• Data: 2024-05-13 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zdarza się tak, że obiekt garażowy został wzniesiony w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi, zignorowano przy tym zasady bezpieczeństwa oraz konieczność uzyskania zgody od operatora sieci gazowej. Pan Marcin wraz z żoną dostali pismo z gazowni, że ich budynek (wiata garażowa) jest postawiony częściowo na rurze gazowej średniego ciśnienia, od której biegną przyłącza do sąsiednich domów. Rura z lat 70. na ich nieszczęście została poprowadzona przez środek działki, co uniemożliwia jej zagospodarowanie. Garaż postawili legalnie, na zgłoszenie, bez fundamentów, z bramą garażową, w środku kostka brukowa jako kontynuacja kostki na podjeździe. Sprawa jest dziwna także dlatego, że zmarły dziadek mówił, że rura gazowa przebiega inaczej. Nasz klient pyta, czy warto poruszać tę sprawę. Ma świadomość, że w tamtych czasach rury puszczali tak, jak im było najprościej, a nie według planów. Co w tej sytuacji można zrobić? Czy jest jakakolwiek możliwość pozostawienia garażu na miejscu przy ewentualnej zmianie konstrukcji ścian, np. ścianki zrobić przewiewne ażurowe? Jeżeli będą zmuszeni do przesunięcia wiaty, to muszą odwlec to przynajmniej do wakacji, ponieważ na stałe mieszkają za granicą, a na odległość przesunięcia nie zorganizują. W ostateczności mogliby się gazu pozbyć z działki, nie jest im potrzebny do ogrzewania. Czy jest to jakaś alternatywa w negocjacjach? Gazownia proponuje im przeniesienie nitki gazowej na ich koszt, z czym się nie zgadzają.
Obawiam się, że nie mam pozytywnych wiadomości. Budynek został pobudowany na podstawie zgłoszenia, ale niezgodnie z obowiązującymi przepisami.
Naruszono obowiązek respektowania przepisów techniczno-budowlanych, którymi są przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych dla sieci gazowych. Przez działkę przebiega gazociąg, dla którego szerokość strefy kontrolowanej (3 m) wynika z rozporządzenia oraz załącznika do rozporządzenia. Sporny garaż znajduje się w całości w szerokości strefy kontrolowanej, a inwestor nie uzyskał uzgodnienia wykonania budynku z operatorem sieci gazowej na podstawie § 10 ust. 4 rozporządzenia z 2013 r. W tych okolicznościach brak jest możliwości pozostawienia garażu.
Zgodnie z § 110 pkt 1 rozporządzenia z 2013 r. dla gazociągów wybudowanych przed dniem 12 grudnia 2001 r. lub dla których przed tym dniem wydano pozwolenie na budowę, stosuje się szerokość stref kontrolowanych określoną w załączniku nr 2 do rozporządzenia.
Zgodnie z § 2 pkt 30 rozporządzenia z 2013 r. – strefą kontrolowaną jest obszar wyznaczony po obu stronach osi gazociągu, którego linia środkowa pokrywa się z osią gazociągu, w którym przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się transportem gazu ziemnego, podejmuje czynności w celu zapobieżenia działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłowe użytkowanie gazociągu. Stosownie do treści kolejnych ustępów § 10 rozporządzenia z 2013 r.:
Treść definicji pojęcia „strefa kontrolowana” oraz wskazane wyżej ograniczenia obowiązujące w strefie, jak też wykładnia historyczna przepisów rozporządzeń o warunkach technicznych dla sieci gazowych, uprawniają do wniosków, że pierwszym i bezpośrednim adresatem zasad obowiązujących w strefie kontrolowanej jest operator sieci gazowej (to też wynika z § 1 ust. 1 rozporządzenia z 2013 r., zgodnie z którym przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie, przebudowie sieci gazowej służącej do transportu gazu ziemnego), jak też, że ograniczenia podejmowania robót budowlanych w strefie kontrolowanej nie są równoznaczne z istnieniem bezwzględnego zakazu zabudowy, także w sytuacji sprzeciwiania się robotom budowlanym przez operatora sieci gazowej. Zależy to od okoliczności sprawy, charakteru obiektu, wyjaśnień operatora sieci gazowej.
Stref kontrolowanych nie należy rozumieć jako obszaru, w którym obowiązują bezwzględne odległości dla sytuowania obiektów budowlanych od sieci gazowej (będące de facto zakazem zabudowy). Strefa kontrolowana powinna być rozumiana jako obszar, w którym na operatora sieci nałożono obowiązek kontrolowania wszelkich działań mogących spowodować uszkodzenie gazociągu. Istotą stref kontrolowanych jest umożliwienie operatorowi sieci gazowej sprawowanie właściwej ochrony należących do niego urządzeń i z tego przede wszystkim powodu wyznaczana jest strefa kontrolowana (dla celów ochrony eksploatacji gazociągu).
