Jak skutecznie rozwiązać spór o dostęp do studzienki kanalizacyjnej na działce sąsiada?

Przyłącze kanalizacyjne i sieć

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków „przyłączem kanalizacyjnym jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej”. Natomiast w myśl pkt 7 tego artykułu „siecią są przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego”.

Jednocześnie zwracam uwagę na stanowisko prezentowane w orzecznictwie, zgodnie z którym „jeżeli na nieruchomości znajduje się studzienka kanalizacyjna, to przyłączem jest odcinek przewodu pomiędzy wewnętrzną instalacją a tą studzienką, natomiast dalsza część przewodu do rury głównej stanowi już element sieci. Jeżeli na nieruchomości brak jest studzienki, to przyłączem jest odcinek przewodu pomiędzy wewnętrzną instalacją a granicą nieruchomości, dalsza część tego przewodu prowadząca do sieci stanowi element tejże sieci” (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 22 czerwca 2021 r., sygn. akt II SA/Wr 619/20).

W mojej ocenie, jeżeli takie podłączenie odbyło się za zgodą do dysponowania gruntem na cele budowy takiego podłączenia oraz za zgodą właściwego przedsiębiorstwa odbierającego ścieki, można uznać, że jest to przyłącze, z uwagi na fakt, iż studzienka obsługuje dwie nieruchomości.

Co do zasady, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków „jeżeli umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie”. Wskazać należy także, że w doktrynie i judykaturze przyjmowany jest jednolity pogląd, że przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią własność odbiorcy usług, który je wybudował na własny koszt.

Wspólne korzystanie ze studzienki

Skoro studzienka znajduje się na działce sąsiada, bez jego zgody nie może Pani wejść na jego grunt i podejmować jakichkolwiek działań. Niemniej jednak w sytuacji, gdy korzystanie ze studzienki jest niezbędne do korzystania z Pani nieruchomości, w sytuacji braku zgody sąsiada należałoby wystąpić do sądu o ustanowienie służebności w zakresie korzystania z ww. studzienki. W takim przypadku sąd ustanawia służebność za wynagrodzeniem na rzecz każdorazowego właściciela Pani nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że z uwagi, iż minęło już 30 lat użytkowania studzienki wraz z przyłączem, można by spróbować zasiedzieć prawo do takiej służebności. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.

Zasiedzenie służebności gruntowej

Zgodnie z art. 292 dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie tylko takiej służebności gruntowej, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, przy czym przepisy o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tu odpowiednio. Należy stąd wyprowadzić wniosek, iż przesłanką zasiedzenia służebności jest jej posiadanie w rozumieniu art. 352. Nie każdy jednak przypadek posiadania służebności prowadzi do jej zasiedzenia, lecz tylko ten, który łącznie odznacza się następującymi cechami:

• polega na posiadaniu służebności gruntowej lub służebności przesyłu (art. 292 w związku z art. 305⁴);
• obejmuje trwałe i widoczne urządzenie na cudzej nieruchomości;
• nie opiera się na już ustanowionej służebności gruntowej;
• nieprzerwanie trwa 20 lat (w wypadku nabycia posiadania w dobrej wierze) albo 30 lat (w wypadku nabycia posiadania w złej wierze).

Wobec powyższego do nabycia służebności przez zasiedzenie prowadzi tylko takie posiadanie służebności, które jest faktycznym władztwem w zakresie służebności gruntowej czynnej.

Służebność przesyłu jest ustanawiana za wynagrodzeniem, natomiast zasiedzenie służebności następuje bez wynagrodzenia. Wyjaśnić należy, że „zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa w sposób nieodpłatny. Dotychczasowemu uprawnionemu, który wskutek zasiedzenia utracił prawo, nie przysługuje zatem żądanie wynagrodzenia z tego tytułu” (wyrok SA w Łodzi z dnia 19 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 733/15).

Nadto informuję, że zgodnie z orzecznictwem „właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie” (uchwała SN z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16).

Podsumowując, w opisanym przypadku, aby móc korzystać ze studzienki i ją wyremontować, rekomenduję wystąpienie o zasiedzenie służebności. Byłoby to korzystniejsze od samego ustanowienia służebności, gdyż nie musiałaby Pani płacić wynagrodzenia sąsiadowi za ustanowiona służebność.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.