• Autor: Janusz Polanowski
W 2000 r. tato przekazał mi aktem notarialnym gospodarstwo rolne. W 2011 r. na mój wniosek został zatwierdzony podział nieruchomości na mniejsze działki. Jedną z nich sprzedałam i wtedy dowiedziałam się, że przez teren działki przebiega światłowód. Nic o nim nie wiedziałam, nie została ustanowiona służebność, a KW nie zawiera żadnych wpisów. Wystosowałam pismo do przedsiębiorcy telekomunikacyjnego z wnioskiem o przesunięcie światłowodu w drogę. Odpowiedział, że zgodę na lokalizację kabla w tym miejscu wyraził ówczesny właściciel, że infrastruktura telekomunikacyjna została wybudowana zgodnie z prawem. Światłowód przebiega przez moje działki budowlane. Właściciel tej jednej sprzedanej na razie nie stawia żądań, ale jestem i tak bardzo stratna, ponieważ pozostałe działki z tym kablem trudno będzie sprzedać. Jak się go pozbyć lub żądać odszkodowania?
Odpowiedź, jaką Pani otrzymała od przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego, można uznać za standardową. Dość częste jest takie podejście przedsiębiorstw – właścicieli znajdujących się w cudzych gruntach urządzeń (np. okablowania), w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.). Chodzi nie tylko o przejaw (szczególnie właściwego kapitalizmowi) dążenia do maksymalizacji zysku; przedsiębiorstwa unikają zatrudniania (zwłaszcza odpowiednio wykwalifikowanych) ludzi na stanowiskach, związanych z używaniem cudzych gruntów – znacznie taniej jest zniechęcić właściciela nieruchomości (np. zdawkową lub schematyczną odpowiedzią), niż dążyć sensownie do rozwiązywania problemów. Część tych problemów wiąże się z niską jakością przepisów z zakresu nieruchomości. Dość często nawet faktycznie traci na znaczeniu ustawowe określenie nieruchomości (z art. 46 K.c.), więc niejako mniejszą skalę mają inne niedoskonałości. Dla legalnego (w rozumieniu Prawa budowlanego) prowadzenia inwestycji budowlanej na cudzej nieruchomości trzeba wykazać się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane (co określono w art. 3 Prawa budowlanego); w praktyce zgoda (np. na poprowadzenie „jakiegoś kabla”) udzielana jest na kartkach z różną treścią – niekiedy z krótkimi tekstami, a czasami z tekstami celowo przygotowanymi dla pozyskania podpisu pod korzystnymi dla inwestora treściami.
Prawdopodobnie (choć przydać może się sprawdzenie szczegółów w dokumentach) odnośna inwestycja nie była samowolą budowlaną. Na tym zapewne bazuje owo przedsiębiorstwo, które milczy (w swym interesie) o tym, że chodzi o aspekt administracyjny, a nie o rodzaj tytułu prawnego do gruntu. Im dłużej trwa taka sytuacja, tym bardziej zwiększa się prawdopodobieństwo zasiedzenia służebności – w rozumieniu art. 292 K.c., który stanowi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Kabel należy do nich, więc również ich własność (ustawowo określona w art. 140 K.c.) podlega ochronie. Korzystają z tego. W razie problemów (np. wystąpienia przez Panią na drogę sądową) tak zwane przeciąganie sprawy mogłoby zwiększać szansę na stwierdzenie zasiedzenia służebności – przedsiębiorstwa na ogół rzadko kierują z własnej inicjatywy wnioski o stwierdzenie zasiedzenia służebności, jeżeli „jest spokój” (z ich perspektywy).