Strefa kontrolowana oznacza również wyznaczenie pewnych bezpiecznych odległości obiektów budowlanych od gazociągu. W tym więc sensie konieczność zachowania tych bezpiecznych odległości kierowana jest również jako wytyczna dla inwestorów realizujących obiekty budowlane w pobliżu gazociągów (vide np. wyrok NSA w sprawie II OSK 332/14 z dnia 29 września 2015 r., CBOSA). Należycie jednak trzeba wyważyć z jednej strony uprawnienie operatora sieci do ochrony eksploatacji gazociągu oraz z drugiej strony uprawnienie właściciela nieruchomości, przez którą przebiega gazociąg, do wykonywania jego prawa własności. Nie może ujść uwadze, na co również zwrócił uwagę WSA w Warszawie w sprawie VII SA/Wa 1288/04, że przepisy o strefach kontrolowanych w istocie ograniczają prawo własności osób będących właścicielami gruntów w strefie kontrolowanej, przy czym odbywać się to może faktycznie bez wykupienia tych gruntów, ich wywłaszczenia sensu stricte (decyzja o odjęciu prawa) lub sensu largo (decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z prawa własności), a także bez ustanowienia właściwej służebności w drodze cywilnej.
Brak świadomości co do przebiegu gazociągu przez działkę nie ma znaczenia dla wyniku kontroli, jednak okoliczności te wskazują, że za każdym razem wyinterpretowanie z pojęcia strefy kontrolowanej faktycznego zakazu zabudowy stanowi znaczną ingerencję w prawo własności gruntów, przez które przebiega gazociąg, przy tym ingerencję odpowiadającą faktycznie wywłaszczeniu. Zauważyć należy, że w sytuacji, gdy operator sieci gazowej odmawia zgody na „uzgodnienie sposobu wykonania prac” i dzieje się to wyłącznie z powołaniem się na przesłankę bezpieczeństwa bez szerszego wyjaśnienia i ustalenia rzeczywistego zagrożenia, o faktycznym wywłaszczeniu decyduje operator sieci gazowej (§ 10 ust. 4 rozporządzenia z 2013 r.). Tymczasem w § 10 ust. 3 i 4 rozporządzenia z 2013 r. postanowiono, że „nie należy wznosić obiektów budowlanych” i podejmować innych działań mogących spowodować uszkodzenie gazociągu, ale nie bezwzględnie, tylko „po wcześniejszym uzgodnieniu sposobu ich wykonania z właściwym operatorem sieci gazowej”. A zatem prawodawca wskazał na możliwość uzgodnienia sposobu wykonania prac, dopuszczając tym samym ograniczoną, ale jednak ewentualność zabudowy stref kontrolowanych, pod pewnymi warunkami. Stąd też przepisy o strefach kontrolowanych nie powinny być interpretowane w kierunku zbyt rygorystycznym, zważywszy także i na to, że przepisy wprowadzające strefy kontrolowane nie są przepisami ustawowymi, ale wykonawczymi do ustawy. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Stosownie zaś do treści art. 64 ust. 3 Konstytucji RP własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Brak jest podstaw, aby z pojęcia stref kontrolowanych wyprowadzać zakaz jakiejkolwiek zabudowy warunkowany brakiem formalnej zgody operatora sieci. Oczywiste jest, że dla operatora sieci brak zabudowy w strefie kontrolowanej jest rozwiązaniem najkorzystniejszym i najprostszym. Nie można jednak przerzucać obowiązku dbałości o właściwą eksploatację sieci z operatora na właścicieli gruntów sąsiednich, gdyż – jak wskazano w uzasadnieniu wyroku w sprawie VII SA/Wa 1288/04 – „to ich prawo własności podlegałoby w istocie wywłaszczeniu przez zakaz zabudowy wykraczający poza rzeczywistą potrzebę”.
Co prawda nie występuje automatycznie wykonywanie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach (art. 50 ust. 1 pkt 4 P.b.), gdy ograniczenie możliwości zabudowy strefy kontrolowanej (w rozumieniu wyżej wskazanym) powinno być poprzedzone ustaleniem, czy obiekt ze względu na jego parametry, wielkość, charakter czy rodzaj oraz sposób wykonania może czy też nie może funkcjonować w strefie kontrolowanej, czy umożliwia operatorowi sieci właściwą eksploatację gazociągu, które to wyjaśnienie należy uzyskać od operatora sieci.
