• Data: 2023-07-17 • Autor: Janusz Polanowski
Właściciel nieruchomości dokonał podziału gruntu rolnego celem sprzedaży działek pod zabudowę. Przez środek jednej z wydzielonych działek przebiega główna linia wodociągowa, która nie jest zinwentaryzowana (niewidoczna na mapie, sieć wybudowana w latach 1985-86), obecny właściciel nabył nieruchomość w 2003 r. z istniejącą już siecią wodociągową. Według wywiadu z poprzednimi pracownikami wodociągów była zgoda ustna poprzedniego (zmarłego) właściciela. Nie posiadam również projektu technicznego. Czy w przedstawionej sytuacji właściciel nieruchomości może domagać się przestawienia sieci wodociągowej celem wydzielenia działki z możliwością zabudowy?
Zacznijmy od ukazania zagadnień, które mogą się wydać nieco „teoretyczne”. Kolosalne znaczenie ma to, że samo domaganie się lub żądanie należy odróżnić od przysługiwania określonych uprawnień oraz możliwości ich realizacji (lub wyegzekwowania). Niemalże każdy od każdego może się czegoś domagać – np.: uśmiechu, pieniędzy, grzeczności, zdrowego odżywiania się, wstąpienia w związek małżeński. To samo dotyczy zagadnień związanych z nieruchomościami i dotyczącymi ich aspektów ekonomicznych. Wolno domagać się, wolno żądać – warto jednak (zwłaszcza przed wystąpieniem na drogę prawną) rozważyć szanse powodzenia wystąpienia z żądaniami. W kierowanych do sądów pozwach lub wnioskach należy wskazać to, czego powód (lub wnioskodawca) domaga się – od dawna często używany jest zwrot „żądanie pozwu”. Rozstrzygniecie sprawy (nie tylko sprawy cywilnej) zależy od różnych czynników – nie tylko z zakresu „prawa materialnego” (czyli merytorycznego).
W świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Skoro chodzi o cel inwestycyjny (na co wskazuje zwrot „działka budowlana”), to prawdopodobnie celem jest doprowadzenie do tego, by dla poszczególnych działek ewidencyjnych prowadzone były odrębne księgi wieczyste. Zwłaszcza z uwagi na cel inwestycyjny warto dużą uwagę poświęcić prawnemu dostępowi nieruchomości do drogi publicznej oraz możliwości doprowadzenia różnych instalacji.
Według Pańskich słów, odnośną instalację na danym gruncie zbudowano przed około 35 laty. Szczególnie istotne jest to, że doszło do tego ponad 30 lat temu. Ma to szczególny związek z artykułem 292 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Do zasiedzenia służebności odpowiednio (to jest przez analogię) stosuje się przepisy o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.). Okresy zasiedzenia oraz zasiedzenia służebności są identyczne: 30 lat (w złej wierze) albo 20 lat (w dobrej wierze); zasiedzenie (jak również zasiedzenie służebności) w dobrej wierze jest wyjątkiem od reguły. Zasiedzenie nieruchomości skutkuje zmianą właściciela nieruchomości, zaś zasiedzenie służebności skutkuje nabyciem służebności (art. 285 i następne K.c.). Dla zasiedzenia niezbędne jest posiadanie samoistne, zaś do zasiedzenia służebności „prowadzi” posiadanie zależne – dokładniej, chodzi o posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.); oba rodzaje posiadania (samoistne oraz zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c.
