• Autor: Janusz Polanowski
Jestem współwłaścicielem nieruchomości, na której znajduje się wodomierz sąsiadów wraz z ujściem wody. Co do tego urządzenia w 1994 r. została ustanowiona przez mojego dziadka służebność, stało się to przed podziałem nieruchomości w 2006 r. Służebności nie ma w księdze wieczystej. Mam problemy z wynajmem domu z powodu tego wodomierza. Potencjalni najemcy nie życzą sobie takiej zależności. Prosiłem sąsiadów o przeniesienie urządzenia, ale zignorowali moją prośbę. Droga sądowa wydaje się być jedyną, która może przynieść skutek. Czy mamy szansę na wygraną, czy warto z tym iść do sądu? Czy nie będzie przeszkodą zasiedzenie służebności? Jakie kroki powinienem podjąć? Kontaktowałem się już z zakładem wodociągów. W odpowiedzi usłyszałem, że sąsiedzi muszą na własną rękę się tym zająć, bo ujście wody i wodomierz znajdują się na posesji prywatnej. Wodociągi nie biorą pod uwagę faktu, że właściciel się zmienił.
Są dwie podstawowe dziedziny, których dotyczy opisana sytuacja: Pierwszą jest to, czego jeszcze (zwłaszcza w relacjach ze współwłaścicielami nieruchomości) nie życzą sobie potencjalni najemcy. Drugą są zagadnienia z zakresu służebności. Dziedziny te wiążą się ze sobą, ale warto je oddzielać – zwłaszcza opracowując strategię Państwa działań w związku z tą sytuacją.
Służebności – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – są jednym z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Te zaś należą do praw rzeczowych, spośród których najsilniejszym prawem jest własność – rzeczywiście chodzi o zestaw najsilniejszych uprawnień ze względu na rzecz, z czym wiążą się także obowiązki (przez wielu ludzi, zwłaszcza właścicieli, marginalizowane, a niekiedy lekceważone). Ustawowe określenie własności zawarto w art. 140 K.c., który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Warto także zwrócić uwagę na ustawowe określenie posiadania (samoistnego i zależnego), to jest na treść artykułu 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”.
Ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) – w tym służebność – oznacza, że ograniczone są uprawnienia właściciela rzeczy obciążonej (np. obciążonej służebnością rzeczy). Dla nieruchomości gruntowych (art. 285 i następne K.c.) charakterystyczne jest zwiększanie użyteczności nieruchomości władnącej – art. 285 § 2 K.c. („Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”). Służebność gruntowa uprawnia inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) do korzystania z cudzej rzeczy; chodzi o wyjątek od zasady wyłączności właściciela do korzystania z własnej rzeczy.
Skoro służebność jest prawem rzeczowym (chociaż ograniczonym), to oczywista jest jej trwałość. W dodatku chodzi o służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.), które trwają, chociaż mogą zmieniać się właściciele nieruchomości (zarówno nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej). Tak samo jest np. z własnością, z użytkowaniem wieczystym lub ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (zaliczanym do ograniczonych praw rzeczowych) – gdy umiera właściciel lub inny uprawniony z tytułu takich praw rzeczowych, to ma miejsce dziedziczenie, ale samo prawo rzeczowe (np. własność) trwa nadal (nie wygasa) wraz ze śmiercią dotychczasowego właściciela. Odmiennie rzecz przedstawia się ze służebnościami osobistymi (art. 296 i następne K.c.) – ustanawia się ją na rzecz osoby fizycznej, na co wskazuje dodatkowo brzmienie artykułu 299 K.c.: „Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.”.
Wypada powiązać zagadnienia praw rzeczowych oraz posiadania z prawem najmu; umowę najmu uregulowano w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…, której lektura może się przydać przy sporządzaniu umowy najmu (ponieważ niekiedy korzystanie z tak zwanych gotowców daje później szansę innym podmiotom, np. Skarbowi Państwa lub adwokatom, na zarabianie w związku ze sporami prawnymi). Bazową konstrukcję prawną umowy najmu (stosunku najmu) zawarto w art. 659 K.c., stanowiącym:
„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”
Według art. 336 K.c. najemca jest posiadaczem zależnym rzeczy (przez siebie najmowanej) – posiadaczem samoistnym rzeczy komuś innemu wynajmowanej jest na ogół właściciel takiej rzeczy. Czy wobec tego wypada, aby posiadacz zależny (i to ewentualny) domagał się od właściciela rzeczy podejmowania decyzji dotyczących prawa własności?
Jeżeli odnośne przyłącze nie zostało „przejęte” przez właściwe przedsiębiorstwo wodociągowe, to zasadne – również z uwagi na przepisy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę –wydaje się stanowisko kogoś z „wodociągów”. Na ogół przyłącza są budowane i eksploatowane przez odbiorców, z czym wiąże się ponoszenie kosztów. W przypadku przyłącza przebiegającego (nawet częściowo) przez grunt innej osoby niż odbiorca, chodzi o relacje między właścicielami (współwłaścicielami) takowych nieruchomości. Dostawca (np. przedsiębiorstwo wodociągowe) jest w tym zakresie inną osobą (w ujęciu art. 140 K.c.), a więc powinien szanować cudzą własność, zwłaszcza unikać ingerowania w cudze uprawnienia właścicielskie (niekiedy wyłącznie w uprawnienia z zakresu posiadania). Chodzi o różne warianty sytuacji – nie tylko takie, których dotyczy już ustanowiona służebność. Poza tym ludzie na ogół mają co robić na swych stanowiskach, więc rozsądek wskazuje im angażowanie się w cudze sprawy nieodpłatnie.