Niestety, z akt sprawy wynika, że garaż stoi na gazociągu, utwardzono grunt kostką – nad gazociągiem co stanowi „stwarzanie bezpośredniego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia”), a posadowienie garażu w takich okolicznościach jest niemożliwe do uzgodnienia. Stanowisko operatora sieci gazowej wydaje się być w tym względzie wyczerpujące, powinno jednak zawierać charakterystykę gazociągu, wskazanie, jakie warunki są niezbędne operatorowi sieci dla prawidłowej jego eksploatacji, jak powinien wyglądać dostęp do gazociągu celem jego konserwacji, remontu, usunięcia awarii oraz czy wykonywanie tych czynności uniemożliwia sporna w sprawie ta konkretna budowla. „Uzgodnienie sposobu wykonania prac”, o którym mowa w § 10 ust. 4 rozporządzenia z 2013 r., nie stanowi bowiem dla operatora sieci prawa do uzyskania skutku faktycznego wywłaszczenia właściciela gruntu. Ten cel można uzyskać innymi środkami prawnymi.
Co do wiaty garażowej – zostanie wydana decyzja nakazująca rozbiórkę z terminem wykonania. W ślad za nią – w przypadku braku zastosowania się do decyzji – kara pieniężna, tzw. przymus egzekucyjny w administracji. W ten sposób odwleką Państwo nakaz rozbiórki, ale jakim kosztem. Odwołania od decyzji przedłużą nieznacznie nakaz rozbiórki, jednak nie na długo. Sama gazownia nie może nakazać Państwu rozbiórki, zrobi to PINB w postępowaniu wszczętym na wniosek gazowni. Lepiej byłoby gdyby gazownia ustaliła inne warunki.
Co do ewentualnych roszczeń z tytułu posadowienia gazociągu na działce pana Marcina i jego żony, a co za tym idzie, ograniczenia w jej zagospodarowaniu – to kwestia, która wymagałaby odrębnej analizy i uzyskania wiedzy, czy istnieją decyzje, zgody na usytuowanie gazociągu oraz sprawdzenia, czy na ich nieruchomości jest widocznie urządzenie, aby można było mówić o zasiedzeniu służebności.
Skoro nasi klienci mają alternatywne ogrzewanie i gaz nie jest im potrzebny, należy negocjować, zawsze warto, skoro gazownia proponuje przeniesienie nitki wyłącznie na ich koszt. Fakt jednak, że nie mają obowiązku brać na siebie tego kosztu.
Przypadek z małej miejscowości
W pewnej małej miejscowości rodzina Kowalskich postanowiła dobudować do swojego domu mały warsztat. Niestety nie zwrócili uwagi na fakt, że ich działka znajduje się w strefie kontrolowanej gazociągu. Pomimo braku formalnych uzgodnień z operatorem sieci gazowej prace budowlane zostały rozpoczęte. Kiedy operator sieci zauważył naruszenie, zmuszony był wezwać do natychmiastowego wstrzymania prac posadowienia obiektu na sieci gazowej i nakazał rozbiórkę już wzniesionej części budynku.
Przykład z przedsiębiorcą
Pan Nowak prowadzący niewielką firmę transportową zdecydował się na zakup działki w celu wybudowania nowego magazynu. Lokalizacja wydawała się idealna ze względu na bliskość głównych dróg. Jednakże po zakupie terenu i rozpoczęciu planowania inwestycji okazało się, że przez środek działki przebiega gazociąg, a teren znajduje się w strefie kontrolowanej.
Historia z osiedla mieszkaniowego
Na obrzeżach dużego miasta rozpoczęto budowę nowego osiedla mieszkaniowego. W fazie projektowania deweloper zignorował informacje o istniejącym w pobliżu gazociągu, argumentując, że minimalna odległość od gazociągu do najbliższego budynku zostanie zachowana. Jednakże podczas prac ziemnych doszło do niezamierzonego naruszenia strefy kontrolowanej gazociągu, co spowodowało ryzyko dla bezpieczeństwa mieszkańców i konieczność przeprowadzenia drogich prac adaptacyjnych..
Zaprezentowane przykłady podkreślają konsekwencje ignorowania przepisów regulujących budowę w strefach kontrolowanych gazociągów. Nieprzestrzeganie obowiązujących zasad i brak uzgodnień z operatorem sieci gazowej mogą prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, finansowych, a przede wszystkim do naruszenia bezpieczeństwa.
Jeśli napotkałeś problemy związane z budową w strefie kontrolowanej gazociągu lub potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu niezbędnych zgód, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line. Oferujemy również pomoc w przygotowaniu i składaniu odpowiednich pism do operatorów sieci i organów administracyjnych. Opisz swoją sytuację na formularzu umieszczonym poniżej.
1 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 29 września 2015 r., sygn. akt II OSK 332/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