W opisanej przez Pana sytuacji należy zakładać, że doszło do zasiedzenia służebności – na rzecz przedsiębiorstwa (lub zakładu), w skład którego wchodzi dana instalacja; w przypadku takich urządzeń (art. 49 K.c.) właściwa jest służebność przesyłu (od art. 3051 do art. 3052 K.c.) – dawniej w grę wchodziła służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.). Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), czasem zwanych „prawami na rzeczy cudzej”, ponieważ inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) uprawniają do korzystania z rzeczy cudzej, co oznacza ograniczenie uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.). Dla prawnej konstrukcji służebności właściwe jest obciążenie określonej nieruchomości, zwanej „nieruchomością obciążoną” – w przypadku służebności przesyłu celem jest zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa (częścią składową którego są znajdujące się na nieruchomości obciążonej urządzenia, np. instalacje). Z uwagi na upływ czasu zapewne doszło do zasiedzenia służebności; proszę brać to pod uwagę w możliwych negocjacjach lub w ewentualnym postępowaniu sądowym. Warto zauważyć, że zawarte w art. 292 K.c. uregulowanie zasiedzenia służebności wolne jest od kryteriów administracyjnych, np. ustanowionych w Prawie budowlanym; może więc być przykładowo tak, że będące skutkiem samowoli budowlanej umieszczenie urządzeń na cudzej nieruchomości po wielu latach (na ogół 30 latach) skutkuje zasiedzeniem służebności przesyłu. Użyte przez Pana określenie „główna linia wodociągowa” pozwala przypuszczać, że (prawnie dopuszczalne) zgłoszenie „nadzorowi budowlanemu” samowoli budowlanej mogłoby skutkować podjęciem (być może skutecznie) działań w celu zalegalizowania samowoli budowlanej. Skoro Pan pozyskał odnośne informacje od byłych pracowników „wodociągów”, to zapewne również „nadzór budowlany” byłby w stanie uzyskać takowe informacje; swoboda decyzyjna jest spora, więc nie można wykluczyć legalizacji samowoli budowlanej (o ile to była taka samowola).
Dość często osoby reprezentujące przedsiębiorstwa (których częściami składowymi są znajdujące się na cudzych nieruchomościach urządzenia) podkreślają „legalność inwestycji”. Dość często tak jest – ale z uwagi na wymogi Prawa budowlanego; bardzo ważne w tej ustawie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może zostać wykazane przy pomocy dokumentu z podpisem właściciela nieruchomości (chodzi o tak zwaną zwykłą formę pisemną). Nadal tak jest, z czym wiąże się proponowanie właścicielom nieruchomości, by podpisali (niejako przy okazji) dokumenty o treści znacznie wykraczającej poza samo wyrażenie zgody na prowadzenie inwestycji budowlanej. Tak rozumiana (czyli dość wąsko) legalność nie musi oznaczać, jakoby wszystkie inne aspekty były bez znaczenia (co niekiedy reprezentanci przedsiębiorstw przynajmniej starają się twierdzić). Nie musi ona również być „sygnałem alarmowym”. Niestety, dość częste (nie tylko w związku z nieruchomościami) jest podejście ahistoryczne (dzisiejsze standardy lub wymogi sporo osób próbuje odnosić do dawnych realiów). Gdyby dzisiaj częste restrykcyjne podejście (np. organów administracji budowlanej) występowało przed kilku dziesięcioleciami, to być może do tej pory nie ukończono by elektryfikacji Polski, nie mówiąc o gazyfikacji oraz zbiorowym zaopatrzeniu w wodę. Niestety, za uproszczeniami nie szły działania formalne; szczególnie ustanawianie odpowiednich służebności.
Przydaje się również unikanie skrajności innego rodzaju: czyli unikanie rezygnacji ze swych uprawnień. Skoro ktoś (np. jakieś przedsiębiorstwo) korzysta stale z nieruchomości, to racjonalne minimum wskazuje na potrzebę żądania zwrotu stosownej części „kosztów podatkowych”. Zwracam uwagę na to minimum, ponieważ sporo osób wybiera jednorazowe wynagrodzenie; jednorazowy „zastrzyk pieniężny” może wydawać się atrakcyjny, ale warto pamiętać o stałym obowiązku płacenia podatku (np. podatku od nieruchomości). Ustawodawca (pomimo składania różnych deklaracji) wciąż nie wprowadził odgórnych („urzędowych”) stawek lub tabel kwot wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości. Dlatego duże znaczenie ma własna odpowiednio dobra orientacja na rynku nieruchomości lub często trzeba korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych.
Spore kontrowersje mogą wiązać się z odszkodowaniami – w ich właściwym rozumieniu (jako refundacji szkody); mylące może okazać się nazywanie „odszkodowaniem” wynagrodzenia, które wiąże się z uprawnieniami właścicielskimi (art. 140 K.c.). Odszkodowanie może dotyczyć np. zniszczeń w uprawach lub w wyposażeniu (chociażby zniszczeń spowodowanych w związku z naprawami urządzeń). Takie szkody są dość łatwe do zauważenia. Niekiedy w grę wchodzą szkody związane ze zmniejszeniem możliwości zagospodarowania gruntu (np. na szeroko rozumiane cele inwestycyjne).