Gdyby nawet została w przeszłości ustanowiona służebność na rzecz właściciela odnośnej instalacji – a w aktualnym stanie prawnym właściwa byłaby służebność przesyłu (art. 3051 i następne K.c.) – to trudno przewidzieć, czy służebność taka zostałaby wpisana do księgi wieczystej. Przepisy prawne są takie, że ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne; wiele osób (np. „z oszczędności”) nie wnioskuje do sądowego wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie służebności – skutkiem jest zmniejszenie faktycznej wiarygodności ksiąg wieczystych (czyli podważenie dotyczących jej zasad, zwłaszcza przewidzianych w początkowych artykułach ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Bardzo ważne jest pozyskanie przez Panią rzetelnej wiedzy o tym, jak przestawiała się sytuacja przed nabyciem przez Panią własności odnośnych nieruchomości. Proszenie o informacje, przeszukiwanie archiwum urzędowego (a przecież dochodziło do zmian w strukturze i właściwości organów administracji budowlanej) może trochę trwać – zwiększyć się więc może ryzyko (dla Pani), że dojdzie do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c.). Wprawdzie zasiedzenie służebności nie oznacza uprawnienia do bezpłatnego korzystania z Pani gruntów, ale po zasiedzeniu służebności owemu przedsiębiorstwu przysługiwałoby już ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) – prawdopodobnie służebność przesyłu (biorąc pod uwagę aktualny stan prawny); oczywiście, nie można zupełnie wykluczyć, że już doszło do zasiedzenia służebności – jeśli minęło 30 lat od rozpoczęcia korzystania z tychże nieruchomości przez właściciela instalacji.
Do „odkrycia kart” (w tym okazania dokumentów) mogłoby przyczynić się skierowanie sprawy na „drogę sądową”. Wydaje się, że Pani aktualna wiedza (o zainstalowaniu przewodów) jest zbyt mała, by decydować się na typowo sporne postępowanie. Sporo przemawia za zawezwaniem do próby ugodowej (przed sądem) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jedną z jego zalet jest niska opłata sądowa. Od Pani zależy, czy wcześniej (przed „drogą sądową”) skieruje Pani wezwanie pisemne do właściciela rzeczonej instalacji, np. wezwanie do: usunięcia instalacji, zmiany położenia instalacji, zapłaty za korzystanie z nieruchomości, wypłacenie odszkodowania (np. za zmniejszenie użyteczności gruntów).
Aktualnie bardzo poważna wątpliwość dotyczy tego, czy chodzi o posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.), czy też już doszło do zasiedzenia służebności. Posiadanie (w tym posiadanie służebności) bez tytułu prawnego dawałoby szansę na żądanie zaprzestania naruszeń własności (podstawowe roszczenia z zakresu ochrony własności zawarto w art. 222 K.c.); trzeba jednak brać pod uwagę również możność wystąpienia właściciela instalacji o ustanowienie służebności – to zaś mogłoby zmniejszać szanse na zobowiązanie go przez sąd do usunięcia urządzeń (np. okablowania) z Pani nieruchomości. W przypadku służebności (np. zasiedzianej) w grę mogłyby wchodzić roszczenia o zmianę sposobu wykonywania służebności, a nawet o zniesienie służebności (odpowiednio: art. 291 K.c., art. 294 K.c., art. 295 K.c.); z takimi roszczeniami można by wystąpić na drogę sądową.
Bezpłatne korzystanie bez tytułu prawnego (z czym mogą wiązać się roszczenia: art. 224 K.c.) z cudzego gruntu mogłoby stanowić okoliczność istotną w zakresie prawa podatkowego; powiadomienie Krajowej Administracji Skarbowej o takiej sytuacji zapewne utrudniłoby relacje z właścicielem instalacji, ale zarazem pokazałoby mu Pani determinację. Trudno doradzać w tym zakresie – także z uwagi na daleką od doskonałości jakość przepisów.
Żądając odszkodowania, należy wykazać wysokość szkody. Dlatego przydać się może nie tylko zamówienie (najprawdopodobniej odpłatnie) operatu szacunkowego, ale także skonsultowanie z rozsądnym i zarazem doświadczonym architektem. Być może udałoby się zagospodarować działki (na odpowiednie cele inwestycyjne, np. budowlane) nawet przy utrzymaniu aktualnego przebiegu instalacji przez odnośne nieruchomości. Konsultacja z architektem mogłaby też pomóc w określeniu wysokości szkody.
Trzeba wspomnieć o jeszcze jednym wyzwaniu. Jest nim niski pozom świadomości prawnej. Jego przejawem jest, między innymi, bardzo duża ostrożność w nabywaniu nieruchomości, które obciążono służebnościami – niekiedy bezzasadnie (z uwagi na faktyczne znaczenie danej służebności). Mogłoby być bardzo trudno żądać od właściciela instalacji odszkodowania za przejawy niskiej świadomości prawnej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