Pan napisał, że doszło do ustanowienia służebności. Proponuję dotrzeć do wypisu z aktu notarialnego, w którym ustanowiono odnośną służebność gruntową; wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) dla ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej skutkuje nieważnością czynności prawnej (art. 73 K.c.) w przypadku naruszenia tego wymogu. Zwracam uwagę na aspekt formalny nie tylko z uwagi na Pańskie słowa o braku ujawnienia służebności w księgach wieczystych, ale także w związku z Pańską wzmianką o zagadnieniu zasiedzenia służebności. Szczególnie z uwagi na upływ czasu oryginał aktu notarialnego z oświadczeniem o ustanowieniu służebności powinien zostać skierowany do sądowego wydziału ksiąg wieczystych (właściwego z uwagi na lokalizację kancelarii notarialnej) – o ile doszło do ustanowienia służebności; wypis z aktu notarialnego powinien być do pozyskania w sądowym wydziale ksiąg wieczystych. Niestety, niska jakość przepisów z zakresu nieruchomości przejawia się np. w tym, że ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne – z tym zaś wiążą się różne wyzwania (w tym faktyczne osłabianie wiarygodności ksiąg wieczystych).
Jeżeli służebność została ustanowiona, to bezprzedmiotowe byłoby rozważanie zagadnienia zasiedzenia służebności, ponieważ zasiedzenie (w tym zasiedzenie służebności) dotyczy sytuacji bez dotychczasowego sformalizowania. Artykuł 292 K.c. brzmi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”. Ustanowienie służebności (przez właściciela nieruchomości obciążonej lub na drodze sądowej) oznacza zaś formalizację relacji między właścicielami nieruchomości obciążonej oraz nieruchomości władnącej.
Jeśli zaś służebności dotychczas nie ustanowiono, zaś odnośne przyłącze (wraz z licznikiem) znalazło się na Państwa nieruchomości w innych okolicznościach (np. po podpisaniu przez ówczesnego właściciela gruntu zgody na wybudowanie przyłącza), to taką sytuację należy kwalifikować jako posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.); także takie posiadanie znajduje się pod ochroną prawa – przed bezprawnym pozbawieniem posiadania (art. 344 i następne K.c.). Wieloletnie posiadanie służebności może skutkować zasiedzeniem służebności (art. 292 i następne K.c.) – po upływie okresu zasiedzenia służebności można zasadnie zawnioskować do sądu o stwierdzenie zasiedzenia służebności.
Samo posiadanie służebności (a więc sytuacja faktyczna, bez ustanowienia służebności) może mieć także cechy posiadania cudzej rzeczy bez tytułu prawnego, z czym mogą wiązać się roszczenia między właścicielem (współwłaścicielami) a posiadaczem (posiadaczami) – chodzi o roszczenia związane z tak zwanym bezumownym posiadaniem rzeczy (art. 224 i następne K.c.). Co więcej, posiadanie rzeczy (np. nieruchomości) cudzej bez podstawy prawnej uprawnia właściciela rzeczy do wystąpienia z dotyczącymi ochrony własności roszczeniami (wskazanymi w art. 222 K.c.). W przypadku instalacji na ogół chodzi o roszczenie negatoryjne (czyli o zaprzestanie innych niż pozbawienie posiadania naruszeń własności).
Nie sposób odpowiedzieć na pytanie o szanse na skuteczność skorzystania z drogi sądowej. To zależeć może od wielu okoliczności. W tym od postawy w trakcie postępowania cywilnego; niestety nadal wiele osób lekceważy art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jeżeli ktoś zachowuje się jak przysłowiowa „sierota życiowa” lub „czeka na wyrok”, to może przegrać sprawę cywilną, choć racje merytoryczne przemawiają na jego rzecz. Z prawa do sądu (mającego bardzo wysoką rangę) trzeba rzeczywiście korzystać. Należy również wywiązywać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).
Niezależnie od tego, czy służebność ustanowiono, czy też ma miejsce posiadanie służebności (mylnie traktowane jako sytuacja po ustanowieniu służebności), to raczej mizerne mogą być argumenty w stylu, cytuję: „Mam problemy z wynajmem domu z powodu tego wodomierza. Potencjalni najemcy nie życzą sobie takiej zależności.” Rozsądny sędzia mógłby powziąć wątpliwości co do tego, kto jest posiadaczem samoistnym nieruchomości, przez którą przebiega rzeczone przyłącze (na którym zamontowano wodomierz). Aspekty ekonomiczne mają spore znaczenie, ale trudno akceptować przejawy faktycznej fobii na punkcie ograniczonych praw rzeczowych, a jeszcze trudniej poważnie traktować życzenia (lub fanaberie) kogoś, kto nawet nie jest posiadaczem zależnym nieruchomości.
