• Autor: Michał Berliński
28 lat temu sąsiad na działce zgodził się na przeprowadzenie przyłącza wody przez jego działkę na rzecz mojego ojca w odległości 60 cm od ogrodzenia i wyraził zgodę na to przyłącze pisemnie. Teraz chciałem zamienić tę zgodę na służebność notarialnie, ponieważ działkę chcę sprzedać. Udałem się więc do sąsiada, a tu zaskoczenie. Nie zgodził się na podpisanie notarialne przyłącza, a przeciwnie – stwierdził, że odłączy tę wodę. Czy może to zrobić i jak mogę się bronić i zabezpieczyć siebie i przyszłych właścicieli mojej działki? Sąsiad powiedział, że wyraził zgodę 60 cm od ogrodzenia, a mój tata wynajął koparkę i wykop zrobili 120 cm. Sąsiad kazał przesunąć ten wykop na 60 cm, na co mój tata się zdenerwował i zostawił ten wykop na 120 cm. Doszło do sprzeczki. Co prawda przez to 28 lat mieliśmy wodę na działce i nawet nie wiedziałem o problemie, ale teraz sąsiad grozi.
Wszystkie niejasności będziemy sobie wyjaśniać w pytaniach dodatkowych, także proszę się nie martwić. W opisanym przez Pana przypadku należy wskazać, że najprawdopodobniej nastąpiło zasiedzenie tej służebności. Jedynym problemem, jak rozumiem jest to, że nie ma tutaj 30 lat, a jedynie 28, tak?
„Art. 172. [Przesłanki zasiedzenia]
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.
Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności rzeczy przez nieuprawnionego jej posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego wyżej czasy. Proszę pamiętać, że nie jest uzależnione od jakiegokolwiek świadczenia na rzecz osoby, której dotychczas nabywane prawo przysługiwało. Skutek nabycia następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby składania oświadczeń woli, jak i bez konieczności podejmowania przez posiadacza jakichkolwiek czynności prawnych zmierzających do zalegalizowania nabytego prawa.
Z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia samoistny posiadacz nabywa prawo własności rzeczy i równocześnie z tym dniem gaśnie prawo własności dotychczasowego właściciela. Do zasiedzenia w dobrej wierze wystarczy tylko 20 lat. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być samoistne i nieprzerwane. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 Kodeksu cywilnego jest ten, kto nią włada jak właściciel czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności, korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.
Warunkiem koniecznym do zasiedzenia nieruchomości jest, jak pisałem, powyżej bycie posiadaczem samoistnym. Z kolei z art. 336 wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób (wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).
W tym konkretnie przypadku możemy mówić oczywiście o zasiedzeniu służebności przesyłu, czyli możliwości przebiegu przez działkę sąsiada wodociągu czy też innej linii np. kabla telefonicznego itp. Jak rozumiem, aktualnie sąsiad nie chce się na nic zgodzić, zatem należałoby wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie tej służebności. Postępowanie takie jest kosztowne, bowiem kosztuje około 2000 zł, a dodatkowo długotrwałe może, bowiem trwać nawet i dwa lata, w zależności od sądu.
Sąsiad, mimo iż wyraził zgodę na taki, a nie inny przebieg tej rury, to po jej nieprawidłowym umiejscowieniu przez 28 lat nic z tym nie zrobił, chociaż przysługiwało mu w takiej sytuacji roszczenie negatoryjne o usunięcie tej instalacji z jego działki. Zatem w tym miejscu należy wskazać, że albo pozostawi Pan tę sprawę jeszcze przez dwa lata, aby upłynęło 30 lat i skieruje sprawę do sądu celem zasiedzenia, albo porozumie się Pan jakoś z sąsiadem. Oczywiście w sytuacji, gdyby sąsiad złożył do sądu pozew o usunięcie tej instalacji, Pan będzie bronił się, podnosząc przed sądem zarzut zasiedzenia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
