• Autor: Michał Berliński
Moja babcia umową dożywocia przekazała swojemu synowi mieszkanie. Problem polega na tym, że jej syn najprawdopodobniej dostanie wysoką grzywnę od urzędu skarbowego, której pewnie nie zapłaci. Czy komornik podczas egzekucji długu z nieruchomości będzie mógł babcię z tego mieszkania wyrzucić? Czy umowa dożywocia jednocześnie jest czymś w rodzaju służebności osobistej (dożywotniego meldunku)? Jakie można podjąć działania, by uratować mieszkanie albo tak babcię zabezpieczyć, by nie można jej było eksmitować? Czy taką nieruchomość można zbyć, darować (wydzierżawić, obciążyć hipoteką)?
Opisany problem spotyka wiele osób i nie jest kwestią aż tak problematyczną, jakby mogło się wydawać na początku, ale przejdźmy do rzeczy. Odpowiem według kolejności.
Czy komornik podczas egzekucji długu z nieruchomości będzie mógł moją babcie z tego mieszkania wyrzucić?
Pana babcia darowała w formie aktu notarialnego swoje mieszkanie swojemu synowi, zastrzegając sobie jednocześnie prawo do dożywotniego mieszkania w tym mieszkaniu. Prawo to jest niezbywalnym prawem danej osoby, co oznacza między innymi, że tego uprawnienia nie można nikomu przekazać, darować czy np. sprzedać. Jest to prawo, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela danej nieruchomości. Pisze Pan, że syn babci otrzyma wysoką grzywnę z US, nie jest jednak oczywiste, że od razu dojdzie do egzekucji z nieruchomości, bowiem jest to najtrudniejszy i najdłuższy sposób egzekucji, który jest bardzo mozolny i najpewniej wierzyciel, czy to US, czy jakiś inny, który ma roszczenie względem właściciela mieszkania, będzie próbował najpierw uzyskać środki z kont bankowych, wierzytelności, wynagrodzenia za pracę, ruchomości, a dopiero w dalszej kolejności z nieruchomości. Prawo to winno być ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. Jeśli cały proces odbywał się u notariusza, to zapewne tak jest i te przesłanki zostały spełnione. Jeśli dojdzie do egzekucji i licytacji mieszkania w toku postępowania egzekucyjnego, czy to przez komornika skarbowego, czy sądowego, to fakt tego prawa dożywotnika będzie ujawniony w protokole opisu i oszacowania nieruchomości i za każdym razem potencjalny nabywca będzie mógł się z tym faktem zapoznać. Nie ukrywam, że od razu taki fakt odstrasza nabywców, ale cena za taką nieruchomość jest od razu obniżona o wartość tego prawa. Jeśli to prawo nie jest ujawnione w KW, to trzeba ten fakt zgłosić komornikowi, bowiem prawa dożywotnika nieujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru i niezgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz nabywcy (art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego – „K.p.c.”) Czyli warto tego pilnować, bowiem niedopełnienie tych warunków może skutkować, że to prawo wygaśnie. I jest to jedna z dwóch możliwości, kiedy tak się stanie. Drugą jest fakt, że zanim na nieruchomości wpisane zostało prawo dożywotnika, to były na niej ustanowione hipoteki i mają one pierwszeństwo przed tym prawem. Te, które zostały ustanowione później, już się do tego nie zaliczają.
Zobacz też: Umowa dożywocia a komornik
Czy umowa dożywocia jednocześnie jest czymś w rodzaju służebności osobistej (dożywotniego meldunku)?
Tak, jest to coś na kształt służebności, w zasadzie można stwierdzić, iż jest to służebność osobista polegająca na dożywotnim zamieszkiwaniu. Niektóre służebności z mocy prawa wygasają podczas egzekucji komorniczej – ta zaś nie. Nie ma to jednak nic wspólnego z kwestią dożywotniego meldunku, co więcej, sama kwestia meldunku jest kwestią administracyjną i nie ma nic wspólnego z prawem do zamieszkiwania w danej nieruchomości.
Jakie można podjąć działania, by uratować mieszkanie albo tak babcię zabezpieczyć, by nie można było jej eksmitować? Czy taką nieruchomość można zbyć, darować (wydzierżawić, obciążyć hipoteką)?
Co do tej kwestii jest ona dość rozbudowana. Należy mieć na uwadze, że nieruchomość w dalszym ciągu można sprzedać, darować, przepisać na kogoś innego. Oczywiście prawo dożywotnika pozostanie w mocy. Jeśli np. Pana wujek zamierza je komuś sprzedać lub darować, babcia ma prawo zamiany prawa dożywotnika na dożywotnią rentę, gdy np. nie będzie chciała w mieszkaniu zamieszkiwać z kimś obcym. Jeśli zaś chodzi o stricte ochronę mieszkania, to zawsze można je zbyć, darować, wydzierżawić lub obciążyć hipoteką. Kwestia terminów. Musi Pan również pamiętać o możliwości cofnięcia niekorzystnych dla wierzyciela czynności. W polskim prawie w dalszym ciągu istnieje instytucja skargi pauliańskiej, uregulowana przez art. 527 K.c.:
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”
Wobec tego należy mieć na uwadze, że wszelkie czynności opisane powyżej, tj. przepisanie majątku, w tym nieruchomości, na inną osobę, może być uznane za nieskuteczne względem wierzyciela. Skarga pauliańska wymaga skierowana do sądu powództwa, jednakże jest to częsty sposób reakcji wierzyciela na uszczuplanie majątku przez dłużnika. Aby wierzyciel nie mógł podważyć ww. czynności, należy ich dokonać przed zaciągnięciem zobowiązań. Przekazywanie części składowych swojego majątku po powstaniu zobowiązania, np. zaciągnięciu kredytu, może powodować, że czynność zostanie uznana przez sąd jako czynność pozorna i komornik będzie mógł prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. Na złożenie skargi pauliańskiej jest 5 lat od daty zmiany właściciela nieruchomości. W przypadku obciążenia nieruchomości fikcyjną hipotekę lub prawdziwą, przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności zaspokojone zostaną należności zabezpieczone hipotecznie. Jeśli kara ma zostać wydana przez US, to należy mieć na uwadze, że US działa w miarę szybko, gdyż sam sobie wystawia tytuł wykonawczy i może dokonać wpisu na hipotekę nieruchomości, a dopiero później ewentualnie dochodzić zobowiązania. Prywatny wierzyciel ma trudniej, bowiem najpierw musi uzyskać wyrok z sądu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