Trudno uznać znajdujący się w gruncie wodociąg za „zależność” dla najemców domu (nawet wraz z otaczającym dom gruntem). Praktyka pokazuje, że remonty lub naprawy zdarzają się rzadko. Liczniki odczytuje się na ogół raz na miesiąc albo raz na parę miesięcy (co dwa miesiące lub raz na kwartał). Czy to jest rzeczywista „zależność” lub uciążliwość? Szczególnie dla ludzi prowadzących tak zwane typowe życie oraz wolnych od obsesji (np. na punkcie prywatności lub zagrożeń ze strony „otaczającego świata”)”? Inna jest sytuacja osób, które mają lub planują mieć coś do ukrycia – tak zwanym pierwszym z brzegu przykładem mogą być działalności, z którymi wiąże się groźba odpowiedzialności prawnej (np. karnej). Wiele liczników jest odczytywanych na odległość (np. z odległości kilkunastu lub kilkudziesięciu metrów) – także to warto mieć na uwadze. Treść umowy najmu może wyłączać z najmu określone składniki nieruchomości (np.: pas gruntu, studzienkę z licznikiem, garaż, komórkę); w takim przypadku warto określić warunki i okoliczności wstępu na nieruchomość (np. w celu korzystania z garażu) – chodzi, między innymi, o uniknięcie bardzo poważnego ryzyka w związku z rozszerzeniem granic obrony koniecznej (zwłaszcza wobec napastnika, który dostał się do domu lub na ogrodzoną posesję). Poza tym proszę odróżniać najem od sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – ośmielam się zauważyć, że żądania potencjalnych najemców można odebrać jako przejaw „uważania się za właścicieli”; proponuję rozważyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego (uregulowanej w ustawie o ochronie praw lokatorów…).
Przed wystąpieniem z ewentualnymi żądaniami wprost niezbędne jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości – w świetle opisu sytuacji: czy doszło do ustanowienia służebności; nie można wykluczyć jedynie wyrażenia zgody na zbudowanie przyłącza (nawet wraz z umieszczeniem na nim licznika) bez zachowania formy aktu notarialnego – tak zwana zwykła forma pisemna wystarcza do wykazania się prawem inwestora (np. budującego przyłącze) do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale z pewnością wyklucza ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności gruntowej). Upewnienie się, czy rzeczywiście ustanowiono służebność gruntową, ułatwi określenie roszczeń.
Być może wystarczyłoby wprowadzenie zmiany sposobu wykonywania służebności – za wynagrodzeniem (na rzecz właściciela nieruchomości władnącej); taką możność przewidziano w art. 291 K.c. („Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”).
Inny wariant (związany z Pańskimi słowami) to żądanie zniesienia służebności. Proszę zastanowić się nad tym, czy same żądania innych osób (w rozumieniu art. 140 K.c.) wystarczyłyby do udowodnienia, że zasadne jest żądanie zniesienia służebności odpłatnie (na rzecz właściciela nieruchomości władnącej) – chodzi o art. 294 K.c. („Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”). Podobnie rzecz możne przedstawiać się w przypadku żądania przez Państwa, by służebność została zniesiona nieodpłatnie – art. 295 K.c. („Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.”). Korzystanie z odnośnego cudzego przyłącza świadczy o tym, że ma ono nadal znaczenie dla nieruchomości władnącej. Proponuję zastanowić się nad tym, co faktycznie jest szczególnie uciążliwe (art. 294 K.c.). Sama służebność (o ile doszło do jej ustanowienia) – czy żądania potencjalnych najemców? Czy Państwu (jako potencjalnym wynajmującym) odpowiada sytuacja, w której inna osoba (np. jakikolwiek potencjalny najemca) zachowuje się „jak właściciel” – to jest w sposób właściwy właścicielowi? Czy takiego zachowania Państwo oczekują po najemcach (w przypadku zawarcia umowy najmu)? Czy potencjalni najemcy zgodziliby się pokryć koszty realizacji swych żądań?
Przed wystąpieniem na rzeczywiście sporną drogę sądową warto rozważyć skorzystanie z negocjacji – zaczynając od „rozmów sąsiedzkich”; rozmowa, szczególnie w ważnej sprawie, powinna przebiegać we właściwych warunkach – jakieś zdawkowe wypowiedzi (np. na drodze) trudno uznać za „podejmowanie tematu” we właściwych warunkach. Jeżeli Państwo mieszkają z dala od danej posesji („do wynajęcia”), to życzliwe sąsiedzkie oko może się Państwu przydać – także to przemawia za utrzymywaniem przynajmniej poprawnych relacji z sąsiadami; trudno aprobować zachowania, które mogą być nawet próbą skłócenia Państwa z sąsiadami (korzystającymi z przedmiotowego przyłącza). Warto brać pod uwagę również mediacje lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c.; wysokość opłaty sądowej od takiego wezwania jest znacznie niższa od typowej (w danym rodzaju sprawy) opłaty sądowej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