Ewentualne postępowanie sądowe mogłoby się wiązać ze sporymi wyzwaniami. Problemy mogłyby wiązać się np. z realizacją obowiązków dowodowych – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Opinie biegłych wiązałyby się z dość długim czasem prowadzenia sprawy oraz z wysokimi kosztami. Właściciel nieruchomości np. mógłby zażądać usunięcia instalacji – jego zdaniem umieszczonych z naruszeniem uprawnień właścicielskich, czyli w ramach ochrony własności (art. 222 K.c.), zaś przedsiębiorstwo mogłoby zażądać stwierdzenia zasiedzenia służebności.
Proponuję rozważyć dążenie do osiągnięcia porozumienia; ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Propozycję ugodową można by przedstawić np. w kierowanej do przedsiębiorstwa korespondencji lub w zawezwaniu do próby ugodowej (od art. 184 K.p.c. do art. 186 K.p.c.) przed sądem rejonowym. Być może udałoby się wypracować kompromis, np. stosowną korektę przebiegu wodociągu oraz ograniczenie roszczeń właściciela nieruchomości (w tym przez ograniczenie żądania wynagrodzenia za okresy minione). To, co dla jednego jest „przełożeniem” rury, dla kogoś innego jest zespołem działań; w poprzednim ustroju często dość łatwe było wysłanie własnej ekipy i przeprowadzenie określonych prac – teraz zaś trzeba na ogół zamawiać usługi (z uwagi na wprost plagę outsourcingu) i spełnić różne wymogi (np. z zakresu Prawa budowlanego oraz Prawa zamówień publicznych). Realia (w tym długoletnie zaniedbania władz centralnych) są takie, że brak woli dążenia do osiągnięcia porozumienia może skutkować poważnym i długotrwałym sporem (z czym mogą wiązać się wysokie koszty).
Pani Anna kupiła działkę budowlaną w 2003 roku, myśląc, że będzie idealna pod budowę wymarzonego domu. Jednak, gdy chciała wystąpić o pozwolenie na budowę, okazało się, że przez środek działki biegnie stara linia wodociągowa, która nie była widoczna na żadnych mapach. Instalacja pochodziła z lat 80., a poprzedni właściciel zgodził się na jej przebieg jedynie ustnie. Pani Anna teraz zastanawia się, czy może zmusić wodociągi do przesunięcia rury, aby móc zrealizować swoje plany.
Pan Michał podzielił swoją działkę rolną na kilka mniejszych, planując sprzedaż ich jako działki budowlane. Jednak podczas przygotowań do sprzedaży odkrył, że jedna z wydzielonych działek jest zablokowana przez nieinwentaryzowaną linię wodociągową. Ta przeszkoda znacznie obniżyła wartość gruntu i ograniczyła możliwość jego zabudowy, co wpłynęło na trudności w znalezieniu kupca.
Rodzina Nowaków od lat planowała budowę domu na działce odziedziczonej po dziadkach. Kiedy jednak zaczęli starania o pozwolenie na budowę, okazało się, że na działce znajduje się nielegalnie wybudowana linia wodociągowa z lat 80. Wodociągi twierdziły, że instalacja powstała za zgodą dziadka, ale brak było pisemnej umowy. Teraz rodzina walczy o jej przesunięcie, aby móc zacząć budowę domu.
Obecność niezinwentaryzowanej linii wodociągowej na działce może stanowić poważną przeszkodę w realizacji planów budowlanych i inwestycyjnych. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości powinien rozważyć możliwość negocjacji z przedsiębiorstwem wodociągowym w sprawie przesunięcia instalacji lub ewentualnie dochodzenie swoich praw na drodze sądowej, uwzględniając przepisy dotyczące służebności przesyłu oraz zasiedzenia.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących problemów z instalacjami wodociągowymi na działkach, w tym spraw związanych z zasiedzeniem służebności i przesunięciem infrastruktury. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i skuteczne rozwiązania dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
