenie windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 w zw. z art. 251 k.c.)”. Również w wyroku z dnia 11 grudnia 2007 r. (sygn. akt II CSK 330/07) Sąd Najwyższy opowiedział się za tym, że „uprawnionemu ze służebności mieszkania przysługuje ochrona windykacyjna i negatoryjna. Treścią roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.)”. Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego (uprawnionemu ze służebności) w sytuacji, gdy jego prawo zostało w sposób trwały naruszone bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą [B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430].

Naruszanie korzystania ze służebności

W sytuacji podjęcia działań uniemożliwiających lub utrudniających, wbrew woli uprawnionego, korzystanie z mieszkania objętego służebnością osobistą, w zależności od rodzaju naruszenia, może zostać zgłoszone żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zaniechania naruszeń, albo jedno i drugie. Roszczenie negatoryjne przysługuje podmiotowi uprawnionego do służebności mieszkania przeciwko każdemu, kto faktycznie narusza jego prawo do rzeczy obciążonej, bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym również przeciwko właścicielowi.

Podsumowując powyższy wywód prawny, wskazać należy, że babcia może żądać, aby Pana brat jako właściciel mieszkania zaprzestał naruszać przysługujące jej prawo w postaci służebności mieszkania i np. zaprzestał korzystania z kluczy do części domu, jaka związana jest ze służebnością, przy czym żądać tego może o tyle, o ile brat obiektywnie narusza ową służebność (np. narusza prawo do prywatności, zamyka pokój i uniemożliwia dostęp do tej części itp.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.